서울시 강서구 마곡동 - 동향분석 2차

서울시 강서구 마곡동의 매매가평균, 최근 2년 평균, 거래량, 평당 단가를 분석합니다.

 

1. 강서구 마곡동 시계열 월별 매매가 평균, 최근 2년 평균매매가 

언론에서 영끌들이 직주근접하기 위해서 영끌하여 마곡동을 많이 구매했다는 정보에 대한 데이터를 확인해 보면, 

2022년 11월부터 하락하던 평균 매매가격이 2023년 4월부터 상승했으나, 2022년 11월 수준임. 이 가격이 2022년 2월, 3월에 비해서는 1/2 수준 이하임.

마곡동 11년간 월별 매매가평균	최근 2년 마곡동 월별 매매가 평균

 

2. 강서구 마곡동 시계열 실거래량,  전용면적 평균 평당가 

2023년 2월, 4월 약간 반등했었으나, 계단식으로 전용면적 평당가격은 하락하고 있습니다. 

이건 시사하는 부분이 조금 더 싼 가격이 아니면, 거래가 이뤄지지 않는다는 해석이 가능하고, 8월은 현재 진행 중으로 아직은 정확한 흐름으로 인식하긴 어렵습니다. ( 국토부 실거래가 2023. 8. 9일 자료기준 )

마곡동 장기시계열 실거래량과 전용면적 평당가	마곡동 최근2년 실거래량

 

3. 강서구 마곡동 시계열 월별 매매가 평균, 최근 2년 평균매매가 

1) 2023년 매매의 경우, 전용면적 84타입의 거래가 많았고, 가격의 스펙트럼이 매우 넓습니다. 

전용 84타입의 실거래 중윗값은 12억 원이고, 꼬리가 길게 달린 것으로 보아 11억 ~ 14억 선의 실거래각겨 선입니다.

 

2) 2023년 전세의 경우에도 선호 타입은 전용84타입으로 전세거래가 매우 많습니다. 결국 투자수요가 집중된 지역이 마곡동이라는 얘기입니다. 실거래하여 직접 거주하는 사람도 있겠으나, 전세 매물과 거래량이 이렇게 많다는 것은 직접 거주하기 위해서 이쪽 지역의 아파트를 사는 게 아니란 말이 됩니다. 왜 언론에서 이쪽 지역을 띄우려 하는지도 느낌이 오는데, 그 이유가 투자자들의 안정적 퇴로를 열어주려는 것 같습니다. 

 

전용면적 84타입의 전세 중윗값은 5억 7천만 원인데, 전세배율 1.5 적용 시 이 지역의 현시점 적정가격은 8억 5~6천만 원대.

마곡동 전용면적별 거래건 및 가격	마곡동 전용면적별 전세 거래건 및 가격

 

 

4. 강서구 마곡동 전용 84 주요 단지별 거래량 및 가격대

이거 만드는데 시간이 좀 걸렸습니다. 2023년 마곡동의 전용 84의 단지별 거래량과 가격대입니다.

대장은 마곡 13단지 힐스테이트마스터라는 곳입니다. 비교적 신축급이고 2017년 4월에 사용승인된 1194세대의 대단지입니다. 학교는 서울공진초교, 마곡하늬중학교가 근처에 있고, 하늬공원이란 곳도 접하고 있네요. 마곡역과도 멀지는 않습니다. 학교수요라면 이쪽 지역은 맞벌이와 최소 1명, 2명 사이의 자녀를 갖은 인근에 회사를 다니는 사람들이 거주하려고 사는 것으로 보이지, 언론에서 말하는 젊은 영끌 수요가 몰린 것이라 보긴 어렵지 않을까? 하는 생각을 하던 중, 젊은 부부가 아이가 있고, 이 근처 회사를 다닌다면 그런 해석도 가능하리라 생각됩니다.

 

 

서울강서구마곡동의 장기시계열, 최근 2년간의 거래흐름을 살펴봤습니다. 가격이 절대 저렴한 곳이 아닙니다. 언론에서는 이 곳을 지목하여 영끌이 많이 들어왔다고 하는데, 그것보다는 전세수요가 많아서 투자성 매입이 많은 것으로 보입니다.