강남구대치동 대치에스케이뷰 33평

서울시 강남구 대치동 1029 대치SK뷰 33평형의 주택거래 현황을 점검합니다. 최근 역전세로 상당액의 보증금 돌려준 타입을 확인해 봅니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

목차 : 

1) 아파트 개요

2) 매매가격과 전세가격 추이

3) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대

4) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교

5) 해당단지 적정가격 산출 및 끝맺음

 

1. 단지 정보

세대수	239세대(총4개동)	저/최고층	10층/20층
사용승인일	2017년 06월 20일	총주차대수	421대(세대당 1.76대)
용적률	247%	건폐율	26%
건설사	에스케이건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-567-4243
주소	서울시 강남구 대치동 1029
면적	대분류 타입 많음

2) 매매가격과 전세가격

실거래량이 많은 곳이 아니므로, 전세가격에 대한 사항으로 강남구에서 2023년 8월 전세금 반환액 2등인 평형이다. 종전계약 전세보증금은 21억이었고, 2023년 8월 갱신계약에서 15억이 되면서 6억으로 돌려준 곳이다. 대치역 역세권으로 "은마"아파트와 지척에 위치하고 있다. 정말 아파트를 때려지었다고 하는 게 전혀 어색하지 않은 동네다. 

 

국민평형인데도 가격 때문에 거래량은 많지 않고, 그나마 전세는 시기별로 계약건이 패턴을 이루며 블록단위로 이뤄지는 모습을 볼 수 있다. 2년에 한 번씩 뭉터기 그룹이 보인다. ( 초록색 )

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매가격은 더이상 오르는 건 어려워 보이는 구간으로 보인다.

전세가격은 거래량이 증가하는 시기가 2017, 2019, 2021, 2023으로 2년 단위인 게 확인된다. 장투 하는 분들이 많다는 것이고, 그 사이에 손바뀜으로 들어온 분들이 전세가격을 올렸다가 2023년 낭패를 겪는 모습이다. 이 정도의 거래량이면 손해 감수하지 않고는 털고 나가는 것도 쉽지 않아 보인다. 

 

은마 아파트가 재개발 되면 수혜를 받을 수도 있지만, 된서리 맞을 가능성이 더 높아 보인다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

정말 은마아파트 1.5배 규모로 재건축되면, 대치동 인근의 전세, 월세 수요는 블랙홀로 들어갈 것 같다. 그리 많은 양도 아닌 전세 건들 쯤은 모두 빨아들일 듯. 게다가 수요는 점차 줄어들고 있는 지역인데, 비싸서 거래도 잘 안되고... 어쩌려고들 이러는 건지.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

 

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 26억 8천만원

전세 중위가 15억 설정 *  1.79

전세가율(평균배수) : 1.73
전세가율(중위배수) : 1.79

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 20억 7천만 원 (+선점 권리금)

최종거래 전 27억 8천만 원 기준. ( 7억 1천만 원 낮아져야 함. - 회사채 AA- 3년물 최하단 조건 4.23% )

수익률과는 동떨어져서 그냥 돈 놓고 돈 먹는 가격으로 보임. 일정 수익률의 근거도 이유도 없음. (부르는 게 값)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 맺음말

대치SK뷰는 초고가 아파트 단지로 보기엔 규모가 작고, 2021년 형성된 고가의 전세가로 역전세를 겪고 있지만, 4~5건으로 나머지는 정상범주의 전세가격대의 흐름을 나타내고 있다. 하지만, 향후 발전 방향성을 따진다면 밝다고 하면 이상할 것 같다. 은마아파트와 그 아래의 대규모 단지들이 재개발 재건축되면, 역 근처라도 어려울 것 같다. 현재 가격의 적정성은 이미 분석 대상이 될 가치가 없지만, 21억 ~ 26억원 선도 저금리가 된다면 가능성 있어보이지만, 지금 가격은 절대 정상가격이 아니라고 생각한다.