마포대흥 마포그랑자이 34평형 거래현황(1단지)

서울시 마포구 대흥동의 신촌그랑자이 1단지, 2단지를 "마포그랑자이"로 합쳤습니다. 통계는 예전에도 말했듯 수정하지 않고, 그냥 신촌그랑자이 1단지, 2단지로 두는 공무원적 센스가 돋보입니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황 (신촌그랑자이 1단지 위주)

목차 : 

1) 매매가격과 전세가격 추이

2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대

3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교

4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

단지 정보

세대수	1248세대(총18개동)-임대216	저/최고층	3층/23층
사용승인일	2020년 02월 21일	총주차대수	1421대(세대당 1.13대)
용적률	256%	건폐율	26%
건설사	지에스건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-3275-1905
주소	서울시 마포구 대흥동 806 ( 2단지 : 807 )
면적	대분류 타입(많음)

1) 매매가격과 전세가격

전세 상황은 2024년 7월까지가 1차 고비가 될 것 같다. 대안이 있다면 상관없겠지만, 2024년 7월까지 만기되는 13억 전세, 12억 전세, 11억 전세가 다수 포진되어 있다. 현재 집값이 계속해서 상승해서 전세가격을 끌어올리던지, 전세매물을 줄여서 전세가격을 올리던지 양단간에 하나는 반드시 해야 할 상황으로 보인다. 현재 체결된 최종 18억 5천만원은 너무 비싸다.

 

매매 상황은 2023년 총 23건의 실거래 등록 중, 등기완료건은 12건. ( 거의 절반이하가 미등기 상태 )

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

< 미등기 현황 : 총 23건 실거래중, 11건 미등기>

2023년 7월 26일 동일평형이 동시계약 되었는데, 계단식 상승의 모습을 보이려 했던 것일지? 아니면, 담당자들의 착오인 것인지는 매우 체계적으로 가격을 올려가며 미등기 유지하는 모습. 마지막 2건이 인상적이다. 같은 날에 같은 층수에 1억 차이나는 실거래 등록이라니... 참신하다.

단지명	전용면적(㎡)	계약년월	계약일	거래금액(만원)	층
신촌그랑자이(2단지)	84.99	202302	18	142,500	7
신촌그랑자이(1단지)	84.99	202302	21	160,000	16
신촌그랑자이(1단지)	84.99	202307	12	163,900	14
신촌그랑자이(1단지)	84.98	202303	25	158,000	9
신촌그랑자이(1단지)	84.98	202305	1	159,800	4
신촌그랑자이(1단지)	84.98	202305	29	154,000	1
신촌그랑자이(1단지)	84.98	202306	10	167,000	6
신촌그랑자이(1단지)	84.98	202306	29	169,000	17
신촌그랑자이(1단지)	84.98	202307	22	169,000	9
신촌그랑자이(1단지)	84.98	202307	26	175,000	21
신촌그랑자이(1단지)	84.98	202307	26	185,000	21

 

 

2) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

신촌그랑자이(1단지, 2단지)는 마포그랑자이로 합쳐져 네이버 부동산에 보인다. 전세의 경우 7억 이하를 찾으신다면 대흥동에서 반드시 살아야 하는게 아니라면, "공덕동"을 보시길 바란다. 대흥동 보다 전세가격이 저렴합니다. 즉 대안이 주위에 충분하다는 말입니다. 전세 매물이 없다고 비싼 전세에 굳이 살 이유는 없다고 봅니다. 이쪽 지역에서 전세매물이 줄어들고 있다고 해서 하는 말입니다. 다른 데 가면 됩니다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

우리나라 아파트 가격은 반드시 우상향 한다는 기본 전제를 뒤집는 사례입니다. 이걸 기적이라고 해야할까요? 2021년도 20억이 넘던 아파트 가격이 2년 연속 최고가 아래입니다. 바꾸어 말한다면 2021년에 상투 잡은 분들이 있다는 얘기가 됩니다.

 

전세가격은 8억4천5백만원이 중윗값입니다. 이 이상으로 전세가가 오르면 차라리 "공덕동"으로 가시길 권고드립니다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 19억 8천만 원

전세가 비율만 놓고 봤을 때는 서울시 마포구 대흥동은 강남 대치동의 은마아파트보다 전망이 좋은가 봅니다.

이런 전세가비율은 처음 봤습니다. 여기서 임대가 있기 때문에 이 부분을 제하고 중윗값으로 계산합니다만, 그래도 배율이 매우 높습니다. 이건 좀 말이 안 됩니다만...

 

최근 전세가 중윗값 : 8억 3천6백만 원 X 2.37

전세가율(평균배수) : 2.68
전세가율(중위배수) : 2.37

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 14억 8천만 원 ( + 선점 자릿세 )

최종 실거래가 17억 5천만 원 기준 ( 월 100만 원 조정 )

가격으로는 2021년도가 고점이지만, 금리로 따지면 당시의 월 지출이 현재보다 더 낮은 상황이었음. 현시점의 금리로 따졌을 때, 마포그랑자이의 적정가격은 14억 8천만 원이고 이 이상의 금액은 선점에 따른 자릿세로 생각하고 접근하세요.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)