서울시 성동구 옥수동 옥수파크힐스 34평형의 거래현황을 확인해 보고, 언론에서 집값을 띄우기 위해서 빌드업하는 사례들을 수집, 정리하고자 한다.
분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
목차 :
1) 매매가격과 전세가격 추이
2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대
3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교
4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가
단지 정보
| 세대수 | 1976세대(총25개동)-임대340 | 저/최고층 | 9층/20층 |
| 사용승인일 | 2016년 11월 09일 | 총주차대수 | 2456대(세대당 1.24대) |
| 용적률 | 208% | 건폐율 | 20% |
| 건설사 | 대림산업(주) | ||
| 난방 | 개별난방, 도시가스 | ||
| 관리사무소 | 02-2291-0911 | ||
| 주소 | 서울시 성동구 옥수동 528 | ||
| 면적 | 대분류 타입 많음 | ||
1) 매매가격과 전세가격
우선 MBN 기자에게 경의를 표한다.
전세 실거래 등록이 2023년 8월 18일이었는데, 2023년 8월 19일 영상까지 찍어서 보도했다는건 준비했다가 내보낸 것이라 볼 수밖에 없다. 전문가라는 사람의 인터뷰까지 따서 보도했으니, 준비된 뉴스가 아닐지. 전세가격이 계속 상승하고, 전세 매물이 없다고 인터뷰한 곳이다. 이제 주변도 살펴볼 예정이다. 어쨌든 신축급 아파트에 대단지이니 가격이 대단히 비싼 건 사실이다.
전세난이 걱정이라고 한다...
| 실거래가격 추이 | 실거래와 전세가격 추이 |
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2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터
2021년 전세가 중위가격대는 8억 2천, 2022년 전세가 중위가격대는 9억
2023년 전세가 중위가격대는 8억. -> 8월 18일 전세계약건은 9억 8천만원 ( 박스플롯의 아웃라이어 )
*MBN의 기자가 보도한 내용의 문제점 1 : 통계치를 벗어난 거래건으로 전체적인 가격상승세라 말하며 호도 (명백한 호도임)
거래가 이뤄져야 시세인데, 단일건이 통계의 100% 범위를 벗어난 특이한 것인데 전반적인 사항으로 얘기하면 안 됨.
*하반기 전세난이 걱정이란다. 책임질 수 있는가? 기자?
| 연도별 실거래가격 | 연도별 전세거래가격 |
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3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디
옥수리버젠과 옥수파크힐스 둘이서 옥수동 주변에서 가장 비싼 단지임. 주변 시세 자체가 높은 지역으로 2023년 현재에도 일정 수준의 전세가격대가 형성되어 있는 것으로 보임. 다만, 매매가격은 동네가 높다 보니, 거래량 자체는 많다고 할 수 없는 지역임. 전세수요로 봐선 실 사용가치가 없다고 할 수는 없어 보인다. 옥수동에서 회사가 있어서 걸어서 출퇴근 필요한 것이 아니라면, 이 정도의 가격이면 대체제 서울에 많이 있음.
| 주변 실거래가격 비교 | 주변 전세가격 비교 |
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4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론
(1) 전세가율 기준 적정가격 : 16억 6천7백만 원
전세가 중윗값은 9억 2천6백만 원
전세가율(평균배수) : 1.8
전세가율(중위배수) : 1.81
3호선 금호역... 신축에 대단지인 건 인정해 줄 수 있으나, 이쪽 지역에 엄청난 개발호재가 존재하는지는 모르겠다. 전세가 배수가 매우 지나치다. 이건 마치 강남 중심지의 재건축 호재나 해당할 배수다. 그만큼 2021년 급격한 버블시기에도, 이 아파트의 해당평형이 21억 근처까지 갔으나 상당기간 거래가 없었던 것을 본다면 그 이상의 가치를 논하긴 어려워 보인다.
| 매매가와 전세가 흐름 | 전세가율 그래프 |
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(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 10억 6천5백 ( + 선점 권리금 )
7월 말 17억 5천만 원 실거래 기준 대략 7억 정도가 권리금이라고 생각하면 된다.
해당 권리금을 인정하든 안 하든은 구매자의 선택사항이고, 최종 실거래 기준 수익률 곡선과 근접하려면 10억 7천만 원 수준이고, 그 이상의 가격은 선점 권리금이다. "프리미엄"이란 고급진 단어보다는 "권리금"이라고 표현하는 게 더 어울린다. 깔세는 너무 저렴해 보이고.
| 월 거주비(기대이익) | 최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭) |
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5) 언론사의 부동산 가격 올리기 빌드업의 단초를 발견
아래의 기사는 유튜브에서 방송된 내용이고, 이 내용을 보다가 갑자기 조사가 해보고 싶어 져서 해봤다. 근데, 2023년 8월 19일 자 보도자료가 2023년 8월 18일 전세거래였다. 우리나라의 기자들은 항상 부동산 실거래사이트만 쳐다보고 있는 것인가?
게다가 이 9억 8천만 원짜리 전세거래는 2023년 내내 거래되던 통계치 100%를 벗어난 거래였다. 특이 거래를 전반적인 사항인양 보도하고, 전문가라는 사람은 한심한 답변을 하고 있다. 전문가란 사람의 코멘트를 봐야 한다.
이런 보도하고 기자는 잊어버리면 그만이겠지만, 일부의 사람들이 급한 마음에 50년 대출받아서 덤벼들려고 하면 그 피해는 고스란히 이 뉴스를 본 사람들이 될 것이다. 물론 역으로 가격이 20억을 넘어 100억까지 간다고 기자에게 사례할 일은 없겠으나 말이다.
서두의 포문은 "하반기 전세난 걱정"이란다. 명백한 호도이다. 뭐 그래도 올랐으면 좋긴 하겠다. 기왕이면 경제가 어려운 것 보다는 좋은게 좋으니 말이다. 뭐 이런건가?
아래는 보도내용 원자료이고, 언론사는 MBN이다.
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