광주시 남구 봉선동 쌍용스윗닷홈 거래분석

광주시 남구 봉선동 107에 위치한 쌍용스위트닷홈이란 단지의 거래를 전용 140 ㎡ 기준으로 분석합니다. 유튜브를 통해서 2018년 10월 방송된 PD수첩을 통해서 알게 된 단지입니다. 당시 투기 광풍으로 소개되었던 곳입니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	425세대(총6개동)	저/최고층	12층/21층
사용승인일	2005년 06월 08일	총주차대수	897대(세대당 2.11대)
용적률	277%	건폐율	18%
건설사	쌍용건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	062-651-9327
주소	광주시 남구 봉선동 107
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2022년 5월 ; 14억 9천5백만 원

[최저가] 2023년 4월 : 13억 원

[최근가] 2023년 4월 : 13억 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

1-1. 전용면적별 실거래가 변동 ( 전용 120, 140 ) - 평균

붉은색 부분이 PD수첩이 언급했던 아파트 거래 관련 소위 "부동산 전문가가 추천하던 시기"이다. 

 

1-2. 전용면적별 전세거래가 변동 ( 전용 120, 140 ) - 평균 (단위 : 만원)

전용 120 - 66세대.

전용 140 - 162세대.

해당 전용면적의 전세가격 시세 ( 단위 : 만원 / 평균 보증금 )

 

 

 

2-1. 전용면적별 실거래가 변동 ( 전용 155, 169 )

붉은색 부분이 PD수첩이 언급했던 아파트 거래관련 소위 "부동산 전문가가 추천하던 시기"이다. 

 

2-2. 전용면적별 전세거래가 변동 - 평균 (단위 : 만원)

세대수에 비해서 전세 거래는 매우 적은 실거주 위주의 단지인 거 같다. 그럼 더더욱 가격폭등이 이해가 안 된다.

전용 155 - 113세대

전용 169 - 84세대 

해당 전용면적별 전세 거래가격

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

상승률만 따지고 본다면 한창 투기판이 벌어지던 2018년이 최고의 상승률 구간이다. 심지어 이 기간은 2021년의 미친 집값 상승시기의 상승률마저 무색하게 만들 지경이었다. 보통 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

쌍용스위트닷홈의 경우, 대형 평형의 매매와 관련항 2023년 비교단지가 없는 줄 알았다. 하지만 주변 전세가격을 돌려보니 대형 평형에 전세거래가 엄청 저렴한 가격대에 있었다. "무등파크 2" 단지가 있었다. 결국 봉선동에 전용 140㎡의 매물이 없어서 희귀성으로 비싼 게 아니란 얘기가 된다. 

 

비교대상이 되는 무등파크맨션 2차에 비해서 15년 정도 새집이고, 주차가 세대당 2대라는 것 외에 쌍용스윗닷홈이 2배 이상의 가격을 띄어야 하는 이유는 없어 보인다. 직선거리로 무등파크맨션2차는 200m 정도의 거리고, 이마트를 사이에 두고 있다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

(1) 비교대상 무등파크맨션2차 ( 전용면적 141 ㎡)

무등파크맨션 2차의 경우 사용승인일이 1992년이고, 쌍용스윗닷홈은 2005년이다. 

무등파크맨션2차의 경우 주차는 세대당 1대, 쌍용스윗닷홈은 세대당 2.11대

무등파크맨션2차의 경우 세대수는 803세대 (총 5개 동), 쌍용스위트닷홈은 425세대 (총 6개 동)

무등파크맨션2차 실거래	무등파크맨션2차 전세매매

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 12억 8천만 원

 

본 계산은 단순히 지금껏 쌓인 데이터를 기준으로만 합니다. 반드시 쌍용에 이 자리에 거주해야 할 것이 아니라면, 이 단지는 무조건 거르시길 바랍니다. 주변에 이보다 조금 작은 평수나, 차라리 서울 인근의 경기도로 가시는 게 정신건강에 유익할 것으로 보입니다. 주위 가격대와 완전 이격된 가격대입니다. 이곳의 거래는 현 가격대에서 절대 쳐다보지 않길 권고함.

 

중위전세 가격은 8억 1천5백만 원

전세가율(평균배수) : 1.61
전세가율(중위배수) : 1.57

 

전세가 배율이 2016년 초에서 2018년 초까지만 그나마 안정된 흐름이고, 이외 기간은 춤추듯 널뛰기하는 상황이다. 

전혀 정상적으로 보이지 않는 가격대를 보이고 있다. 심지어 가격이 매우 비싸다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 10억 원(+부동산 선점 권리금)

 

최근 실거래가 : 13억 원 - 월초과비*12개월 / 회사채 4.668%

본 계산에서 나온 금액도 주변부와의 비교를 통해 심리적으로 너무 비싼 가격대이다. 전세가율 기준으로 봐도 너무 비싼 가격대이다. 본 지역에 쌍용에 반드시 거주해야 하는 피치 못할 사정이 아니라면, 이 단지는 쳐다보지 않길 권고한다.

 

2016년까지 회사채 AA- 3년물 수익률을 매우크게 하회하던 쌍용스윗닷홈단지는 2016년 하반기에서 2017년까지 특이한 거래량 상승이 있었다. 거래도 늘고 가격도 상승하며 오르고, 2018년 역대급 상승 및 수익율을 초과한 과열이 보였다. 이후 2020년 크게 하락했으나, 2021년을 맞아 다시금 수익율을 다시 상회한다. 이후 2022년 수익율과 동떨어진 흐름을 보임.

 

수익율을 아예 이탈하였고, 수익율 기준 최고가격은 "2022년 12월 3일 13억 2천만 원"이다. 당시의 회사채 AA- 3년물의 금리는 5.3%였다. 해당 지역의 대출금리를 예상할 수 없지만, 대체적으로 회사채금리는 주담대 금리보다 약간이라도 더 낮은 경향성을 보인다. 

 

13억 2천만 원을 회사채 5.3%에 투자했다면, 1년 6990만 원의 수익이 기대되고, 월 수익은 580만 원대이다. 이 수익을 거주하는 데 사용하고 있다는 계산이 나온다. 세금은 제했다. 복비, 재산세, 취등록세 계산 안 하는 것과 같다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

지난 PD수첩(2018년 10월 방송분)을 이제야 보고 나서 궁금해서 조사해 본 단지인데, 관성인 것인지, 이 앞에 지하철로 분당까지 연결되는 노선이 생기는 것인지는 몰라도 터무니없는 거래가격대다. 주변에 이러한 평수와 그러한 아파트 단지가 없는 것도 아니다. 뻔히 200m 거리에 무등펜션 2단지라는 곳이 반값도 안 하는 가격대에 있다. 

 

터무니없는 가격차이가 나서 무등펜션이 무너져 가는 곳인 줄 알았으나, 그것도 아니었다. 이마트를 사이에 두고 이런 가격차는 있을 수 없다고 생각하여, 적극적인 매수에 반대를 권하고 싶다. 

 

그 외 무등펜션도 이 쌍용스위트닷홈은 불로초등학교를 접하고 있고, 무등파크맨션 2차는 유안초등학교를 접하고 있다. 

쌍용의 가장 큰 장점은 이마트가 길 건너편이라는 것뿐인 거 같은데, 이 지역을 잘 아신다면 잘 판단하시길 바라고, 모쪼록 매매는 아니다고 권고드리고 싶다.