성북구 아파트시세-삼선동 삼선현대힐스테이트

서울시 성북구 삼선동2가 420에 위치한 삼선현대힐스테이트는 2009년 사용승인된 377세대의 아파트. 6호선 창신역을 이용할 수 있는 위치에 있고, 명신초교, 한성여자중,고등학교와 가까운 위치에 있다. 아파트 전용84타입 기준 거래분석.

 

 

 

[문서버전 : Report231117]

1. 삼선현대힐스테이트 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	377세대(총9개동)	저/최고층	9층/14층
사용승인일	2009년 12월 01일	총주차대수	414대(세대당 1.09대)
용적률	229%	건폐율	24%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-745-0455
주소	서울시 성북구 삼선동2가 420
면적	대분류 3타입

 

(2) 서울시 성북구의 전용84 평균 매매가와 전세가

서울시 성북구 전용84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 서울시 성북구 아파트 매매/전세 월별 면적합계

서울시 성북구 아파트 거래면적 월별 그래프

 

 

 

 

 

2. 삼선현대힐스테이트 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 96,000만원

[최근 실거래가] 2023년 6월 : 80,500만원

 

거래가 없다고 봐야 할 상황. 

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 삼선현대힐스테이트 전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월		5,000	137.0
2021년12월	66,000
2022년01월		21,500	71.5
2022년03월	60,000
2022년04월	50,400
2022년05월		30,500	93.5
2022년06월	53,500	3,000	140.0
2022년07월	44,000	23,333	104.7
2022년08월		1,000	130.0
2022년09월	63,000	25,000	75.0
2022년10월	63,000	37,000	75.0
2022년12월		25,000	100.0
2023년01월		20,000	100.0
2023년02월		20,000	90.0
2023년03월	50,000
2023년04월	43,000	0	242.0
2023년05월	48,000
2023년08월		30,000	80.0

 

(2) 삼선현대힐스테이트 전용59㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월		18,000	70.0
2022년01월	34,650
2022년02월		35,000	20.0
2022년03월	35,280
2022년06월	41,400	10,000	115.0
2022년07월	42,000
2022년08월	47,333
2022년09월	37,485
2022년10월		10,000	100.0
2022년11월		27,500	52.5
2022년12월	46,750	30,000	25.0
2023년01월	35,500
2023년02월	39,000	25,000	55.0
2023년04월	39,625
2023년05월		9,333	106.7
2023년06월	40,000
2023년07월	41,792
2023년08월	40,000
2023년09월	43,000
2023년10월	42,000

 

(3) 삼선현대힐스테이트 전용114㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2022년02월	56,700
2022년03월	57,000
2022년09월	54,590
2022년10월	55,000
2023년02월	52,000
2023년03월	50,000
2023년06월		20,000	200.0
2023년07월		39,000	70.0

 

 

 

 

3. 삼선현대힐스테이트 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

전반적으로 거래량이 적은데, 가격이 인상되며, 그 거래량 마저도 줄어든 것으로 보임. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 삼선현대힐스테이트 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 84㎡)

매매가격과 전세가격이 삼선동2가에서 2곳의 단지만 있는 지역임. 삼선푸르지오는 864세대로 더 선호되는 지역이면서 급매나 더 낮은 가격대 거래됨. 상당수의 거래량이 더 대단지로 쏠리고 잇는 것으로 보임. ( 실사용 가치인 전세에서도 마찬가지임.) 6호선 역과의 거리가 아주 조금 더 가까움에도 선호되지 않음을 알 수 있음. ( 그것이 여건이던, 가격이던 말이다)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5.삼선현대힐스테이트 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 7억원

해당연도 전세가 중위가격 : 48,000만원

전세가율(평균배수) : 1.49
전세가율(중위배수) : 1.44

 

아래좌측 그래프의 수평구간은 거래없는 구간임. 아래우측 그래프의 가격의 상하 진폭은 가격 불안정성을 나타냄.

거래없는 가격 불안정한 구간임. 호가를 그대로 받아드리지 않길 권고함.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억8천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 6월 : 80,500만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.409%

 

해당 아파트를 현금으로 채권투자시 기대되는 연이익을 월로 나눈 값이 "빨간 도트"임. 채권수익율 그래프와 가격대의 기대 월이익이 급격히 벗어나 있음. 최근 거래가격 기준 3억2천만원이 권리금으로 지불된 샘.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)