서초반포 아크로리버파크 33평형 거래현황

서울시 서초구 반포동 2-12 아크로리버파크 아파트의 실거래, 전세시세, 적정가격대를 검토해 봅니다.
 
분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황
목차 : 
1) 매매가격과 전세가격 추이
2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대
3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교
4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

 

단지 정보

세대수	1612세대(총15개동)-장기전세85	저/최고층	3층/38층
사용승인일	2016년 08월 30일	총주차대수	2973대(세대당 1.84대)
용적률	299%	건폐율	19%
건설사	대림산업(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-3478-2904
주소	서울시 서초구 반포동 2-12
면적	대분류 많음

 

1) 매매가격과 전세가격

(1) 미등기 상태 5건 : 올해 계약된 6건의 매매계약 중, 6월 5일 실거래등록된 36억 8천만 원만 등기완료
    ( 2023.8.25 국토부 자료기준 : 5건은 미등기 )
 
(2) 전세가격의 스펙트럼이 매우 넓음. ( 대략 23억 ~ 12억선 )
      2023년 8월 현재 전세 중위가격이 13억 초반인 것을 감안하면, 역전세 단지임. 
      2023년 말까지 중위가격 보다 최소 3억 높은 16억 이상의 전세의 만기가 19건.
      2024년도 말까지 현재 전세가격 보다 3억 높은 16억 이상의 전세의 만기도 다수임. ( 20건 이상 )
 
현재 기준으로 본다면 최대 10억의 전세보증금을 돌려줘야 할 상황의 건들 이 보임. 

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매가 : 2022년 46억의 최고가 이후, 2023년 최저가는 32억 8천만원.
전세가 : 높은 전세가임에도 시기가 흐르며, 점점 우하향 하는 경향이 보임.
             2023년 전세 가격폭은 12억 14억 사이가 두툼한 모양. ( 바로 옆 단지에 "원밸리"라는 신축 단지가 들어오는 영향 )

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

매매 :
아리팍이 가격은 1등이지만, 거래량으로는 "래미안퍼스티지", "반포자이"가 이 지역 대장임. 근데, 2군데 모두 가격이 절대가격에서 싸지 않다. 반포훼미리의 동일 평형의 가격대가 13억 ~ 15억 5천 사이로 이 지역 가장 저렴한 아파트.
 
전세 :
아리팍이 전세에선 대장급. "반포미도"라는 아파트가 저렴해서 찾아보니, 구축. 그래도 이 근처가 생활권이라면 나쁘지 않은 선택으로 보임. 이 지역에도 10억 이하의 전세가 있다는 게 이채롭고, 아리팍은 실거래에 비해서 전세가 많으나, 가격대는 우하향의 모양새임. 비슷한 가격대엔 대체제가 주위에 많음.
 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 26억 3천만

전세가격 중윗값 : 13억 1천750만 원 x 전세가율(중위배수)
전세가율(평균배수) : 2.05
전세가율(중위배수) : 2.0

매매가와 전세가 추세	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 21억 9천만 원 ( + 선점 권리금 요구 )

대출 없이 현금으로 주택 구매 시, 최근 실거래가격은 매월 1300만 원의 기회비용 사용.
최근 실거래 7월 23일 36억 기준 금융수익률에 다다르기 위해서 매월 500만원의 비용을 낮춰야 수익율 곡선에 다다름.
현 금리 기준의 적정가+권리금이 현재 시세임. ( 36억 기준 권리금은 15억으로 생각 ) 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)