서초반포 반포미도1차 아파트 33평 거래현황

서울시 서초구 반포동 60-4 반포미도 1차 아파트의 주택거래 현황을 점검합니다.

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분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
목차 : 
1) 매매가격과 전세가격 추이
2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대
3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교
4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

단지 정보

세대수	1260세대(총8개동)	저/최고층	15층/15층
사용승인일	1987년 06월 17일	총주차대수	1356대(세대당 1.07대)
용적률	177%	건폐율	13%
건설사	-
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-534-3058
주소	서울시 서초구 반포동 60-4
면적	대분류 1타입

* 반포미도 1차부터 소비자물가지수 비교를 추가합니다.  소비자물가상승만큼 화폐가치가 하락한 것으로 현재 한국은행의 기준금리 3.5%는 2023년 8월 기준 소비자 물가보다 아래에서 물가를 떠받치고 있는 형국입니다.

 
참고자료 : https://apt-micro.tistory.com/entry/%ED%95%9C%EA%B5%AD%EC%9D%80%ED%96%89%EC%9D%98-%EA%B8%B0%EC%A4%80%EA%B8%88%EB%A6%AC%EC%97%90-%EB%8C%80%ED%95%9C-%EC%98%A4%ED%95%B4%EC%99%80-%ED%98%84%EC%8B%A4

한국은행의 기준금리에 대한 오해와 현실

1) 매매가격과 전세가격

재건축 이슈가 있고, 자부담금 부산처럼 최대 8억 잡아도 최고가 28억에 자부담금 8억 합치면 36억에 새 아파트가 되는 것임.
물론 강남에 요지이니, 신규 분양자들에게 건축비 많이 전가시킨다면 비교적 저렴한 자부담금 가능할 것으로 보임. 된다면...
역도 그리 멀지 않으므로 이 아파트 단지가 재건축되면 한강뷰 빼고는 아주 좋은 입지 같아 보임. 그럼 아리팍이 매우 비싼 상태가 되는 것임. 
 
전세시세는 여기도 아리팍처럼 우하향의 경사를 보이며 내려가는 모습이고, 그래봤자 2023년 8월 8억 기준으로 3억 역전세임.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 
3) 소비자물가지수와 아파트 가격변화 ( 화폐가치 훼손 곡선 : 오르는 만큼 화폐가치 하락 )
장기 시계열 데이터가 있는 경우에 표시합니다. 
- 2012년에서 2018년까지 소비자 물가상승률 수준의 가격상승이 있었습니다.
  이 흐름이 깨진건 2019년 7월 경입니다. 조사해 보니, 2019년 7월 재건축정비계획수립개시가 되었습니다. 
- 현재 가격 흐름은 물가지수보다 대략 1년 6개월 선행하여 상승했고, 2023년의 가격대는 물가지수 와 수렴하고 있음.
- 가격의 적정성은 아래에서 다시 확인.

소비자 물가지수와 아파트 가격변화

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

재건축 이슈로 상승한 곳이니, 연도별 가격 상승은 의미 없고, 26억 이상의 가격대에서 거래 급감하는 것으로 보아, 한계치인 것으로 보임.
 
전세는 저렴한 가격대에서 집중되어 있었으나, 2020, 2021, 2022년도에 매우 높게(?) 형성됨. 주변 전세시세 맞추려는 투자자들이 있었던 것으로 보임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

강남구 서초동에서 가장 저렴한 전세는 반포미도 1차 아파트

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 15억 4천5백만 원 ( 작성일 기준 - 재건축 구축이므로 의미 없다고 봄 )

최근 전세가 중윗값은 6억 3천
전세가율(평균배수) : 2.45
전세가율(중위배수) : 2.35

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 16억 1천만 원 ( + 선점 권리금 )

(최근 실거래에서 월 275만 원을 낮춰야 하며, 회사채금리 4.23% 적용. 최근 금리 올라서 4.45% 수준임)
최근 실거래 23억 9천만 원을 기준으로 권리금(프리미엄)으로 7억 8천만 원 나간 것과 같음.
 
구축이므로 재건축 분담금도 다른 곳에서 잘 알아보시고 접근하셔야 합니다. 이주비 대출을 받을 수 있겠지만, 대부분 현찰 박치기 하셔야 할 겁니다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)