서울강남도곡 타워팰리스1차 34평형 거래현황

서울시 강남구 도곡동의 타워팰리스 1차(주상복합)의 실거래가격대를 분석합니다

 

단지 정보

세대수	1292세대(총4개동)	저/최고층	29층/66층
사용승인일	2002년 10월 23일	총주차대수	3695대(세대당 2.85대)
용적률	919%	건폐율	49%
건설사	현대산업개발(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-2059-2000
주소	서울시 강남구 도곡동 467
면적	대분류 타입 많음

혹시 다들 아시겠지만, 주차대수가 세대당 2.85대인건 상가가 있기 때문입니다. 건폐율이 빡빡한데, 앞에 양재천을 공원 삼으면 돈 들이지 않고 녹지를 확보한 샘이 되네요. 도곡동의 전체적인 거래량은 4월 이후부터 하락되어 8월도 하락할 것으로 보입니다. 가격의 진폭은 있으나, 평균 평당 가격은 내림세로 보입니다. 간혹 고가의 큰 평형이 거래되면서 평당 가격을 끌어올리는 모습을 보이지만, 그런 거래가 다수가 될 수 없다면, 하락추세입니다. 다만, 하락해도 평당 6천~8천만 원 사이입니다. 

 

아래의 표의 평당 평균가격은 "전용면적을 평으로 환산"한 것에 대한 평당가격입니다. 

 

 

 

1) 매매가격과 전세가격

타워팰리스 전세가격은 상하 진폭이 대단히 크다.

최근 전세가격은 9억 3천만

최근 실거래가격은 22억 8천만원

실거래 추세	실거래와 전세 추세

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

가격이 오르면 당연히 거래는 줄어듭니다. 이런 가격대의 아파트 단지에 왜 국민평형을 만들어 놓은 건지 이해가 안 되지만, 매년 3~5건의 거래는 있습니다. 물론 전세도 형식상 있습니다. 도저히 전세가의 진폭이 이해가 안 되는 형국입니다.

전세 상, 하단의 최대차가 7억에서 8억이 차이가 납니다. 웬만한 경기도 주택가격이 전세가로 차이가 납니다.

연도별 매매가	연도별 전세가

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

ㅋㅋ 타워 팰리스 대장 아니네요. 이 지역 전세 대장은 도곡렉슬이 가격 대장, 매미 안 도곡카운티가 거래량에선 2등.

어정쩡하다 했더니, 34평형에서는 이리저리 뒤처집니다. 가격 인상의 여파인지, 올해 8월 중순이  지나는데도 거래량은 도곡동 전체가 별로 없네요. 다만, 전세는 좀 활발한 것 같습니다. 

 

타워팰리스의 국민평형은 전세도 인기가 없습니다. 

동네 유사평형 매매가	동네 유사평형 전세가

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 현재 사용가치 기준 적정가격 : 17억 3천

 

10억 7천 중위전세가 * 중위평균배율 1.62 ( 전세가율(평균배수) : 1.66,  전세가율(중위배수) : 1.62 )

전세가율

 

(2) 수익률 기준 적정가격 : 17억 1천2백만 원

수익률 곡선 근처로 가려면 월 200만 원을 낮춰야 함. 22억을 깔아 두고 월 이자 7~800을 기회비용으로 날리는 것은 좀 아쉽지만, 서울의 랜드마크였으니 이 정도는 나쁘지 않은 듯. 일반적인 서민들의 2~3달 급여를 벌 기회를 거주하는 데 사용하는 게 되는 샘입니다.

월 거주비용	최근 거주