중구 아파트시세-남산타운아파트

서울시 중구 신당동 844에 위치한 초대형 아파트단지. 남산타운은 5150세대(임대 2034세대)로 2002년 5월 사용승인된 아파트 단지. 6호선 버티고개역, 3,6호선 약수역, 3호선 금호역의 삼각형의 역을 도보로 이용이 가능한 지역. 동호초교와 가깝고, 매봉산 공원에 둘러진 지역.
 

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1. 남산타운 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	5150세대(총42개동)	저/최고층	11층/18층
사용승인일	2002년 05월 25일	총주차대수	4329대(세대 0.84대)
용적률	231%	건폐율	22%
건설사	SK건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2233-7500
주소	서울시 중구 신당동 844
면적	대분류 3타입

 

(2) 서울시 중구 아파트 평균 매매가와 전세가

2023년11월 현재를 두고 본다면 중구 지역의 평균 아파트 거래가격은 하락세임.서울시 중구의 아파트 전세가격은 서서히 가격이 오르고 있는 모습임.

서울시 중구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 서울시 중구 아파트 월별 거래면적 합계(매매, 전세)

중구의 전세거래면적은 일정 패턴 내에서 등락이 있음. (전세 거래면적은 일부 상승. -> 투자수요로 임대량 증가)
매매거래량은 2023년 11월 현재 2022년도 수준으로 하락한 모습. (거래면적 감소)

서울시 중구 아파트 거래면적 월별 합계량

2. 남산타운 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 실거래가] 2022년 9월 : 159,000만원 (15층)
[최근 실거래가] 2023년 11월 : 119,500만원(14층) -> 직거래 11월 : 78,000만(12층) : 증여일 듯. 최근거래 제외

(1) 남산타운

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1) 남산타운 전용 84㎡의 월별 전세, 월세 평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	61,455	16,500	145
2021년12월	64,315	20,100	151
2022년01월	57,569	23,800	135
2022년02월	68,457	30,500	76
2022년03월	60,353	25,625	138
2022년04월	60,894	29,063	110
2022년05월	63,117	23,071	141
2022년06월	59,005	18,571	138
2022년07월	59,510	13,509	171
2022년08월	64,961	18,600	147
2022년09월	77,283	21,809	154
2022년10월	62,800	27,925	151
2022년11월	58,264	33,433	117
2022년12월	58,400	27,500	128
2023년01월	59,333	44,643	61
2023년02월	58,538	14,165	163
2023년03월	56,571	20,000	147
2023년04월	56,000	7,100	189
2023년05월	59,438	16,513	169
2023년06월	56,725	11,403	174
2023년07월	58,778	14,000	182
2023년08월	61,750	25,750	129
2023년09월	64,000	40,000	103
2023년10월	64,313	13,500	198
2023년11월	65,800	22,083	152

 

2) 남산타운 전용114㎡의 월별 전세, 월세 평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	92,160	23,800	180
2021년12월	80,621	41,750	105
2022년01월	87,490	50,000	59
2022년02월	74,359	63,000	48
2022년03월	87,525	36,800	182
2022년04월	72,624	21,500	152
2022년05월	99,333	12,667	237
2022년06월	76,438	47,320	70
2022년07월	75,320	24,333	210
2022년08월	79,840	27,625	152
2022년09월	77,680	38,500	206
2022년10월	85,600	31,000	200
2022년11월	84,250	54,150	107
2022년12월	83,286	5,000	275
2023년01월	79,000	52,000	51
2023년02월	74,344	23,750	206
2023년03월	70,900	26,700	207
2023년04월	68,778	25,667	198
2023년05월	63,556	38,063	117
2023년06월	65,441	22,500	193
2023년07월	71,500	23,060	156
2023년08월	66,000	20,750	260
2023년09월	80,000	10,000	250
2023년10월	71,274	22,333	217
2023년11월	70,000	45,000	140

 

3) 남산타운 전용59㎡의 월별 전세, 월세 평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	45,846	7,375	138
2021년12월	47,139	3,000	160
2022년01월	48,394	25,667	67
2022년02월	50,433	18,000	113
2022년03월	49,632	4,750	133
2022년04월	49,664	17,778	98
2022년05월	50,350	12,571	107
2022년06월	51,392	10,450	132
2022년07월	50,710	17,000	119
2022년08월	49,204	12,000	154
2022년09월	50,911	14,833	120
2022년10월	49,814	14,429	121
2022년11월	48,550	18,800	120
2022년12월	47,400	14,200	126
2023년01월	42,000	21,975	93
2023년02월	45,925	12,250	120
2023년03월	45,250	8,778	135
2023년04월	45,100	14,692	115
2023년05월	44,500	11,875	128
2023년06월	43,331	15,963	106
2023년07월	45,092	14,000	138
2023년08월	47,929	23,304	86
2023년09월	51,857	15,000	107
2023년10월	48,071	24,000	82
2023년11월	55,250	23,000	103

 

3. 남산타운 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

2022년도는 극적인 한해였다. 매매의 경우 극단적인 거래가격차가 벌어진다. 가격갭이 최대였던 해.
전세는 더욱 극적인 가격차이가 발생한다. 너무 넓은 단지라서 6호선 지하철역 2개에 걸쳐있기에 선호, 비선호가 갈리는 것으로 보인다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 남산타운 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 84㎡)

중구 신당동에서 전용84타입 기준, 매매가격은 중간 가격대.
단일 전용84타입 기준으로 1200세대가 넘기에 전세 거래량도 많은 편이다. 전세 역시 중간과 상단 사이에 걸쳐진 가격.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 남산타운 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 96,000만원

해당연도 전세가 중위가격 : 57,000만 원
전세가율(평균배수) : 1.7
전세가율(중위배수) : 1.67
 
최근 실거래된 직거래 78,000만 원짜리 거래가 통계수치에 외곡을 줄 수 있으나, 중위가격대이므로 그런 걱정은 없다. 거래량이 많은 편이라서, 아웃라이어를 제외한 중위통계로 간다. 2019년도의 상단 가격 후, 일정기간 거래 없던 패턴과 비슷한 모습의 평균가 흐름을 보인다. 
 
전세가율이 크게 출렁이는 모습으로 상승, 하락 가격은 유동적으로 보임.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 
(2) 수익률그래프 적정가격 : 87,000만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 119,500만 원(14층) - 최저가 아님, 그냥 최근 거래임. 
회사채 AA- 3년물 : 4.409%
 
최근 실거래가 기준 3억 2천만 원 권리금 주고 자산 매입한 것으로 봄. 단, 대출 없이 현금구매 조건임.
대출 월이자가 있다면, 해당 월 이자는 초과비용에 합산하여 생각하면 되고, 그만큼의 초과비용을 본 자산을 매입하여 얻을 것으로 예상되는 편익으로 상쇄할 수 있다면 좋은 거래임. (개인적 상황이 다르므로, 본 편익이 월등하다면 좋은 거래이고, 그 반대라면 최악의 거래가 되는 것임. )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)