노원구 상계동 비콘드림힐3차 아파트

서울시 노원구 상계동 1310에 위치한 비콘드림힐 3차 아파트는 114세대의 단일 동으로 구성 된 아파트. 주변으로 상계초교, 은곡중학교, 온수근린공원의 접근이 가능하고, 4호선과 7호선 노원역 도보 이용가능거리에 위치하고 있다. 2005년 5월 사용승인된 아파트로 인근에서 상대적 새집.

 

 

 

[문서버전 : Report231117]

1. 비콘드림힐3차 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	114세대(총1개동)	저/최고층	11층/15층
사용승인일	2005년 05월 30일	총주차대수	122대(세대당 1.07대)
용적률	293%	건폐율	25%
건설사	(주)비콘건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-933-1389
주소	서울시 노원구 상계동 1310
면적	대분류 2타입

 

(2) 서울시 노원구 아파트 전용 84㎡ 매매, 전세시세흐름

서울시 노원구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

 

 

 

 

2. 비콘드림힐 3차실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2020년 12월 : 79,000만 원

[최근 실거래가] 2021년 4월 : 76,000만 원 ( 이후 거래 없음 )

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 전용 84㎡의

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	54,000
2022년04월	10,000
2022년05월	33,000
2022년11월	46,000
2023년03월	39,500
2023년04월	42,000
2023년05월	39,333
2023년07월	38,000	25,000	55
2023년08월	41,500
2023년10월	45,000

(2) 전용 59㎡의

계약년월	전세	월세보증금	월세
2022년03월		3,000	110
2022년12월	32,000
2023년06월	38,000

 

 

 

 

 

3. 비콘드림힐 3차연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

총세대수도 적은데, 회전율도 좋지 않다. 단일 건물의 아파트는 현금화하기 쉽지 않아 보인다.

전세시세는 주위에 유사 단지에 유사 평형이 많아서 비교적 비교대상보다 연식이 나음에도 실사용가치가 높지 않다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 비콘드림힐 3차주변의 매매가, 전세가 비교(전용: 84㎡)

2023년 기준 노원구 상계동의 전용 84 타입의 아파트 거래량은 서울의 대단지 거래량 보다 적다. 그러면서도 2개의 단지를 빼고는 정말 고만고만한 수준의 거래량이다. 이쪽 지역은 현재 기준으로 현금화하기 매우 어려워 보인다.

 

2023년 상계동의 전용 84는 포레나노원, 노원롯데캐슬시그니처, 노우 너 센트럴푸르지오, 동양엔파트, 상계 1차 현대아파트의 4개의 전세거래량과 거래가격이 좀 높은 편이다. 이를 제외한다면, 거의 대대분의 아파트단지의 전세가격은 4억 이하다.

 

매매가격의 하방 걱정으로 매매에 선뜻 나서지 못하는 게 아니라, 너무 높은 아파트 가격으로 전세거주한다고 표현하는 게 옳을 것으로 보인다. 이 가격대의 전세 거주자들은 재건축, 재개발 후에는 더 북쪽으로 거주지를 옮겨야 할지 모른다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 비콘드림힐 3차적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억 6천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 40,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.56
전세가율(중위배수) : 1.4

 

특이하게 낮은 전세거래가 그래프를 망쳐놨지만, 그 건을 제외하더라도 거래가 많지 않다. 이는 실거주하는 분들이 많다는 것과 같은 얘기다. 또한 거래를 하고 싶어도 상당기간, 거래가 안된다는 얘기도 된다. 

 

현재 호가 14층 7억 5천만 원과 8층 8억 5천만 원이 있는데, 이 호가를 유지한다면 거래는 앞으로도 계속 없을 것이다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 6억 9천만 원

최근 실거래가격 : 2021년 4월 : 76,000만 원 ( 이후 거래 없음 )

2년 전의 거래가 마지막이어서, 2년전 가격과 현재 회사채 aa- 3년물 수익률 ; 4.438% 적용

 

최종 실거래가격 기준 회사채 수익률 AA- 3년물 그래프의 수익곡선에 맞춘 기준. 기존 가격대가 높았기 때문에 이후 추세적인 가격대는 높게 나오는 것임. 

 

<기회비용 = 거주비>

7억 6천만 원 x 우리은행 정기예금 4.05% = 1년 이자 3000만 원 / 12 = 월 250만 원의 이자소득의 기회비용이 거주비로 이용.

5년 거주 후 되팔 때, 최소 9억 1천만 원에 매각된다면 본전임. (최근 실거래인 21년 4월 거래에 대해서 세금 없이 명목으로 계산한 결과 ) 현재 노원구 시세흐름상, 본전은 어려워 보임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)