고양 일산서구 문촌14단지 세경아파트 전용33㎡ 수익율

최근 GTX-A구간의 개통으로 새로운 역세권 아파트 조사 중, 경기도 고양시 일산서구 문촌마을 14단지 세경아파트를 봤는데, 전용 33㎡의 가격을 알아봤다. 당연히 매입해서 들어가 살 조건이 안 되는 소형평형인데, 매입하여 임대로 돌릴 경우의 수익률 관점에서 봤는데, 작성일 기준 호가와 매입 적정가격의 갭이 너무 큰 것으로 보여서 분석한 내용을 공유해 본다.

연신내, 서울역 직장 다니는 1인가구 분들은 월세나, 전세 거주해도 나쁘지 않은 저렴한 조건이었다.
 
 

 
 

[Report Version - 250104] 고양시 일산서구-아파트

1. 문촌14단지 세경아파트와 동네의 매매, 전세, 월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2025.1.2 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	문촌마을14단지세경
주  소	경기도 고양일산서구 주엽동 133
건물동수	6	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	복도식
승인일	1999/02/03	건물분류	아파트
분양세대	720	주차대수	454
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	세경산업(주)
건설사	세경산업(주)	건물구조	일반철골구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	031-913-4334
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)경진이엔지	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소
용적률	133%	건폐율	13%
전용타입	전용33㎡, 전용43㎡

 

2) 주엽동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 주엽동-전용면적,가격대별 매매 거래량(2024년)

• 문촌 14단지 세경아파트 전용 33㎡의 경우엔 2024년 연간 1건 거래가 있었다. 2억 원 미만 거래 가격
• 현재 호가는 2억3천5백만원 ( 고층 ) - 2024년 1월 4일 네이버 부동산 자료 기준.
• 주 거래가격대는 전용40~75㎡ 구간대에 5억 원 미만이 주 거래가격대다.

 

주엽동 인근 아파트의 전용면적, 가격대별 거래량

 

2. 문촌14단지 세경아파트 실거래(매매, 전세, 월세) 장기 현황

1) 단지 전용 33㎡ 매매가격

• 가장 최근 거래가격은 2024년 9월 1억6천5백만원이며, 2024년 거래량은 이게 전부다.
• 2019~2020년 중반까지 매매 거래 가격대 비슷했으나, 2021년 즈음부터 급등하여 2023년 하반기에 2021년 가격 수준으로 하락했다.
• 이후 거의 2020년 거래가격대인 1억6천5백만원에 거래되었다. ( 기존 고가 매입자들은 저렴한 가격에 팔기 어려울 것이다. )
• 2022년 최고가격대 거래 데이터를 봤을 때, 당시 사람들이 얼마나 앞뒤 안 가리고 투자했었는지 알 수 있다.
• 2024년 9월에 16,500만원에 거래되었는데, 최고가 대비 50% 이상 하락한 것을 알 수 있다.

전용면적(㎡)	계약년월	거래금액(만원)	층
33.93	202206	34,800	3
33.93	202205	33,500	7
33.93	202205	29,000	1

문촌14단지 세경아파트 전용33 타입

2) 단지 전용 33㎡ 전세가격

• 전세 시세는 최고 1억5천이 최고 가격이다. 2023년 이후 전세 최고가격은 딱 자리 잡혀 있다.

 

3) 단지 전용 33㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

• 가장 최근 월세금액은 55~60만원 ( 2024년 11월 )
• 월세 보증금은 1000만원 ( 2024년 11월 )

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 33㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

• 전용 33 타입의 경우 매매 거래량은 2020년 11건으로 가장 많았고, 매매 거래는 대부분 전세, 월세로 돌리는 투자다.
• 매매 거래량은 지속적으로 감소한다. ( 전용 33 은 가족 거주하긴 너무 좁고, 세경아파트가 구축인 점 )
• 하지만, 전세와 월세 수요는 구준한 편이다. ( 1~2인 가족이 거주하는 실수요에겐 나쁜 선택은 아니란 의미다. )

문촌마을14단지 세경아파트 전용33 매매, 전세, 월세 거래량

 

4) 단지 전용 33㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

• 주엽동에 전용33 타입의 아파트 거래는 세경아파트뿐이다. ( 전세 역시 마찬가지로 주위에 이런 소형평형은 없는 것 같다.)

 
 

3. 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 33㎡ 매매시 기회비용을 고려한 적정가격 : 1억 6천~8천만 원

* 회사채AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

• 2022년도 매매된 가격고 2023년 후반기 매매된 거래가격은 투자수익보다 월등히 높은 가격이다.
• 장기 실거주하며 감가상각을 각오한게 아니라면 이 시점 투자는 부적절하다.
• 최근 2024년 9월에 거래된 가격은 매우 적정 가격대다. (16,500만 원)

회사채 투자시 월 기대수익과 아파트 투자(대출X)시의 기대수익 비교

 

2) 단지 전용 33㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 16,500만 원 이하

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

• 매입하여 월세로 돌리더라도 수익이 몇만 원이라도 나오려면 2024년 9월 가격인 16500만 원 이하여야 한다.
• 취등록세 제하더라도 해당 금액을 3% 예금에 넣으면 세전 월 412,500원이 기대수익이다.
• 현제 세경아파트 중앙에 위치한 월세는 50만 원 선이다. 그럼 월에 8~9만 원 임대 소득이 생기는데, 해당 호실이 고장 수리가 없어야 할 것이다. 
• 현시점에서 네이버 부동산의 호가는 저렴해 보이지만, 기대수익에서는 남는 게 없는 투자다. 

월세와 매입자금(대출X)의 기대수익 비교