서울시 사용승인년도별/전용면적별/월별 통계를 통해서 전세가격의 상승세와 신규주택선호에 의한 신축 아파트 가격상승의 이유를 살펴본다. 2023년을 기준으로 아파트 전월세 통계를 이용한다.
1. 서울시 아파트 전세의 사용승인일수 데이터 정리
①1980년전 , ②1980~1990년, ③1991~2000년, ④2001~2010년 , ⑤2011~2020년, ⑥2021년 이후
총 6개의 기간 그룹으로 나눈 후, 해당 기간의 전용면적 그룹의 가격대를 통해서 아파트 가격의 상승을 야기시키는 신축 아파트의 전세가격상승이 실상, 그 전세를 수요하는 사람들에 의해서 벌어지 악성 메카니즘이라는 사실을 살펴보고자 한다. 신축 아파트 가격상승에 이바지 하고 있는 전세 수요자들 스스로가 집값을 떠받쳐 올리는 주요 원인임을 알 수 있었다.
2. 서울 아파트 전세계약건 평균금액 (사용승인일 1980년 이전)
국평59와 국평84사이의 중간평형대를 기준으로 살피면, 서울시 아파트 전세의 경우, 1980년대 이전에 사용승인된 아파트들이 가격이 조금씩 상승하고 있음을 살필 수 있다. 서울시 아파트 전세가 1월 : 46,788만원 -> 11월 50,156만
3. 서울 아파트 전세계약건 평균금액 (아파트 사용승인일 1980~1990년)
사용승인일 기준 1980년대 이전에 지어진 아파트 보다 가격대가 낮다. 단, 국평59타입의 경우 1980년 이전의 아파트들보다 경쟁력을 갖춘 듯 가격이 이전에 비해서 높아졌다.
하지만, 전반적으로 1980년대 사용승인된 아파트들보다 가격대가 한단계 높아진 모습이다.
4. 서울 아파트 전세계약 평균금액 (사용승인일 1991~2000년)
국평84의 경우에 그 이전시기의 사용승인된 아파트들과 전세가격측면에서 큰 차이가 없다. 실사용가치 한계시점으로 보인다.
국평59타입과 이 이하 타입의 경우엔 전세가격이 새 아파트일 수록 오르고 있는 모습을 보인다.
이를 유추한다면, 새건물의 소형평수의 편익이 예전에 비하여 증가했고, 수요층이 늘어난 것으로 볼 수 있다. 국평84는 그 반대의 상황이다. 편익이 감소한게 아니라, 수요가 감소했다 봐야 할 것 같다.
5. 서울 아파트 전세계약 평균금액 (아파트 사용승인일 2001~2010년)
본격적으로 상승하는 전세가격대.
통상적으로 이 정도의 기간이 지난 아파트 단지들은 주변에 상업시설, 교통인프라등이 갖춰지고 신축은 아니지만, 나름 깨끗한 외관과 건물 컨디션으로 수요가 많아진다는 것을 의미함. 사람들이 착각하는게 건물의 가치는 날이 갈수록 하락하는데, 그렇지 않다고 생각하는게 틀리다는 방증이기도 하다. 누구나 조금더 새것을 찾기 마련이다.
6. 서울 아파트 전세계약 평균금액 ( 아파트 사용승인일 2010~2020년 )
준 신축급으로 들어서면 가격은 다른 세상이 된다. 전세의 실사용가치가 그대로인 상태라면, 아파트 새걸 조금 더 무리하더라도 구하는 것이다. 또한 평형대가 대단히 복잡해 지기 시작한다.
7. 서울 아파트 전세계약 평균금액 ( 아파트 사용승인일 2021년 후 )
신축아파트의 전세가격대.
신축 아파트들의 전세가격대는 일정한 방향성이 없다. 들쭉날쭉한 모습이다. 전세금이 급한 사람들은 보다 싼 가격에라도 빠른 자금회수를 위해서 급전을 구하려는 모습일 것 같다. 또한 신축에서 국평84초과의 대형평수의 선호가 증가하며, 가격대 상승하는 모습이 보인다. 헌데 반대로 해당 평형의 공급은 적으니, 가격이 거꾸로 상승한다.
2023년 강일동 서울시 매입전세인 거 같다. ( 542건 전세계약 )
서울시 국평 전세계약 총량 1034건 중, 542건이 아래의 강일동 강동리버스트6단지에서 이뤄졌다. 정부나, 지자체의 매입전세도 적극적으로 활용하면 좋을 것이다.
하지만 동시에 거래량을 끌어올리는 주체가 서울시 혹은 LH라는건 특이한 사항이다. 거래량 늘어난다고 언론기사 쓰면서 정부나 지자체가 매입하고 있는 꼴이다.
| 단지명 | 전용면적(㎡) | 계약년월 | 보증금(만원) |
| 강동리버스트6단지 | 59.97 | 202302 | 27011 |
* 서울시 전세관련 자료 링크 *
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