서울시 아파트시세-송파구 거여동 거여5단지

서울시 송파구 거여동 294에 위치한 거여5단지 아파트는 거원초등, 중학교와 접하고 있어서 양육환경 좋음. 5호선 거여역과의 거리도 가까운 편이라서 교통환경도 좋은 605세대에 1997년 사용승인된 아파트 단지입니다.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 거여5단지 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	605세대(총6개동)	저/최고층	12층/15층
사용승인일	1997년 07월 03일	총주차대수	470대(세대당 0.77대)
용적률	344%	건폐율	29%
건설사	(주)라이프주택개발
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-400-5760
주소	서울시 송파구 거여동 294
면적	대분류 2타입

 

(2) 서울시 송파구의 전용 59㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

서울시 송파구의 전용59타입 전세가격 평균가격은 안정세, 아파트가격 평균은 2억원 가량 하락한 상태임.

서울시 송파구 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 지역의 매매/전세 거래면적(지역정보)

2023년 2~5월 사이로 타지역과 마찬가지로 전세거래 면적이 두텁게 증가한 모습. 2021년의 전세거래 면적에 비하여 전세거래가 늘어났으나, 이후 급락. 

매매면적은 2022년도와 유사한 수준으로 하락한 모습 ( 자료기준:2023/12/5 )

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 송파구 거여동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

송파구 거여동의 아파트들은 신축과 구축 2가지가로 나뉘며, 신축의 전용59타입의 중위가격은 11억원선에 근접.

1997년 사용승인된 아파트의 중위가격은 7억6천만원. 

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 거여5단지 매매가와 전세가(전용: 59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 7월 : 90,000만원

[최근 실거래가] 2023년 8월 : 78,000만원

 

전세가격(실 사용가치)을 기준으로 현재 매매가격은 재건축 수준의 전세가 배율을 나타냄. ( 용적율 : 344% 주의 )

실거래 가격 추세	전서가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

반응형

 

(1) 거여5단지 전용 59㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	38,080	5,000	95
2021년12월	40,688	18,000	54
2022년01월	40,750	19,500	68
2022년02월	36,722	26,500	46
2022년03월	40,917	25,750	58
2022년04월	34,804	5,000	90
2022년05월	39,800	16,000	65
2022년06월	39,261	35,000	38
2022년07월	40,075	8,500	73
2022년08월	43,333	23,375	63
2022년09월	36,267	16,500	85
2022년10월	37,967	5,000	110
2022년11월	36,671
2022년12월	36,100	16,000	75
2023년01월	32,167	20,000	70
2023년02월	35,071	24,000	39
2023년03월	37,750	10,667	100
2023년04월	34,500
2023년05월	33,000	15,000	75
2023년06월	34,890	10,000	110
2023년07월	34,210	2,500	128
2023년08월	35,857	15,000	74
2023년09월	36,750	11,400	78
2023년10월	38,800	13,750	88
2023년11월	42,000	5,000	93
2023년12월		5,000	140

 

(2) 거여5단지 전용 84㎡의 전세, 월세평균

총 89세대의 구성으로 치부하더라도 임대량 매우 적음. (매우 낮은 전세가격은 반전세일 가능성 있음)

계약년월	전세	월세보증금	월세
2022년04월	24,000
2022년06월	51,000
2022년07월		10,000	117
2022년08월		32,000	49
2022년12월		30,000	50
2023년01월		5,000	125
2023년03월	47,167
2023년05월	52,500
2023년06월	47,750
2023년07월	48,500
2023년09월	43,000

 

 

3. 거여5단지 연도별 매매와 전세가격(전용: 59㎡)

전세의 경우, 중위가격대는 안정적이나, 외부 투기수요에 의한 전세가격 급등이 있었고, 2024년까지 해당 고가 전세는 역전세로 나타날 가능성 있음. 현재 실거래가는 하향세로 보는게 맞음.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 거여5단지의 주변 매매,전세가 비교(전용: 59㎡)

e편한세상송파파크센트럴, 송파시그니처롯데캐슬등 신축이 아파트 매매와 전세 거래량과 가격대 높음. 

나머지 구축들은 전세가격이 아주 평탄한 수준으로 서로 비슷함. 거여 3단지만 이상하게 낮은 전세거래가격. 이유는 모름.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 거여5단지 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 61,000만~64,000만원

해당연도 전세가 중위가격 : 35,140만원

전세가율(평균배수) : 1.81
전세가율(중위배수) : 1.73

 

2017년 이후, 전세가배율은 매우 불안정하며, 가격대 역시 불안정한 상태임. 현실적으로 용적율로 인하여 재건축은 어려워 보이나 리모델링한다면, 주변 매매가격과 비슷한 수준이 될 수 있음. 하지만 이 가격에 매입시 남는게 없을 것으로 보임.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 48,000만원(+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 8월 : 78,000만원

회사채 수익율 : 4.295%

 

최근 거래가격 기준 3억원의 권리금을 주고 자산을 매입한 격. 대출없이 현금 구입조건에서 초과비용 110만원이고, 대출이 있을 경우, 월이자를 초과비용에 합산하여, 본 자산을 매입하여 생기는 편익과 비교하여 비슷하거나, 초과하는 편익이 있다면 좋은 거래임. 

 

편익은 양육, 거주환경, 직주근접, 출퇴근시간감소등의 각 개인의 주관적 관점에 의해 달라지므로, 대략 계산하여 비용을 상쇄시킬 수 있다면 좋은 거래라는 의미임. 그 반대라면 자산이 효율적이지 않은 것임. 

2018년부터 수익율 그래프와 이격되기 시작했으나, 대체적으로 회사채 수익율 그래프와 유사한 패턴대에서 움직임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)