강서구 염창동 강서쌍용예가 아파트 거래분석

서울시 강서구 염창동 308에 위치한 강서쌍용예가 아파트의 전용 84 타입 기준으로 매매, 전세의 거래를 분석합니다.

 

 

목차 : 

# 문서버전 : 231017

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	152세대(총4개동)	저/최고층	8층/20층
사용승인일	2014년 06월 11일	총주차대수	191대(세대당 1.25대)
용적률	249%	건폐율	22%
건설사	쌍용건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2658-2524
주소	서울시 강서구 염창동 308
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[매매 최고가격] 2021년 6월 : 11억5천5백만원[매매 최근가격] 2023년 3월 :   9억 6천5백만 원

매매 - 실거래가격 추세	전세 - 보증금 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 전용면적별 실거래가 추세

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전용 84는 134세대로 절대적인 비율인데, 거래량은 극히 적다. 

기준금리가 2014년 하반기부터 2016년 하락을 멈추던 때( 2.5% -> 1.25% ) 거래량이 다수 있었다. 이 당시에 쌍용예가의 거래량이 폭증하는 것을 볼 수 있다.

 

전세만을 기준으로 본다면, 강서쌍용예가는 실거주 위주의 아파트 단지임. 전세임대 물량이 아주 적음. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매에 있어서, 염창동의 대장은 "e 편한 세상염창"이 가장 높은 가격과 거래량을 나타낸다.

강서쌍용예가는 거래량도 적으면서 가격대는 중간층에 속해 있어서 현금화하기 쉽지 않아 보인다. 

 

전세에 있어서도 중간층에 속해 있는데, 매매 및 전세에 있어서 전용 84 타입이 아주 많은 지역이다. 매매량은 적고 전세물량들은 많아 보인다. 비교적 싼 가격이 아니면 매매는 이뤄지지 않는 것으로 보이고, 비교 대상지가 많으므로, 신중하게 접근해야 할 지역이다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 7억 6천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 5억 2천만 원 ( 2023년 )

전세가율(평균배수) : 1.53
전세가율(중위배수) : 1.46

 

전세, 매매등이 상당기간 거래 없는 기간들이 존재하고, 거래 또한 드물다. 전세가배율은 2021년부터 급등하여, 웬만한 강남 재건축 전세가배율을 나타내는데, 중위배수는 1.46배이고 중위배수로 기준한다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 7억 2천만 원 (+부동산 선점 권리금)

[매매 최근가격] 2023년 3월 :   9억 6천5백만 원

회사채 AA- (무보증) 3년물 수익률 : 4.769% x 초과비용

 

최근 거래가격 기준, 2억 4천만 원가량의 권리금을 주고 매입한 샘, 현재 가격대는 매우 거품인 상태로 사상 최대의 수익률을 기대하고 매입한 것으로 봐야 함. 

 

최근매매가격을 채권투자 시 연에 4600만 원의 자본이익을 기대할 수 있으며, 새마을금고의 5.1% 금리라면 무난히 자본이득은 5000만 원을 넘길 수 있으나 위험하다는 얘기가 나오니, 신한은행 4.1% 정기예금에 가입해도 3950만 원의 무위험 자본이득이 가능함. ( 매입 시 재세금 고려 안 했듯, 예금의 이자소득세도 감안하지 않음. )

 

전액 현금으로 주택 구입 후, 5년 후 매각가 기준, 12억이 되면 "본전"이 됨. 

 

수익률을 기준으로 현시점의 높은 가격대에서 매입하면, 추후 이익을 남길 여지가 줄어드는 것도 주의해야 하며, 가장 중요한 것으로 부채를 포함하여 매입 시, 이자비용이 발생되어 재매각 시 12억 이상이 되어야 본전이 되는 구조임. 

월 거주비(기대이익 추세)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

염창초교와 염경초교를 양천로를 이용해서 비교적 가깝게 접근할 수 있다는 점은 긍정적. 9호선 증미역과의 거리도 걸어 다닐만한 500m 남짓의 거리인 것도 긍정적.

 

건축 연도가 2014년으로 비교적 새 아파트 단지이나, 세대수가 작다. 세대수가 작다는 것은 공용면적이 작고, 단지가 협소할 가능성이 높은 것으로 "건폐율"도 비교적 높아 집적된 건물면적이 넓다는 의미. 단지 내 산책등은 어려워 보임. 공원이 있으나, 염창공원으로의 접근성은 좋아 보이지 않음.

 

9호선 라인에 직장인, 어린아이의 양육에 좋은 아파트 단지로 보이지만, 세대수가 적은 관계로 단지 내에서의 뭔가의 해결은 어려워 보이고, 차량이동으로 상업시설 접근한다면 괜찮은 곳으로 보임. 도보로 출퇴근하거나, 주변에 직장이 있는 가족이 살기엔 좋아 보이는 곳. 인근에 지식산업센터들이 많아서 직주 근접으로 접근해서 오래오래 살기엔 안성맞춤으로 보임. 

 

다만, 거래량이 현 가격대에서 아주 적으므로 이 부분은 환금성까지 고려해야 함. 현 가격대에서 매입 후, 재 매각을 구매시점을 고민해야 한다는 것이고, 적정가격대에서 본인이 감당 가능한 무리하지 않는 대출이라면 비교적 새 건물이므로 나쁘지 않은 선택임.