세종시 고운동 가락20단지 베르디움 아파트

세종시 고운동 1396에 위치한 가락20단지 베르디움아파트는 남쪽으로 은빛초교와, 측면 길거너에 아름중학교을 접하고 있는 2015년 6월 사용된 아파트단지입니다.

 

 

1. 가락20단지 베르디움 단지 개요

세대수	688세대(총10개동)	저/최고층	14층/25층
사용승인일	2015년 06월 05일	총주차대수	833대(세대당 1.21대)
용적률	179%	건폐율	15%
건설사	(주)호반건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	044-868-8607
주소	세종시 세종시 고운동 1396
면적	대분류 2타입

 

2.  가락20단지 베르디움 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2020년 12월 : 70,000만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 48,400만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 가락20단지 전용84 전월세평균가 (단위 : 만원)

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월	10,000	60	25,540
2021년12월	2,333	67	22,813
2022년01월			23,475
2022년02월	19,000	35	21,000
2022년03월			23,600
2022년04월	1,500	67	24,071
2022년05월	5,400	62	22,500
2022년06월			22,333
2022년07월	1,000	80	20,500
2022년08월			23,000
2022년09월	1,500	68	20,667
2022년10월	1,500	85	20,000
2022년11월	5,950	54	19,000
2022년12월	2,000	79	22,583
2023년01월	10,667	40	18,429
2023년02월	12,250	30	18,800
2023년03월	3,000	70	18,667
2023년04월	2,000	80	16,667
2023년05월	5,567	65	17,625
2023년06월	7,000	60	19,407
2023년07월	9,000	53	19,200
2023년08월	2,875	78	20,000
2023년09월	5,333	66	21,000
2023년10월	2,000	75	21,000
2023년11월	6,500	68

(2) 가락20단지 전용59 전월세평균가 (단위 : 만원)

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월	7,000	46	21,667
2021년12월	4,000	73	24,667
2022년01월			21,750
2022년02월			21,167
2022년03월	9,000	48	21,500
2022년04월	2,000	75	20,267
2022년05월			18,500
2022년06월
2022년07월	5,667	54	19,500
2022년08월			18,000
2022년09월	4,800	52	18,000
2022년10월	2,000	75
2022년11월	2,000	70
2022년12월	2,000	70	17,500
2023년01월	2,000	70
2023년02월	3,000	60	16,000
2023년03월			15,333
2023년04월	4,667	55	15,833
2023년05월	6,500	45	17,000
2023년06월			17,400
2023년07월	2,000	68
2023년08월	2,000	68	14,330
2023년09월	1,500	70	20,000
2023년10월	1,000	58	18,625
2023년11월			19,000

 

3. 가락20단지 베르디움 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

 

2020년 급등 후, 매년 계단식 하락하는 모습

전세가격은 생각보다 저렴했다. 왜일까? 주변 비교를 통해서 확인하겠

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 가락20단지 베르디움 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(전용: 84㎡)

일단, 전세가격이 낮았던 이유는 주변에 실사용가치가 서로 비슷하다. 그게 이유다. 

매매가격은 등락은 있으나, 격차가 크진 않은 편으로 "가락5단지"가 매매수요가 많았다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. [가락20단지 베르디움] 아파트 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 4억2천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 18,750만원

전세가율(평균배수) : 2.34
전세가율(중위배수) : 2.24

 

전형적인 매매가격과 실사용가치의 격차가 큰 단지다. 꽤 오랫동안 전세가 대비 전세가배율이 너무 높다. 실사용가치에 비해서 과하게 높은 주택가격이라는 의미다. 정부기관에 근무하는 사람들의 임대수요는 전세로 충당되고, 제2수도가 될 것이란 예상으로 이렇게 높은 가격이 된 것 같다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 3억3천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 48,400만원

회사채AA- 3년물 시익율 : 4.6% 

 

1억5천만원의 권리금을 주고 산 개념. 직주근접이 아닌 상황에서 편익이 월 초과수익 요구사항인 60만원의 갭을 메꾸긴 쉽지 않아 보임. 전체적인 전세가격대가 밴드로 묶여 있는 상태로 매매가격만 올리고자 노력하는 모습이 역력하다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)