서울종로숭인 종로청계힐스테이트 25평형 거래현황

종로구 숭인동의 종로청계힐스테이트 25평형 거래현황 및 적정가격을 분석합니다. 교통요지임을 감안해야겠습니다.
 

단지 정보

세대수	288세대(총6개동)	저/최고층	9층/20층
사용승인일	2009년 03월 20일	총주차대수	342대(세대당 1.18대)
용적률	252%	건폐율	24%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-929-0540
주소	서울시 종로구 숭인동 766
면적	대분류 3타입

 

1) 매매가격과 전세가격

매매가 최고 2021년 11월 6일 9억 7천5백 ( 최근실거래 : 7억 2천 ) - 호가 중간층 8억
전세가 최고 2020년 8월 13일 6억
 
평형별 호불호가 있을 듯한 구조입니다. A타입은 방이 2개, B타입은 방이 3개인데 주방이 매우 좁을 듯싶습니다. 어린아이를 키우기엔 매우 부적합한 환경으로 보입니다. 창신초교가 가장 가까운 곳인데, 너무 멉니다. 1인, 2인 신혼부부들이 일자리를 지척에 두고 지내기엔 오피스텔보다 비교 우위일 수 있으나 중, 고교생이 아닌 초등학생이 이 먼 거리를 다니기엔 부적합합니다. 전세 수요가 왜 이리 적은가 했는데 그 요인이 있지 않을까 싶습니다. 

실거래 가격 흐름	매매와 전세 흐름

 

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

우선 전세가격은 중위가격에서 견고한 가격대입니다. 실 사용가치가 높지 않다는 뜻으로 보이고, 이 경우 단지의 내재 가치의 제한선이 생겼다는 말입니다. "이 이상의 금액은 좀 어렵겠네요..."라는 식이다. 4억 선 위에 형성된 전세가격은 그 위로 튀긴 하지만, 공급에 비하여 수요는 그다지 따라붙지 않는다. 그걸 방증하는 게 매매가격이다. 
 
매매가격은 6억 5천 선에서 급격히 정체된다. 이후 높은 가격대에 투자수요가 들어와서 만기 된 전세가격을 올렸을 거라는 시나리오가 가능하다. 근데 투자자들은 일부가 당황했을 수 있다. 이 위치에 이 가격인데, 전세 계약이 지지부진한 것이다. 그리고 대출을 받던, 가지고 있던 자본금이던 메꾸고, 2023년을 맞이했을 것이다. 전세가격이 저항선을 가지고 있었기 때문이다.

연도별 매매가	연도별 전세가

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

2023년도 동네의 비슷한 평형의 매매가가 종로청계힐스테이트 외에 없다는 것은 숭인동에 거래가 없다는 뜻이다. 반면 전세가격은 비교 대상들이 있다. 종로센트레빌이 있는데 전세가격대도 체결도 비슷하다. 그 외엔 숭인모범이라는 아파트들인데, 상당히 구축인 것 같다. 매우 저렴한 종로구의 전세를 발견했다. 
 
종로센트레빌은 초등학교를 길 건너에 두고 있다. 둘 다 역세권이다.

동네 비슷한 평형 매매가	동네 비슷한 평형 전세가

 

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가 대비 적정가 : 7억 2천만원
  - 중위 전세가율 : 1.6 * 4억 5천만원 (매우 이상한 증여같은 싸구려 전세값이 통계외곡 시킴.  중위값 선택)

전세 흐름	전세가율

 
(2) 수익률 대비 적정가 : 5억 7천 (+ 물건 선점 수수료)
  - 매수자의 입장에서 매도자가 내놓은 매물을 감정하고, 근본적인 원가에서 추가로 얼마를 지불할 것인가 생각해야 하는 가격임.
  - 최근 실거래 7억 4천이면 선점(깔세)으로 1억 7천 정도 더 주고 사도 되겠다고 판단하면 사시면 됩니다. 
 매물에 내놓은 가격을 그대로 사려고 하지 말고, 적극적인 가격인하 요구가 필요하다는 말입니다.

월 거주비	최근 거주비

 
 
종로구 숭인동의 종로청계힐스테이트 25평형은 전세대비 적정가격은 8억으로 적정한 호 가대이지만, 어린아이와 함께 살기엔 매우 부적합한 지역입니다. 1인가구, 2인 가족이면 적당하나, 비쌉니다.