중랑구 아파트시세-신내데시앙포레

서울시 중랑구 신내동 817에 위치한 신내데시앙포레는 세종포천고속도로, 북부간선도로가 감싸고 있는 곳에 위치하고 있습니다. 경춘선 신내역, 6호선 신내역 이용이 가능하고, 서울세솔초교와 두루놀이장난감도서관이 가깝습니다.

 

 

 

[문서버전 : Report231117]

1. 신내데시앙포레 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

* 기타임대세대 1176세대 포함한 1896세대

세대수	1896세대(총23개동)	저/최고층	6층/24층
사용승인일	2013년 12월 11일	총주차대수	2202대(세대당 1.16대)
용적률	172%	건폐율	18%
건설사	(주)태영건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-496-8341
주소	서울시 중랑구 신내동 817
면적	대분류 3타입

 

(2) 서울시 중랑구 전용84타입 아파트 평균 매매와 전세가격

매매가격은 하향 정체구간임. 이후 가격대가 상승할지, 하락할지 예측어려움.

전세가격은 약간 상승세이나, 평균 전세의 경우 2022년 말의 가격대에 접어듦.

서울시 중랑구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 서울시 중랑구 아파트의 매매와 전세 거래면적 월별집계

중랑구는 2년마다 1~3월경 전세계약이 많이 일어남.

투자수요(혹은 공급량)가 늘어난 것인지, 2022년 초의 전세거래면적이 증가함. 2024년 단기적으로 전세량에 의한 가격상승이 예상되는 지역임. 전세가격대의 상승 후, 2~4개월내로 매매가격 상승. 이후 전세거래면적 감소하며 매매량도 감소 패턴.

서울시 중랑구 전체 매매와 전세 거래면적 월별집계

 

 

 

 

 

2. 신내데시앙포레 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 90,000만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 74,000만원

 

2022년 전세가격 기준 2023년 매매가와 매우 근접한 시기가 있었으나, 전세가격이 하락하며 다시 갭 벌어짐.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

반응형

 

(1)신내데시앙포레 전용84㎡의 월별평균 전세, 월세

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월		500	30
2021년12월	36,997	32,000	85
2022년01월	38,300
2022년02월	24,752	40,000	60
2022년03월	48,000	5,500	125
2022년04월	38,650	10,000	150
2022년05월	39,000	40,000	30
2022년06월	50,000	20,000	120
2022년07월	45,633	24,700	70
2022년08월	38,301
2022년09월	40,490	10,000	135
2022년10월	39,800	17,500	120
2022년11월		13,884	39
2022년12월	37,000	20,875	83
2023년01월	40,000	5,000	150
2023년02월	38,800	32,450	24
2023년03월	39,819	10,000	120
2023년04월	32,460
2023년05월	39,000	16,238	95
2023년06월	40,000
2023년07월	40,000	10,000	120
2023년08월	31,623
2023년09월	41,800
2023년10월	41,333	11,000	118

 

(2)신내데시앙포레 전용114㎡의 월별평균 전세, 월세

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	39,054
2021년12월	38,800
2022년01월	32,191
2022년02월	25,383
2022년03월	28,053
2022년04월
2022년05월	28,379
2022년06월	28,379
2022년10월		20,000	120
2022년11월	47,600	10,000	175
2023년01월		20,000	145
2023년02월	33,948
2023년04월	41,054
2023년06월	43,300	10,000	175
2023년07월	38,800
2023년10월	42,640
2023년11월	34,939

 

(3)신내데시앙포레 전용59㎡의 월별평균 전세, 월세

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월		8,331	19
2022년02월	14,440	8,041	31
2022년03월	14,144	20,000	85
2022년05월	14,711
2022년08월		7,512	50
2022년11월	13,902	5,365	32
2022년12월		6,344	28
2023년01월	40,000
2023년02월	21,237	7,322	24
2023년04월	15,664	6,566	33
2023년05월	15,664
2023년06월	15,537	8,366	19
2023년08월		5,950	31
2023년09월	25,332
2023년10월	16,301	7,409	25

 

 

 

 

 

 

3. 신내데시앙포레 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

전세 수요가 꾸준한 지역으로 올해 특례효과로 매매가 늘어날 것 같았으나, 실상은 그렇지 못함. 2022년은 최악의 거래량이었고, 전세의 경우엔 2022년 전세 가격범위가 너무 넓음. 2023년 전세가격대는 안정적임.

 

2023년 전반적으로 매매가격대는 65,000~69,000만원대의 좁은 범위가 25%~75% 범위임. 그나마도 중위값은 아래에 있고, 전세 가격은 37,000만원~ 42,000만원의 가격대 범위가 25% ~ 75%사이에 중상단에 나타남. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

4. 신내데시앙포레 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 84㎡)

아웃라이어(통계 표본에서 이격이 확실한 가격대) 제외.

신내데시앙포레는 매매가격에서 중상단에 위치하고, 전세가격에서는 중간 가격대로 보임. 신내동내에서의 비교이므로, 전세의 경우 선호하는 위치를 알아보면 될 것. 가격대 서로 비슷함.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 신내데시앙포레 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 6억4천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 40,000만원

전세가율(평균배수) : 1.72
전세가율(중위배수) : 1.6

 

임대세대에 장기 전세나 기타 임대전세가 있는 것 같음. 가격의 "튐"-아웃라이어-가 많음. 중위가격대 선택함. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억2천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 74,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.409%

 

최근 실거래가 기준 3억2천만원 권리금 주고 매입한 샘. 현금거래로 대출없을 때의 초과비용이 월 120만원이고, 대출이 있다면 월이자비용을 월 초과비용에 합산하여, 본 자산을 매입적정성 평가. 개별적인 여건/상황이 다르므로 초과비용보다 정성적인 편익(거주, 환경, 양육, 출퇴근등)이 초과비용을 상쇄한다면 좋은 거래임.

 

7억4천만원 x 4.05%(우리은행 1년예금금리)  = 2990만원(세전) 이므로 5년 거주 후 매각시 9억원 수준이면 금융적 "본전"이됨. 기회비용으로 거주비를 생각하며, 장기간에 걸친 적정 수익율에 현재의 가치를 대입해 보는 가격대임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)