서대문구 홍은동 극동아파트 매매가격,전세가격,월세가격 분석

서울시 서대문구 홍은동 454에 위치한 극동아파트는 1995년 11월 사용승인된 488세대의 아파트입니다. 지대가 높은 곳에 위치하여 전망은 좋을 수 있겠으나, 겨울엔 눈이라도 많이 오면 쉽지 않아 보입니다. 상업지구와 거리가 있고 주변에 역은 없습니다.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 극동아파트 아파트 단지와 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	488세대(총6개동)	저/최고층	10층/18층
사용승인일	1995년 11월 02일	총주차대수	347대(세대당 0.71대)
용적률	296%	건폐율	26%
건설사	극동건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-391-1919
주소	서울시 서대문구 홍은동 454
면적	대분류 2타입

 

(2) 서대문의 전용 84㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

일시적이겠지만 서대문구의 전용84타입의 평균매매가격은 2017년 수준이 되었습니다. 

서대문구의 평균 전세가격도 하락해 있는 상태입니다. 

서울시 서대문구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 서대문구의 아파트 매매/전세 거래면적 월별 합계(지역정보)

2023년 12월의 거래면적의 합계는 2022년 1월 수준에 있습니다. 서대문구 전체의 아파트 거래건의 전용면적을 합산한 월별그래프가 그렇다는 것입니다. 

서대문구의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 서대문구 홍은동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

최근 시점인 2023년1월부터의 거래된 아파트의 연식과 거래량, 가격을 나타냅니다. 구축과 신축, 준신축으로 시장이 나뉘어 있습니다. 극동이 포함되지 않았지만, 두블럭 바깥 지역에 "홍은중앙로"라는 길 주위의 구 주택지역은 "홍은10-112번지 지구단위계획구역"이 있습니다. 

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 극동아파트 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 12월 : 65,000만원

[최근 실거래가] 2024년 1월 : 50,500만원

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 극동아파트 전용 84㎡의 전세, 월세평균 (단위 : 만원)

최근 거래에서 전용148㎡에는 임대건이 없습니다. (2년 내)

계약년월	전세	월세	월세
202112		4,000	100
202201	31,500
202202		25,000	4
202203	28,083
202204	30,286	3,000	55
202205	27,155	5,000	83
202206	35,625
202207	37,400	5,000	120
202208	28,250	10,000	90
202209	24,733
202210		13,333	68
202211	37,400
202212	28,350	13,300	80
202301	28,000
202302	38,000	5,000	100
202303	30,000
202304	32,000	12,000	75
202305	31,000
202306	25,000
202307		28,000	25
202308		5,000	110
202309	30,433	20,000	45
202310	30,433
202311	29,000	12,000	90
202312	33,000

 

3. 극동아파트 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

 

2021년의 최고가격은 결국 역사상 최고점의 매매가 될 확율이 더 높아졌습니다. 중위가격대가 하락하고 있습니다. 

전체적인 전세가격은 안정적인 거래가격 범위인데, 전세가 자체의 중위값이 상승했습니다. 향후 전세가격은 상승할 수 있겠습니다. 

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

4. 극동아파트 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

홍은동 지역에서 극동아파트는 가격대가 하위권에 있습니다. (지리적 위치와 연식이 영향을 줬을 것 같습니다. )

홍은동 지역에서 역시나 극동의 전세가격은 하위권에 있음에도 중위값이 전체 거래가격대에서 위에 있다는 것은 이 지역의 아파트 전세나 임대수요가 있다는 의미일 수 있습니다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 극동아파트 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 4억6천 ~ 4억8천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 31,000만

전세가율(평균배수) : 1.52
전세가율(중위배수) : 1.49

 

보기드물게 2022년도부터 계단식으로 매매가격이 나타나고 있습니다. 거래가격이 낮아지지 않는 한 거래가 붙지 않는 다는 의미입니다. 전세가배율은 낮지 않습니다. 이쪽 지역의 거래량(전용면적 합산)은 줄어들고 있습니다. 거래량이 감소하면 이 지역에서 가격은 상승하지 않아 왔습니다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억2천만원 ( +부동산 선취 권리금 )

최근 실거래가격 : 2024년 1월 : 50,500만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 3.89%

 

대략 8000만원의 권리금을 주고 당 자산을 매입한 격. 현금 구매조건이며, 대출이 있을 경우 월 이자를 초과비용에 합산하여 총 비용이 당 자산을 매입하면서 얻을 수 있는 편익과 비슷하다면 좋은 거래임. ( 편익: 주거, 양육, 직주근접 ) 

 

직주근접을 가장 높은 비용으로 환산해 보시고, 그 효율이 높으면 개인별로 최적의 선택입니다. 

 

약간의 시차가 있었으나, 23년 12월의 4억8천만원은 수익율 그래프와 근접한 가격대입니다. 서서히 수익율 그래프대로 접근하고 있는 모습으로 매우 긍정적인 수익율 기대치와 부합한다 하겠습니다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)