강남구역삼동 디오빌역삼 11평 임대수익용 추천 / 실거주 비추

서울시 강남구 역삼동의 디오빌역삼(주상복합) 23평형의 주택거래 현황을 점검하고, 실거주 보다는 임대수익용이라면 추천할 수 있는 아파트다. 물론 매입 가격이 낮아야 한다.
 
분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
목차 : 
1) 단지정보
2) 매매가격과 전세가격 추이
3) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대
4) 주변 매매와 전세가격 비교 ( 동네 비교 )
5) 전체적인 데이터와 적정가격
6) 결론

반응형

1) 단지 정보

세대수	457세대(총1개동)	저/최고층	18층/26층
사용승인일	2002년 06월 25일	총주차대수	338대(세대당 0.73대)
용적률	966%	건폐율	44%
건설사	(주)대우건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-2193-6000
주소	서울시 강남구 역삼동 720-25
면적	대분류 5타입 (세부타입 많음)

 

* 2023년 대우디오빌 전 평형의 모든 실거래건 수 : 총 6건 *

단지명	계약년월일	전용면적 (㎡)	계약년월	계약일	거래금액 (만원)	층	등기신청일	건축년도
대우디오빌	2023-02-25	59	202302	25	60,000	11	2023-04-07	2002
대우디오빌	2023-08-09	59	202308	09	65,000	25		2002
대우디오빌	2023-02-16	39	202302	16	36,400	6	2023-02-24	2002
대우디오빌	2023-07-22	36	202307	22	45,700	25	2023-08-22	2002
대우디오빌	2023-02-22	30	202302	22	32,500	18	2023-04-03	2002
대우디오빌	2023-04-21	30	202304	21	30,300	11	2023-05-30	2002

 

2) 매매가격과 전세가격

전용면적 타입이 5개로 정리되는 단일 건물이고, 거의 1000%로 육박하는 용적률과 과감한 주차장 포기에 찬사를 보낼 수밖에 없다. 이런 자신감이라야 가히 강남이라 하겠다. 큰길을 건너야 하는 어린아이들이 걱정되는 곳이다. 큰길이라서 오히려 안전하려나? 어린아이 키우긴 열악한 주거환경으로 보인다.
 
실사용 가치와 매매가가 혼재됭 있는 것으로 봐서는 고층의 임대아 저층의 매매가 뒤섞인 것으로 봐야 될 것 같음. 가격차가 같은 평형에서 이렇게 차이가 난다면 높은 층을 임대로 거주하는 건 나쁘지 않은 선택이나, 집주인이 보증금을 충실히 지급해 준다는 조건이 붙음.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 
참고로 소비자 물가지수와 비교할 정도로 오래된 주상복합 아파트라서 소비자 물가지수와의 비교를 해본다.
2016년 부터 소비자 물가지수와 이격 되어 가격상승함. 당시 서울 복판, 그것도 강남에 소형 아파트 선호라도 있었던 것인지, 거래도 제법 되고 가격 상승도 가팔랐다. 특이하게 2021년 부동산 급등기에 이 아파트는 고점에서 내려와 있었다. 집주인들이 기민하게 털고 나간 것으로 보이고, 이후 2022년 재차 오르다가 2023년 하락하여 2021년으로 돌아왔다. 
 
이 그래프 상으로 봤을 때는 2020년 말과 2021년 초에 매입한 사람들이 상투다.

3) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2024년 까지 매매가격이 집주인 바람대로 상승하지 않는다면, 2024년 역전세에 깡통전세로 비화될 가능성 있음. 그 수량이 많지는 않지만, 현금화가 안 되는 거래구간인 것 같다. 2023년 총 거래건수는 단 2건이다. 이건 매매 거래가 없다고 봐야 한다. 이런 상황에서 전세보증금 돌려줄 집주인은 없을 것 같다. 경매진행 하라고 할 듯.
 
게다가 2023년 전세 시세는 아랫쪽으로 꼬리가 길게 내려와 있어서, 전세가격은 추가 하락이나, 높은 가격의 전세는 체결되지 않을 가능성이 높아 보인다. 올해 전세 중위가격이 2억 5천만 원이다. 3억 이상의 전세는 조금 불안할 듯.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

매매가 없음. 실거래 전세는 그래도 조금 보이는 것으로 보아, 동일 평형이 있지만, 실거래는 이뤄지지 않는 것으로 봐야함.
현금화 어려운 자산으로 접근하지 않는 것이 좋아 보임.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교
동일 평형 역삼동내 거래는 디오빌 2건이 전부임.

 

5) 전체적인 데이터와 적정가격

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 1천 3백만원
 
전세 중위가 2억 5천만 원 x 평균배수 1.25

전세가율(평균배수) : 1.25
전세가율(중위배수) : 1.23

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 8천2백만 원 ( + 선점 권리금 )
 
최근 실거래 : 3억 3백만 원  ( 2023년 4월) - 곰돌이 표시
최근 실거래 기준 대략 5천만 원을 권리금으로 지급한 것이나 다름없으나, 사실은 수익률 대로 거의 지급함.
수익율 그래프에 거의 근접. ( 월 거주비 7.5만 원 x 12개월 / 회사채 AA- 3년물 최저 4.23% ) 차감

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

ㅆ

6) 결론

전용면적 타입이 5개로 정리되는 단일 건물이고, 거의 1000%로 육박하는 용적률과 과감한 주차장 포기에 찬사를 보낼 수밖에 없다. 이런 자신감이라야 가히 강남이라 할 수 있는 것 아니겠는가? 큰길을 건너야 하는 어린아이들이 걱정되는 곳이다. 큰길이라서 오히려 안전하려나? 어린아이 키우긴 열악한 주거환경으로 보인다.
 
월 거주비 개념으로 접근해야 하고, 반드시 강남에서 살아야 하는 아이 없는 사람이 혼자 살기엔 나쁘지 않아 보이지만, 가족을 이룬 분들이 사고파는 행위를 하기엔 너무 안 좋은 여건임.

향후 재건축 같은 건 생각도 하지 않아야 할 용적률이고, 300세대의 높은 마천루로 볼 수 있지만, 직주근접이라면 임대로 살아야 할 곳으로 보임. 그래도 오피스텔보다는 아파트라서 취등록세 낮고 강남에 거주하고 싶다면 홀로 살아갈 곳으로는 나쁘지 않아 보임. 직주근접이라면.
 
역삼동에 유사 평형이 없는 것이 아닌데, 실거래는 디오빌의 2건이 전부였다. 이는 현금화가 어렵다는 의미가 된다. 반드시 사야 한다면 "5) 적정가격"으로 구매하던지 차라리 매매하지 않길 권하고 싶다. 전세 들어가야 한다면, 반드시 보증보험 가입하고 전세계약에 임하시길 권고드린다. 
 
하지만,  월세 수익형을 고려하신다면 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다. 
 
필자는 이 블로그에서 실사용할 가족 위주로 분석하고 아파트를 골라서 평가하는데, 이번 대우디오빌의 수익률 곡선을 바라보면서 왜 급등시기에도 오르지 않았고, 또 다른 단지들 빠질 시기보다 1년이나 앞서서 매물을 내놓았는지 궁금했는데, 철저히 수익사업을 위한 매입/ 임대라면 얘기는 달라진다.

실제로 이 지역 주변의 월세, 전세가격이 매우 높다 보니 임대사업이나, 월세 수익을 노린다면 거래량을 좀 봐야 하긴 하겠지만, 상가보다 수익률이 좋다. 그게  "수익률" 그래프와 궤를 같이 하는 이 아파트의 특징이었다. 수익률을 추종하는 아파트란 얘기다. 실거주보다는 임대용. 끝.