구로구 아파트시세 - 고척동 벽산블루밍

서울시 구로구 고척동 334에 위치한 벽산블루밍은 886세대의 전용 84 타입 단일면적 아파트. 고원초교와 경인고교가 인근에 있고, 1호선 구일역에 인접한 단지. 고척 스카이돔 주변이면서, 안양천 근처의 아파트 단지. (기준일 : 국토부실거래가 : 23/11/24 14시 30분)

 

[문서버전 : Report231124]

1. 벽산블루밍 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요 (고척동 벽산블루밍2차 아파트)

세대수	886세대(총11개동)	저/최고층	20층/25층
사용승인일	2003년 03월 20일	총주차대수	1054대(세대당 1.18대)
용적률	278%	건폐율	15%
건설사	벽산건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-2617-6233
주소	서울시 구로구 고척동 334
면적	대분류 1타입

 

(2) 서울시 구로구의 전용84㎡ 아파트의 가격과 전세

1) 구로구 전체의 아파트 거래면적의 합계를 통해서 매매거래량이 폭락하고 있음을 알 수 있다.

2) 구로구 지역은 전용 84㎡의 가격은 하락세이며 총 거래된 전용면적의 합산으로도 거래량 감소를 알 수 있다.

전세 면적은 일정 패턴으로 수요가 계속되는 지역이다. 실거주가치가 있는 지역으로 볼 수 있다.

3) 거래된 아파트의 전용면적이 극히 감소하고 있으므로, 하락거래 몇 건만으로 전체 평균가격이 인하되는 모습.

구로구 전용84㎡ 아파트 (매매가/전세가 평균)	구로구 매매면적/전세면적 (전용면적 합계)

 

 

2. 벽산블루밍 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 110,000만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 60,000만원 (중개거래, 7층)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

* 단위 : 만원

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	43,500
2021년12월	44,158	29,000	35
2022년01월	50,186	5,000	150
2022년02월	51,500	27,500	100
2022년03월	45,980	5,000	140
2022년05월	48,099	5,000	170
2022년06월	46,375
2022년07월	54,900	30,000	100
2022년08월	45,150
2022년09월	48,667	5,000	150
2022년10월	51,000	15,000	95
2022년11월	47,000
2022년12월	50,600	10,000	150
2023년01월	51,375
2023년02월	48,875
2023년03월	44,250
2023년04월	43,667
2023년05월	33,333
2023년07월	44,250	20,000	90
2023년08월	44,500
2023년09월	45,063
2023년10월	42,000	7,000	100
2023년11월	55,000	10,000	125

 

 

3. 벽산블루밍 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

1) 특례일반모기지론의 효과로 보이는 9억원 이하의 실거래가격대로 거래량 증가되었음. 

2) 하지만, 2023년 10월 중개거래로 일반 호가보다 저렴한 6억원의 실거래 있었음. ( 1층 호가 8억 2천만 원 )

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 벽산블루밍 주변의 매매가, 전세가 비교(전용: 84㎡)

1) 고척동 벽산블루밍은 매매가격 상단에 위치하고, 거래량도 고척동에서는 많은 편에 속하는 아파트 단지임.

2) 고척동 벽산블루밍은 지역에서 전세가격으로 중상단에 위치한 아파트.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 벽산블루밍 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 6억9천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 45,000만원

2023년 10월 6억 거래로 인하여 전세가배율이 급락했으나, 중윗값을 이용하여 계산.

전세가율(평균배수) : 1.61
전세가율(중위배수) : 1.52

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 6억원 (+부동산 선취권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 60,000만원 (중개거래, 7층)

 

최근 실거래 가격은 회사채 AA-3년물 수익률에 준하는 가격으로 적정가격대임. 1~2천만 원 업되는 것은 용인가능 수준임.

단, 대출 없이 현금구매 조건이며, 대출이자 발생 시 월 대출이자는 초과비용으로 계산하여 해당 월 이자가 생활편익, 거주여건 개선, 양육환경 개선등의 비 금융적으로 이자를 상쇄할 수 있다면 좋은 조건의 거래임. 축하드립니다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)