강동구 고덕동 배재현대아파트 거래분석

서울시 강동구 고덕동 312에 위치한 배재현대아파트의 전용 59 위주의 아파트 거래내역과 전세시세등을 통한 적정가격을 산출하고 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	448세대(총4개동)	저/최고층	14층/22층
사용승인일	1995년 11월 30일	총주차대수	456대(세대당 1.01대)
용적률	399%	건폐율	24%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-442-4262
주소	서울시 강동구 고덕동 312
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가격] 2021년 8월 : 12억원 (8층)

[최저가격] 2023년 4월 : 7억5천만원 (2층)

[최근가격] 2023년 9월 : 8억 8천만원 (4층)

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 2023년 중위소득 3인가구기준 PIR

기준 중위소득 3인가족의 연소득 기준 PIR. 2023년 들어서 크게 내려왔지만, 아직 낮은 수준이라 말할 수 없다.

기준중위소득 3인가족 연소득 기준 PIR

 

(2) 전용면적별 전체 연도별 실거래가격 추세

연식과 용적율을 고려해 봤을 때, 해당 아파트는 리모델링도 쉽지 않아 보이는 상황이 고려된 것인지 가격대가 전용 84의 경우엔 급락하는 추세를 보이고 있다. 

전용면적별 연도월별 평균거래가격 추세

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매가격은 급등세를 타고 2021, 2022년 연속 상승했었다. 2022년도는 아마도 "서울"인데 예전 호가보다 낮아진 가격을 보고 덤벼든 것으로 보인다. 2023년 그 거래가격대는 모두 무너졌다. 전세시세가 그걸 방증하고 있다. 전세의 연도별 중위가격대는 상당히 안정적인 모습이다.

 

물론 높은 전세가격을 받고 싶었던 투자자들이 있었겠지만, 2024년까지 역전세가 지속될 예정이다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

강동구 고덕동의 임대아파트(?)인 고덕그라시움의 거래량, 거래가격이 가장 높다. 배제현대는 가장 낮은 가격대에 위치하고 있다. 연식과 용적률만 좀 좋았다면, 위치상으로 나쁘지 않음에도 가격대가 낮다. 도대체 고덕 그라시움과 유사한 전세임대량을 제공하는 "래미안힐스테이트고덕"은 또 무엇인지...

 

이 지역에서는 "고덕아이파트"가 묘곡초등학교와 붙어 있고, 대신 고덕역과의 거리는 배제현대보다 멀지만, 15년 이내의 건물이므로 생생한 것으로 보인다. 가격도 그만큼 높다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 6억7천만원

2023년 전세가격 중윗값 : 4억 원

전세가율(평균배수) : 1.79
전세가율(중위배수) : 1.66

 

전세가배율의 널뛰기가 지속되고 있다. 아래쪽 그래프에서 수평이동하는 구간은 거래가 없던 구간 혹은 동일 가격 거래구간이다. 통상적으로는 거래 없는 구간으로 봐도 무방하다. 이 사이에도 전세가격은 출렁거렸다. 전세가 배율 중윗값을 캐치해도 가격이 안정화 안된 것으로 보인다. 25년이 지난 아파트단지가 말이다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억8천만 원 (+부동산 선점 권리비용)

[최근가격] 2023년 9월 : 8억 8천만원 (4층)

최근 거래가격기준 3억 원이 권리금이나 다름없다. 그나마도 전액 현금구매 시의 조건이다. 여기서 대출이 있다면, 월 대출이자비용이 추가로 발생되게 된다.

 

5년 보유 후, 매각한다면. 10억 9천만 원 이상 받아야 본전이 된다. (대출 없을 때.) -> 8억 8천만 원을 채권 투자 시 기대수익은 연 4100만 원 선이다. 이자소득세 계산 안 하고, 대신보유세, 취등록세 계산 안 한 조건.

 

2020년 4월경부터 수익지표와 이격 되기 시작했다. 오래된 주택일수록 수익곡선보다 저 평가된 기간도 있겠지만, 고평가 된 구간도 있기 마련이다. 현재의 구간이 고평가 구간이다. 금리기준은 회사채 AA- 3년물 4.735% 기준이다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

묘곡초등학교가 지척에 있고, 5호선 고덕역 역세권아파트다. 주위에 중, 고등학교가 있어서 아이들 키우기에 아주 좋은 곳으로 보인다. 학원가도 근처에 있고, 강동경희대학교 병원도 멀지 않은 곳에 있다. 아이 키우며 큰 병원이 근처에 있는 것이 얼마나 소중한지 겪어본 사람만 알리라. 인근에 9호선 역도 공사하는 것으로 보이는데, 경희대병원 근처에 정거장 생길 예정인 것 같다. 오랜만에 보는 복도식 아파트고, 주차는 지상주차가 주력인 것으로 보아 현대적이진 않아 보인다.

 

그리고 단지 내 플래카드를 보니, 리모델링 예정인 것으로 보인다. 이 시세에 수직증축을 감행한다면 리모델링 비용이 상당할 것이나, 서울에 이 정도 입 지면 나쁘지 않지만, 각 세대당 리모델링 비용은 만만치 않아 보인다. (세대수가 적어서 세대당 부담비용이 늘어나는 것). 현재 400%에 육박하는 단지를 어느 정도 늘릴지 관심 가져 볼 만하다. 다만, 위치는 좋다.

 

전세배율이 높았던 것도 리모델링을 향해가는 단지라서 그런지 낮지 않다. 주변 시세도 관건이다. 

 

리모델링 등을 고려하지 않는다면, 현재 시세는 낮은 편이 아니다. 리모델링을 고려한다 해도 낮지 않다. 리모델링 비용이 공짜가 아니므로. 향후 들어가야 할 추가 세대부담금 2~8억 원 정도는 현 시세에 추가해야 하지 않을까 싶다.

 

참고자료는 아래에 링크한다.

 

https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=323687

서울시 리모델링 안전기준 강화, 리모델링 추진 단지 생각 많아진다