강북구 번동 주공1단지 아파트 매매,전세,월세 가격과 재건축 전 정보

서울특별시 강북구 번동 242 번동 1단지주공아파트(번동 주공 1단지)는 정밀안전진단 결과 당장 보수공사, 재건축이 필요할 정도로 취약한 " E등급"을 받은 아파트로 재건축을 추진한다고 한다. 위험한 아파트 기 때문에 투기수요가 올해 많이 매매했다. 의미 없지만, 단지 내에 오현초교가 있고, 우이천 건너 신창중학교, 염광고등학교등도 있다. 경원선 광운대역은 차 타고 다녀야 할 위치에 있다. 인근에 월영지 공원도 있고 네이버와 카카오 지도상으로 봤을 때 외관은 나쁘지 않은 구축이었다. 다만, 안전진단 E등급이므로 더 이상의 월세, 전세를 놓는 행위는 하지 않아야 하지 않나? 하는 생각이 든다. 

 

그리고 최근 국어 어휘와 맥락을 이해하지 못하는 분들이 있어서 위에서 쓴 안전진단관련한 말들은 모두 "비아냥" 임을 밝힌다. 잘 살고 있으면서 안전진단 E등급으로 재건축 당위성을 만드는 행위가 투기한 사람들에겐 좋은 소식일지 모르지만, 그곳에서 오래간 살아가는 다른 분들에겐 불안한 소식일 수 있다는 점을 언론과 기자들은 무시하는 경향이 있다. 

 

위의 언론과 기자들의 태도가 궁금하면 검색해 보라. 재건축  E등급으로 재건축이 빠르게 진행될 것이라는 말 뿐이다. 그로 인해서 계속 거주중인 분들의 상황 따윈 안중에도 없는 태도다. 

 

어차피 돈놓고 돈먹기 하는 투기판에서 거창하게 미래 비전이니, 발전성이니 하는 헛소리에 휘둘려 강의비 내고, 따라다니며 임장하면서 강남이 35분이라느니, 하는 다른 블로그나 기사가 무슨 의미인지 잘 모르겠다. 물론 좋은 비전이 있는 집을 투자해서 많은 돈을 벌 수 있다면 더 좋을 것이다. 다만 언제 될지도 모를 판에 무리한 빚내서 뛰어들 사람들이 없길 바라는 마음 뿐이다.

 

[Report Version - 240223] 서울시-강북구 번동-아파트 (안전등급 E등급)

1. 번동1단지주공아파트 정보와 동네의 매매, 전세, 월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.8.22 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	번동1단지주공아파트
주  소	서울특별시 강북구 번동 242
건물동수	14	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	복도식
승인일	1991/05/18	건물분류	아파트
분양세대	1430	주차대수	1000
공공임대	0	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	대한주택공사
건설사	대한주택공사	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	율산개발(주)	관리소	02-982-3367
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)혜진종합관리	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 기타
용적률	156%	건폐율	14%
전용타입	6타입

 

2) 강북구 번동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

- 상식과 다른 아파트 매매 시장의 분위기 ( 재건축 가격인상 기대감으로 국민평형 84 타입과 유사한 가격대 거래 )

- 실거주 및 가족이 거주할 것을 생각지 않고 매매에 나서는 것은 투기다.

 

강북구 번동 아파트 전용면적, 거래가격대별 거래량

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

- 전세가격은 2억5천만원 미만에서 가장 많은 거래량이 나타나고 있다.

- 하지만, 국평 84 타입의 전세가격은 3억 5천만 원 ~ 5억 원 미만대에서도 많은 거래량이 있다.

 

강북구 번동 아파트 전용면적, 전세보증금별 거래량

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

[1] 강북구 번동 아파트에서 전용면적 40~50㎡ 단위가 많아서 인지, 월세 거래량도 이 전용면적에서 가장 많다.

 

강북구 번동 아파트 전용면적, 월세금별 거래량

 

2. 번동1단지주공아파트 실거래(매매, 전세, 월세) 장기 현황

1) 단지 전용 41㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 최고가격대 : 2021년 9월 : 6억원 -> 최근 2024년 7월 : 36,500만 원 ~ 42,500만 원

[2] 최근전세가 : 2024년 8월 : 1억 9천만 원

번동 주공1아파트 전용면적41㎡ 의 매매, 전세 시세와 거래량

 

 

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2) 단지 전용 41㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 최근 2024년 매매 거래량이 증가한 것은 재건축 안전진단에서 "E등급"을 받아서 기대감이 높아졌다는 언론.

  - E등급은 즉시 거주를 회피해야 할 지경의 건물이라는 것인데, 이곳에서 거주하는 사람들은 전세 거주자가 많다.

 

[2] 전용 41 타입의 총 거주세대는 510세대이고, 2년 치 전월세 합계는 176세대(2022~2023년)

  - 매입 후 해당 세대에서 거주하는 사람들이 많던지, 빈집으로 뒀을 가능성이 높다.

  - 말 그대로 거주할 수 없는 안전등급이니 말이다.

 

[3] 재건축 관련 이슈는 투기꾼들이 2019년 이전에 캐치하여 매집된 상태인 것으로 보인다.

번동 주공1아파트 전용면적41㎡ 의 매매, 전세, 월세 거래량

 

3) 단지 전용 41㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 2022년 이후부터 작성일 현재까지 주공 1단지 거래 가격의 거품이 상당했었음을 알 수 있다.

번동 주공1아파트 전용면적41㎡과 유사한 번동의 다른 아파트 매매가격대 비교

 

[2] 위의 주공1단지 비교는 전용면적 41㎡이고, 좀 더 현실적인 비교를 위하여 전용면적 84㎡으로 비교한 주변 시세

 

[3] 왜 전용면적 41㎡가 6억까지 상승한 게 거품이라고 하는지는 아래의 전용 84 타입을 보면 알 수 있다.

  - 2022년 이후 주공 1단지 전용 84 타입의 매매가격은 6억 3천만 원이었다. ( 매물과 거래가 없었던 것으로 보임 )

  - 하지만 주변 거래가격을 기준으로 실거주할 것이라면 선택사항은 많다. 

번동 주공1아파트 전용면적84㎡과 유사한 번동의 다른 아파트 매매가격대 비교

 

3. 번동 1단지주공아파트 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 41㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 2억 8천만 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

- 워낙 소형평형이라 매입금액(대출 없이 현금)이 월세 수준보다 높은 수준이다. 

- 소액으로 투자하여 10~15년 후, 새집을 받는다면 남는 장사일까?

- 이 매입금액을 최근 금리 3.5%로 운영한다면 10년 만에 재건축이 완료된다는 조건이라면 1억 5천만원 이자수익

- 10년간 이자가 불변할리 없겠으나 현재 기준으로 세전 1억5천 수익 가능 ( 7월 4억 2천5백만 원 매입 조건 )

 

그렇다면 10년 후, 재건축 추가분담금 없이 전용 84 타입을 받는 게 가능할까? 불가능하다. 상계동과 비슷한 상황을 예상하는 게 어렵지 않다. 전용 41이 전용 84가 되려면 5억 이상이 필요할 것이다. 

번동 주공1아파트 전용면적41㎡을 대출없이 현금 구입시 월 기회비용

 

2) 단지 전용 41㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 2억 6천만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 일단 재건축 추진하며 안전진단 최하등급인 당장 재건축, 보강공사가 필요한 아파트를 월세로 돌리는 것은 위험

[2] 월세는 없다고 보는 것이 맞다. (최근 월세 최고가는 75만 원  /  최고 매입가 기준 월 기회비용 : 123만 원 )

[3] 최고가 매입하여 바로 월세 놓는다면, 보증금 1천만 원에 월세 75만 원 차액분 대략 월 50만 원 손실

  - 월 50만 원 x 12개월 x 3.5% 차감 ( 최고가 42500만 원 - 17000만 원 )

번동 주공1아파트 전용면적41㎡을 대출없이 현금 구입시 월 기회비용과 월세 비교