서대문남가좌 DMC파크뷰자이1단지 24평형 거래현황

서울시 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이의 24평형의 주택거래 및 금융 관련 자료를 분석합니다.

 

목차 : 

1) 매매가격과 전세가격 추이

2) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대

3) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교

4) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

5) 아파트 구입시 자본금 및 대출, 최저 임금 수준

 

단지 정보

세대수	4300세대(총61개동) - 임대750	저/최고층	9층/33층
사용승인일	2015년 10월 26일	총주차대수	5823대(세대당 1.35대)
용적률	233%	건폐율	19%
건설사	GS건설(주), SK건설(주), 현대산업개발(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-931-8360
주소	서울시 서대문구 남가좌동 385
면적	대분류 타입 많음

내부순환로에서 잘 보이는 단지로 서울가재울초등학교를 접하고 있고, 근처에 가재울 어린이공원등이 있습니다. 언급한 대로 내부순환로와 가까이에 있으며, 경의중앙선 가좌역이 지척에 있습니다. 정말 단지가 크네요. 

1) 매매가격과 전세가격

우선 전세 관련하여 2023년 8월 말에 6억 7천 전세만기인데, 현재 전세호 가는 5억 5천이니 그냥 연장한다고 가정할 수 있겠습니다. 2023년 9월경에 7억 3천1건, 7억 6천1건이 만기입니다. 이 부분은 무난히 돌려줄지 모르겠습니다. 현재 중층 기준 매매가가 9억 5천이라서 좀 무리가 될 것 같습니다. 2016년 입주초반부터 전세부터 맞춘 것을 봐도 투자 수요가 많아 보입니다. 

 

혹시 타입구분으로 아실지 모르지만, 타입은 고려하지 않고, 전체 전용면적 59를 합산한 산포도입니다. 거래량이 많지 않습니다. 

전용 59의 세대수가 480여 세대 정도 되어 보이는데, 이 정도의 거래량이라면 거래가 적은 겁니다. 거래량으로만 봤을 때, 이 지역의 이 단지에 이 전용면적은 인기가 없는 곳 같습니다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세보증금의 중윗값은 5억 5천만 원 아래에 있습니다. 중윗값이 아래쪽에 치우친 걸 보아선 전세보증금은 추가로 더 내려갈 가능성이 높습니다. 실거래가격의 상승과 함께 거래가 사라집니다. 그나마 올해 9억 이하 주택구매 혜택이 정부의 부동산 부양책으로 거래가 이뤄진 것 같습니다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매의 경우 동일 평형의 거래량 1등은 DMC래미안클라시스, 남가좌동현대입니다. 주위에서 가장 비싸고 거래량 적은 수위권에 포지션 되어 있습니다. 남가좌동엔 전부 DMC가 붙어 있어서 헷갈리는군요. 

전세의 경우 동일 평형의 거래량, 저렴한 가격은 남가좌현대 아파트입니다. 전세는 실사용가치인데, 이 주변부에 저렴한 전세가 다수 포진하여, 전세 가격을 끌어올리고 싶어도 어려울 것 같습니다. 전체적으로 상승하면 최우선으로 상승하겠지만, 현재 높은 가격대의 전세보증금에서도 수위권입니다. 무리한 대출을 받아서 이곳에 전세들 이유는 없어 보입니다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 9억 4천만 원

중위전세가 : 5억 2천5백 x 평균배수(전세가)  - 전세가율이 매우 높게 잡혀 있어서, 수치상으로 현재 호가는 적정가범위. 

전세가율(평균배수) : 1.79
전세가율(중위배수) : 1.88

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 5백만 원 (+선점 권리금)

최종 실거래 2023년 8월 1일 10억 3천에 대한 수익률 기준 적정가격은 6억 5백만 원입니다. 본질적인 수익률로써의 가치입니다. 추가로 건물을 먼저 선점하여 권리금으로 인정할 금액은 최종거래 기준 4억 2천5백만 원이 되겠습니다. 서울이고, 맞벌이에 아이가 없다면 나쁘지 않은 조건일 수 있습니다. 신축이니까요. 그 외엔 공기가 좋기는 어려워 보이는 환경입니다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)
	<- 최종 실거래의 10억 3천만원을 회사채 금리 4.23% 수익율로 운영한다고 가정했을때, 월 기대이익이 바로 월거주비 입니다. 그 수익을 포기하고 아파트를 구입하여 기대할 수익율은 분명히 채권수익율 그 이상일 겁니다. <샘플1> 2021년 9월 19일 13억9백만원의 경우엔 저금리로 월 거주비는 212만원입니다.  <샘플2> 2023년 8월 1일 10억 3천의 경우엔 금리 영향으로 월 거주비는 379만원입니다. 절대적인 금액은 2023년이 싸지만, 금융여건상 2021년이 부담은 덜한 편입니다.

 

5) DMC파크뷰자이 24평형 구입 시 최소한의 금융정보

원금균등상환의 경우 총 대출기간을 모두 채웠을 경우에 원리금균등보다 대출이자가 적습니다. 아래의 표와 같은 경우엔 1억 정도 적은 이자를 납부할 수 있습니다. 다만, DSR의 조건에 따라 초기 부담이 많기 때문에 대출한도가 적어지는 문제가 있습니다.

 

원리금균등상환의 경우엔 월 납부금액이 대출기간 정해진 금액으로 나가고, 월 부담액을 나눠서 내므로 대출한도가 더 많습니다. 반드시 집을 사야 하면서 소득이 적다면 원리금균등분할로 가야 할 수 밖엔 다른 길이 없습니다. 참고하세요.

 

최저소득은 실수령액입니다. 대출조건 따위보다 일단 이자와 원금을 갚고 살 수 있는지 평가해 보시길 바랍니다. 또한 최소 자기 자본에 "1500만 원"정도가 더 있어야 합니다. 생애최초가 아닌 이상, 취등록세와 등기비, 이사비 정도를 생각해야 하기 때문입니다. 꼭 집을 지금 사셔야 한다면, 집중인에게 이 정도 금액을 깎아 달라고 해보세요.^^

30년 원금균등상환	30년 원리금균등상환