송파잠실 잠실엘스 33평형 거래현황

서울시 송파구 잠실동의 잠실엘스 33평형의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

목차 : 

1) 매매가격과 전세가격 추이

2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대

3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교

4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

 

단지 정보

세대수	5678세대(총72개동)	저/최고층	17층/34층
사용승인일	2008년 09월 30일	총주차대수	7712대(세대당 1.35대)
용적률	275%	건폐율	16%
건설사	대림산업, 삼성물산, 현대건설, 현대산업개발(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-416-2883
주소	서울시 송파구 잠실동 19
면적	대분류 3타입

초등학교를 품고 있다는 말이 어울리는 단지입니다. 2호선 잠실새내역 지척이고, 거대단지입니다. 주변에는 운동시설등도 많고, 공원도, 상권도 아주 잘 갖춰진 대표적인 서울의 아파트 단지중 하나입니다.

 

1) 매매가격과 전세가격

단지가 큰 곳일수록 비슷한 거래의 파고를 만드는 것 같습니다. 잠시동안 "예전에 분석했던 곳인가?" 하는 생각에 잠겨서 스스로 검색을 해봤는데 처음 하는 곳이 맞습니다. 왜 그런 생각을 하느냐 하면은. 실거래 검은색 '산포도'를 보시면 "N"자 와 비슷한 모양이 보이실 겁니다. 이 부분을 해석하자면 간단합니다. 차익실현 매도입니다. 집주인들은 당시 시점에서 가격상승이 과하다는 인식을 했었던것 같고, 적당히 먹었으니 차익실현하며 매도하고 나가는 겁니다.

 

주택거래 특징적인 패턴 (N자 거래)

이러한 "N"자 거래가 끝나면 여지없이 전세가격이 상승합니다. 이건 신규투자자들이 전세끼고 매입했던, 매입 후 전세를 두었던지 했다는 말이고, 이 거래들의 흐름이 끝나면 가격이 정체기에 들어갑니다.  최소 3~4년 전에 투자하여 보유하던 사람들은 이미 수익실현하고 빠져나간 시장에 갭투기가 들어온 겁니다. 매매수량보다 많은 수량의 전세금액이 우후죽순 상승하기 시작하고, 오늘에 이릅니다. 

 

* First Mover Exit :

2017년 10월부터 2018년 10월까지의 1차 거래흐름입니다. 도표를 해석하면 14억에서 18억까지 단시간에 상승 후, 2018년 4월부터 우측 아래로 14억까지 내려오고 다시 급상승하며 18억을 넘어갑니다.

 

* Next Wave :

2019년 1월부터 2020년 1월까지 상승하며 22억 근처까지 상승합니다. 이후 거래는 흐름이 사라집니다. 지지부진, 급하게 매수하려는 포머의 매수자들이 들어 옵니다. 끝물이란 얘깁니다. 

 

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

* 붉은 색의 점은 공간이 부족하여 표시가능한 범위로만 표현됩니다. (개수에 의미 두지 마세요.)

* 연도별 전세가격의 최근 4년간의 중위값은 10억 5천만 원대. -> 실 사용가치는 중위가격대에서 정체가 시작되었습니다. 그 이상의 가격대는 향, 전철과의 거리, 학교와의 거리등의 기타 사유로 가격을 프리미엄 쳐서 올릴 수 있으나, 중위가격 이상의 사용가치는 없다고 봐야 할 것 같습니다.

*매매가격의 수염은 연초의 거래였고, 최근의 실거래가격은 21억9천만원입니다. 

8월 4일 23억 9천  ( 매입 후, 3일 만에 2억 하락으로 볼 것인지 )

8월 7일, 9일 21억 9천  ( 매입 후, 2억을 벌 희망이 생긴 것인지 )

 

*잠실엘스의 2023년도 전세 중위가격이 9억 3천만 원입니다. 현재 호가는 이보다 2천~ 8천만 원 높습니다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

동일 면적의 비교 가능한 단지는 4군데입니다. 2군데는 서로경합하며, 비슷한 매매가를 보이고, 2군데는 이보다 저렴합니다.

전세의 경우엔 3군데의 경합지가 있고 가격은 서로 유사합니다. 주공아파트 5단지라는 곳이 전세가 저렴한데, 여기에 꼭 살아야 하는 사람들은 많은 것 같습니다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 19억 2천만원

전세가의 중윗값 10억 5천5백만원 x 전세가율 중위값

전세가율(평균배수) : 1.83
전세가율(중위배수) : 1.82

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 14억 8천 ( + 선점 프리미엄 )

최근 실거래 21억 9천만 원 기준, 수익률 그래프와 접점을 맞추기 위해서는 월 수익률과의 거리인 250만 원/월만큼 조정하여 계산한 식. 

 

결론적으로 7억 1천만 원의 선점프리미엄( 아파트도 상가처럼 권리금이라 생각하시면 편함 )으로 봐야 하는 것입니다. 최종 실거래 시 수익률에 따른 본질가치 14억 8천 + 권리금 7억 1천만 원이라는 개념입니다. 지역에 따라 프리미엄은 천차만별입니다. 

 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)