송파구 가락동 헬리오시티 아파트 전세가와 실거래가 분석

서울시 송파구 가락동 913에 위치한 9000세대가 넘는 대단지의 매매거래가격과 전세가, 월세가격등의 평균가격대를 전 평형에 걸쳐서 분석한다.

 

 

1. 헬리오시티 단지 개요 (문서Ver23.11.10)

세대수	9510세대(총84동)-임대1401	저/최고층	10층/35층
사용승인일	2018년 12월 28일	총주차대수	12602대(세대당 1.32대)
용적률	285%	건폐율	19%
건설사	에이치디씨현대산업개발, 현대건설, 삼성물산
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-403-8330
주소	서울시 송파구 가락동 913
면적	대분류 7타입

 

 

2. 헬리오시티 실거래가격과 전세가격 (전용면적 :  39㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 11월 : 135,000만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 93,000만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

반응형

 

(1)헬리오시티 전용39㎡ 전세가격, 월세가격(계약기간내)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월	11,296	103	57,000
2021년12월	16,640	44	63,363
2022년01월	17,762	59	62,384
2022년02월	16,916	50	66,400
2022년03월	16,799	65	60,675
2022년04월	21,537	83	68,214
2022년05월	17,293	109	66,667
2022년06월	33,750	112	53,125
2022년07월	15,050	160	59,792
2022년08월	31,500	109	59,011
2022년09월	18,571	146	66,063
2022년10월	20,710	108	55,796
2022년11월	21,900	132	52,278
2022년12월	18,110	62	51,497
2023년01월	18,510	94	50,318
2023년02월	15,683	48	51,342
2023년03월	14,933	82	53,989
2023년04월	12,546	122	57,417
2023년05월	13,097	24	61,458
2023년06월	16,723	61	57,330
2023년07월	13,380	27	60,041
2023년08월	27,071	78	59,800
2023년09월	15,305	43	64,875
2023년10월	13,130	36	53,969
2023년11월	15,000	200	65,000

(2)헬리오시티 전용49㎡ 전세가격, 월세가격(계약기간내)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월	16,368	145
2021년12월	22,429	73	72,613
2022년01월	22,631	27	81,500
2022년02월	22,857	58	82,000
2022년03월	15,664	37	73,500
2022년04월	10,000	226	85,000
2022년05월	25,601	153	75,000
2022년06월	37,521	108	85,000
2022년07월	19,214	70	74,667
2022년08월	10,000	210	78,750
2022년09월	19,275	98	78,750
2022년10월	23,333	175	68,000
2022년11월	22,068	113	70,000
2022년12월	28,180	142	62,616
2023년01월	25,512	89	60,011
2023년02월	23,390	103	61,274
2023년03월	28,097	83	66,000
2023년04월			64,000
2023년05월	17,068	34
2023년06월	32,796	52	70,000
2023년07월	16,591	56	75,000
2023년08월	11,898	160	76,500
2023년09월	17,377	48
2023년10월	11,777	154	72,250

(3)헬리오시티 전용59㎡ 전세가격, 월세가격(계약기간내)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월	36,000	220	89,314
2021년12월	28,750	203	102,000
2022년01월	51,667	150	88,700
2022년02월	39,125	164	84,654
2022년03월	69,667	73	93,979
2022년04월	22,000	197	96,175
2022년05월	40,000	180	83,903
2022년06월	40,853	94	97,833
2022년07월	41,667	143	83,633
2022년08월	45,000	176	89,050
2022년09월	32,500	200	85,833
2022년10월	21,895	208	75,194
2022년11월	28,600	185	73,397
2022년12월	31,462	167	73,842
2023년01월	31,200	166	71,538
2023년02월	27,500	185	71,036
2023년03월	25,273	189	71,236
2023년04월	24,714	221	76,893
2023년05월	29,563	83	77,693
2023년06월	35,000	171	79,150
2023년07월	22,068	149	83,583
2023년08월	45,000	121	87,000
2023년09월	39,000	179	89,667
2023년10월	20,496	124	85,500
2023년11월	60,000	120	87,000

(4)헬리오시티 전용84㎡ 전세가격, 월세가격(계약기간내)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월	42,741	220	107,126
2021년12월	52,425	196	115,586
2022년01월	53,956	179	100,744
2022년02월	25,654	263	102,078
2022년03월	54,753	180	101,465
2022년04월	35,642	228	106,620
2022년05월	45,205	202	103,165
2022년06월	59,225	153	115,303
2022년07월	47,181	213	107,384
2022년08월	42,750	234	106,548
2022년09월	46,250	196	98,666
2022년10월	39,475	211	99,975
2022년11월	44,515	179	89,021
2022년12월	40,677	187	86,088
2023년01월	42,641	170	81,235
2023년02월	43,822	156	80,794
2023년03월	39,072	184	82,486
2023년04월	38,872	197	87,939
2023년05월	36,702	208	92,725
2023년06월	36,818	240	96,100
2023년07월	41,524	221	101,269
2023년08월	40,000	249	97,750
2023년09월	38,131	273	99,124
2023년10월	33,636	267	102,593
2023년11월			108,000

(5)헬리오시티 전용99㎡ 전세가격, 월세가격(계약기간내)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월	88,333	157	60,000
2021년12월	40,000	310	118,650
2022년01월	25,000	340	150,000
2022년02월	81,500	240	153,000
2022년03월	30,875	350	148,000
2022년04월			152,500
2022년05월			140,000
2022년06월	20,000	350	150,000
2022년07월			125,000
2022년08월	100,000	140	120,000
2022년09월	16,667	397	133,750
2022년10월	10,000	370	135,000
2022년11월	62,100	190	114,333
2022년12월	58,750	189	115,167
2023년01월	62,000	154	106,429
2023년02월			101,033
2023년03월	30,000	289	100,947
2023년04월	40,833	252	106,400
2023년05월	55,000	243	112,125
2023년06월	38,333	248	100,800
2023년07월	20,000	480	118,600
2023년08월			117,625
2023년09월	71,668	211	122,714
2023년10월	100,000	120
2023년11월	95,000	150

(6)헬리오시티 전용110㎡ 전세가격, 월세가격(계약기간내)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월	114,833	119	158,833
2021년12월	30,000	458	153,600
2022년01월			180,000
2022년02월	103,000	166	145,000
2022년03월	100,000	200
2022년04월	70,000	200	154,833
2022년05월	83,000	240	169,000
2022년06월	58,833	297	134,500
2022년07월	32,889	408	164,167
2022년08월	80,000	260	136,500
2022년09월	10,000	415	157,500
2022년10월	55,573	265	146,950
2022년11월	69,000	240	114,663
2022년12월	96,667	113	78,700
2023년01월	74,375	164	117,500
2023년02월	54,286	238	105,214
2023년03월	58,600	170	106,264
2023년04월	55,000	254	114,686
2023년05월	59,550	231	143,800
2023년06월	63,875	197	117,727
2023년07월	50,000	330	122,538
2023년08월	77,500	274	99,500
2023년09월	66,667	333	141,000
2023년10월	85,000	269	137,333
2023년11월			130,000

(7)헬리오시티 전용130㎡ 전세가격, 월세가격(계약기간내)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월			220,000
2021년12월	10,000	420
2022년01월			163,250
2022년08월	40,000	495
2022년11월	30,000	400
2022년12월	60,000	330	180,000
2023년01월	15,000	440	178,333
2023년02월	35,000	238	146,000
2023년03월			141,825
2023년04월	35,000	525	170,000
2023년05월	3,000	590
2023년06월	10,000	600	140,000
2023년09월	130,000	100	132,000

 

 

3. 헬리오시티 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터(전용면적 :  39㎡)

 

실사용가치인 전세가격의 중위가격은 변동폭이 크지 않음. 가격대 자체가 높기 때문에 진폭이 클 듯함.

매매가격의 가격 범위가 매우 넓은 상태로 가격 안정성은 떨어진다고 봄.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 헬리오시티 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(전용면적 :  39㎡)

매매의 경우엔 비교대상으로 2023년에 "대련"이라는 아파트가 있는데, 가격이 비교불가이며, 주변에 전용39타입이 없음

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 헬리오시티 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율대비 적정가격 : 10억5천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 55,000만원

전세가율(평균배수) : 1.89
전세가율(중위배수) : 1.88

 

최근 실거래 등록된 9억3천만원의 매매로 인하여 전세가율이 급격히 하락한 것일 뿐임.

가격의 안정화에는 시간이 다소 걸릴 듯 보이는 모습. 전세가율, 매매가, 전세가 모두 가격 출렁임이 커서 가격안정화 필요.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 7억9천만원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 93,000만원

회사채AA- 3년물(무보증) 수익율 : 4.690%

 

최근 거래가격 기준 수익율 그래프이격도는 월55만원/수익율 일 경우, 1억4천만원 권리금 주고 자산 매입한 샘.

전용39타입 매입가 9억3천만원 ( * BNK부산은행 ; 4.05% )로 3년 저축시 세전 1억1천만원 이자소득 ( 월 기회비용 305만원 )이며, 3년 이내에 본 평형의 실거래가격이 10억3천만원되면, 금융적으로 본전. ( 매입세금 계산, 이자 세금 계산안함 )

 

선호도에 따른 차이가 있겠으나, 전용39타입을 이 가격에 매입하는게 맞는지는 각 매입주체가 다른 판단을 할 것으로 보임

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)