중랑상봉 상봉우정아파트 33평형 거래현황

서울시 중랑구 상봉동의 우정아파트 33평형의 주택거래 현황을 점검합니다. 분석 후 코멘트로 "망우동"쪽으로 이사 갈 수 있다면, 상봉보다는 망우동의 경의중앙선 근처 쪽을 보세요. 실거주시라면.

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분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
목차 : 
1) 매매가격과 전세가격 추이
2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대
3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교
4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

단지 정보

세대수	375세대(총5개동)	저/최고층	18층/25층
사용승인일	2002년 05월 14일	총주차대수	442대(세대당 1.17대)
용적률	297%	건폐율	19%
건설사	우정건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-3422-5233
주소	서울시 중랑구 상봉동 496
면적	대분류 3타입

 

1) 매매가격과 전세가격

2022년 5월 3일 실거래 등록후, 2023년 7월 1일 계약해지하고 다시 실거래 등록. 이건 지켜보는 재미가 있을 것 같다. 마치 신고가를 유지하려는 듯한 모습일지... 누군가 급한 마음에 계약해지한 걸 덥석 잡은 것인지는 알 길이 없다. 아무튼 2023년 등기까지 마친 거래는 2023년 4월 19일 실거래한 7억 2천만 원짜리 1건이 유일하다.
 
동일 평형에는 전세가 없다. 놀라운 단합력일지, 진짜 실 거주민들만 살고 있는 것이지는 알 수 없으나, 현재 2024년 1월 경에 5억 3천만원, 5억 4천만 원 전세의 만기가 올 예정이다. 이게 언론에서 말하던 전세를 없애서 전세가를 유지하려는 전략인지는 모르겠으나, 해당 평형에 전세는 네이버 부동산에 없다.
 
월세가 보증금 4억에 20만원짜리 한 개 있는데, 대략 전월세 전환율 4.3%로 했을 때, 전세보증금 4억 5천에 해당한다.
전월세 전환율은 지역마다 다른데, 일반적으로 회사채3년물 금리를 계산에 이용하므로, 참고만 해주시길 바란다.
 
주변 전세 매물자료를 먼저 올려야 하겠다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

2) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

우정아파트의 평형이 독특하여, 유사면적 비교가 안됩니다. 프로그램을 개선해 봐야겠습니다만, 일단 현재 주변에 면적별로 실거래된 내역을 모두 보여드립니다. 가격대에 참고하시길 바랍니다. 급하게 접근하시지 않길 바라지만, 동일 면적에 망우동쪽이 가격이 더 저렴한 곳이 많습니다. 실거래가 9억 근처에서의 매입은 적극 만류하고 싶은 마음이 듭니다.

주변 면적별 실거래 가격 (2023년)	주변 면적별 전세가격 비교(2023년)

 

 

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

실거주 위주의 지역으로 보입니다. 전세 매물이 장기 시계열로 봐도, 전세 물량 자체가 많지 않습니다. 게다가 평형도 전용 81로 주변에 비슷한 평형이 없습니다. 반드시 우정아파트에 살아야 하는 게 아니라면, 상봉 태영데시앙이 대안으로 보입니다. 역과의 거리는 우정아파트 보다 먼 편이지만, 학군도 초, 중, 고가 붙어 있어서 좋아 보입니다. 우정아파트 전용 81을 9억에 사는 것보다는 상봉동 태영데시앙을 살펴보시길 권고드립니다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 5천~6천만원

전세가격 중윗값 3억 7천만 원 ( 의미 없습니다. 현재 전세 매물이 없습니다. )
전세가율(평균배수) : 1.55
전세가율(중위배수) : 1.47

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 3천 ~ 4천만 원 ( + 선점 권리금 )

최종 실거래 등록된 가격은 9억에서 적정 수익률 곡선에 다다르기 위해서는 월 130만 원을 절감시켜야 합니다. 물건의 선점 시 권리금을 요구할 수 있고, 적정가격이상은 권리금으로 이에 대한 인정/불인정은 구매자의 선택사항입니다. (저렴한 표현으로 일종의 깔세입니다. ) 거래가 많은 곳이 아니라서, 최근 자료는 올리지 않습니다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)