강북구 미아동 래미안트리베라2차 중형(전용84㎡) 매매,전세,월세 시세

서울특별시 강북구 미아동 812 래미안트리베라 2차에 대해서 2일 전 매경에서 인근 부동산이 곧 10억 호가도 나올 태세라고 했던 상황이 상당히 작위적임을 인지해야 한다. 거주하기는 래미안트리베라 1차, 2차 비슷하다. ( 건축 연도 같음. )

 

우이선 타야할 상황이 아니라면 오히려 트리베라 1차가 더 4호선 미아사거리역과 접근성은 나음. 인근 초교와 고교, 중학교등에 접근성은 서로 비슷한 상황. 1차, 2차 공히 유사한 부동산에서 가격 작업하는 느낌을 풍기고 있다.

 

2023년 12월 89,000만원 -> 2월 88,000만 원 -> 5월 84,000만 원 -> 6월 : 82,500만 원 -> 92,000만 원 극적인 반전일 수 있지만, 이런 수직상승은 과거 사례에서 시세조정등의 일들이 있었다. 이 아파트가 그렇다는 의미는 아니다. 

 

무리하지 않는 선에서 대출을 받을 수 있고, 직주근접 조건이라면 7억 중반 ~ 8억원 초반까지는 모르겠으나, 9억이 넘는다면 다른 지역을 선택하는 게 나아 보인다. 현시점, 현재 금리조건에서 말이다. 인근에 재정비촉진지구(미아4)도 있고, 인접한 길음동 지역의 아파트 가격도 높게 거래되는 곳들이 많으니 같이 덩달아 올리려 하는 것으로 보인다. 워낙에 가까운 지역들이라 어느 한 지역만에 국한된 호재일 수 없는 지역이다. 

 

[Report Version - 240223] 서울시-강북아파트-래미안트리베라2차 아파트 

1. 래미안트리베라2차 정보와 동네의 매매, 전세, 월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.8.23 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	래미안트리베라2차
주  소	서울특별시 강북구 미아동 812 래미안트리베라2차
건물동수	22	최고층수	25
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2010/05/28	건물분류	아파트
분양세대	1102	주차대수	1565
공공임대	228	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	미아12지구재건축조합
건설사	삼성물산	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)아주관리	관리소	02-946-1850
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	239%	건폐율	15%
전용타입	4타입

 

2) 미아동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

전용면적 84㎡타입이 속한 7억원 미만의 거래량이 가장 많은 88건, 전용 59㎡타입이 속한 6억 원 미만이 65건 거래

강북구 미아동 전용면적, 매매가격대별 거래량

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

미아동에서 전용면적 84㎡이 속한 5억원 미만 전세 거래량이 146건으로 가장 많다.

미아동에서 전용면적 59㎡이 속한 5억원 미만 전세 거래량이 104건으로 가장 많다.

강북구 미아동 전용면적, 전세보증금별 거래량

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

미아동에서 전용면적 30㎡~40㎡ 범위 아파트가 월세 30만 원 미만 월세 거래량이 81건으로 가장 많다.

강북구 미아동 전용면적, 월세금별 거래량

 

2. 래미안트리베라2차 실거래(매매, 전세, 월세) 장기 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 언론지상에서 미아동의 래미안트리베라 2차의 가격을 띄우기 위한 보도가 많았다. 

[2] 2019년, 2020년 매집했던 집주인들이 털고 나갈 수 있는 분위기를 만들려는 것으로 보인다.

[3] 2021년 한참 고가의 거래가 횡행하던 시기에도 거래량이 적었던 것이 핵심이다.

[4] 게다가 전세시세는 견조한 편인데, 이상하게 올려치며 매매하는 거가 나오는 게 더 이상해 보인다.

 

   - 매일경제 기사 : "싸게 내놔도 천대받았는데...."

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 2024년 7월 월세 보증금 : 3억원 ~ 4억 원  /  월세금 : 80만 원 ~ 70만 원

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

미아동 래미안트레베라 연도별 매매, 전세, 월세 거래량

 

4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 인접지역에서 해당 기간 래미안트리베라 2차의 최고가격만 11억8천만원으로 최고가격이었다.

  - 이게 무엇을 의미하는지 쉽게 생각할 수 있는 사항이다. (본질 가치가 아니라면 상투)

미아동 래미안트레베라 인근 매매가격( 2022.1 ~ 2024. 8.22 )

 

 

3. 래미안트리베라2차 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 5억 3천만 원 ~ 6억 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

회사채 AA- 3년물의 수익률과 비교되는 매매대금의 수익률 갭이 2024년 7월 9억 2천만 원의 가격에 매매되면서 거품이 커져가고 있는 모습이다. 

 

과거를 돌아보면 이 가격대를 벗어나면 "호가는 오를 수 있으나, 거래량은 급감"하는 모습을 보게 될 것이다. 받고 싶은 금액은 있겠으나, 그 가격에 사줄 사람은 적을 것이다. ( 과거 그랬었다. )

미아동 래미안트리베라 매매가의 채권투자시 월 기대수익( 2022년 이후 최저 기대수익은 250만원 / 월 )

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 6억 8천만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최근 월세보증금 3억 원 / 월세금 80만 원

[2] 최근 최대투자금 9억 2천만 원 - 월세보증금 = 6억 2천만 원  x 3.5% (월지급식) = 152만 원 / 월 이자

[3] 미아 래미안트리베라 2차 전용 84에서 반드시 거주해야 한다면 월세 거주를 추천한다. ( 9억 2천이 있다면 )

  - 현금 9억 2천만 원이 있다면 월세 보증금 내고, 남은 돈인 6억 2천만 원 월지급식 예금에 예치

  - 예치된 금액이 월 이자로 152만 원을 받아서 월세 80만 원 내고, 72만 원은 적금을 넣는 걸 추천.

[4] 

미아동 래미안트리베라 매매가의 채권투자시 월 기대수익과 월세금 최근 비교