도봉구 도봉동 도봉한신(도봉휴한신) 아파트

서울시 도봉구 도봉동 30-1에 위치한 도봉한신 아파트는 1호선, 7호선 도봉산역 주변에 위치하고 있고, 주변에는 "서울창포원"이라는 공원이 있고, 2678세대의 대단지. 누원초교, 누원고교를 곁하고 있고, 그 너머로 중랑천이 흐르는 곳입니다.

 

[문서버전 : Report231117]

1. 도봉한신 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

도봉동 도봉한신아파트는 주력세대가 전용84타입임.

세대수	2678세대(총25개동)	저/최고층	11층/17층
사용승인일	1995년 09월 30일	총주차대수	2462대(세대당 0.91대)
용적률	283%	건폐율	20%
건설사	한신공영(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-954-2155
주소	서울시 도봉구 도봉동 30-1
면적	대분류 2타입

 

(2) 서울시 도봉구의 전용84㎡ 매매가와 전세가 평균

자료기준일 : 2023.11.22 오전 07:00

서울시 도봉구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

 

2.  도봉한신 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 ; 74,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 58,000만원

 

임대율 : 17.3%

전월세 : 464세대 / 총 세대수 : 2678세대로 자가 거주자들이 많은 단지.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 도봉한신 전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	38,683	28,500	32
2021년12월	33,840	14,000	60
2022년01월	38,348	21,000	44
2022년02월	39,938	16,250	42
2022년03월	31,071	5,000	77
2022년04월	37,833	5,180	112
2022년05월	33,000	11,050	77
2022년06월	38,017	11,000	105
2022년07월	34,842	10,500	68
2022년08월	35,302	8,333	93
2022년09월	33,789	14,833	75
2022년10월	34,888	8,750	100
2022년11월	35,050	15,250	69
2022년12월	35,573	20,133	23
2023년01월	29,826	7,429	106
2023년02월	29,582	6,000	90
2023년03월	33,292	9,500	99
2023년04월	31,927
2023년05월	32,021	12,500	218
2023년06월	30,834	7,011	90
2023년07월	33,450	7,120	106
2023년08월	33,594	8,125	98
2023년09월	32,519	20,000	51
2023년10월	32,668	17,750	58
2023년11월	34,071	30,000	15

 

(2)전용59㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	30,000	30,000	25
2023년08월		4,000	85

 

 

3. 도봉한신 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

* 거래량이 많아, 그래프내에 모두 표기되지 않고 가격대 검토로만 참조

2000세대가 넘는 대단지라서 거래량 많음. 2020년부터 급상승하고, 2022년 거래량 급감후, 2023년 급하락 추세.

전세가격의 중위가격대는 안정적이나, 투자수요가 전세가격을 끌어올려놓은 것이, 2024년까지 역전세 지속단지.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 도봉한신 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 84㎡)

실거래량 기준으로 도봉동내에서 가장 선호되는 아파트 단지임.

실사용가치인 전세 기준으로도 가장 선호되는 아파트 단지임. ( 주변에 매매가와 별개로 실 사용가치는 비슷하다는 것 )

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 도봉한신 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 4억8천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 32,000만원

전세가율(평균배수) : 1.48
전세가율(중위배수) : 1.47

 

매매가격은 상승세에 있었으나, 2023년 11월의 흐름이 중요할 것으로 보임. 거래량이 줄어드는 모습. 서둘러 접근하기 보다는 지켜볼 필요있음.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 58,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 곡선과 실거래가격의 금융투자시 수익율 : 4.49%

 

최근 실거래가격 기준, 1억8천의 권리금을 주고 자산을 매입. 본 기준은 대출없이 현금구매조건이며 대출로 인한 월이자비용은 추가로 월 초과비용에 추가됨. 그러나 해당 자산의 매입을 통한 편익이 초과비용을 상쇄할 수 있다면 좋은 거래임. (직주근접, 출퇴근시간감소, 생활편익, 양육환경개선 등)의 개인적 요건이 상쇄조건이 될 수 있음. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)