별빛마을7단지 전용84㎡ 금융채 수익율과 아파트 가격 거품 분석

은행채 AAA 5년물 수익률 평균과 아파트 매매가격의 적정성을 비교한다. 

 

우선 개인적으로 가장 선호했던 경기도 고양시 화정동 별빛마을 7단지를 기준으로 2007년부터 2024년 12월까지 금융채 수익률을 기준으로 매입가격(매매가)의 적정성을 장기간 비교한다.

 

이에 따른 가격 거품에 대한 판단은 각 개인들이 할 일이며, 수익율 흐름과 매매가격이 격차를 벌릴수록 "거품(버블)"이 낀 매매가격이라고 판단한다는 정보다.

 

1. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 금융채 수익율과 매매가격 수익비율

1) 이 아파트의 매매가격은 2015년까지 수익율 그래프와 비교해도 큰 격차가 벌어지지 않았다.

2) 2016년 금융채 금리가 급락하며 당시 매매가격과 금융채 수익률 간 큰 격차가 벌어진 게 확인된다.

3) 이 격차가 최대치가 된 시기는 2023년으로 금융채 금리가 하락한 시점에 아파트 매매가격은 급등했다.

4) 본 아파트는 현재도 상당한 격차가 사라지지 않고 있으므로 버블로 판단한다.

 

• 월 거주비(만원) 지표는 해당 아파트를 매입할 때 투입된 금액을 모두 금융채 수익율로 계산한 월 명목 기대수익이다.
• 이 기대 수익이 오르는 경우는 매매가격 자체가 급등했던지, 금리의 급등락이 있을 때 발생한다.
• 금융채 수익율 변화와 매매가격의 월 거주비용이 괜히 비슷한게 아니란 점을 알아야 한다. ( 장기간 비교 )

금융채수익율과 아파트 매매가격의 수익비율 비교

 

 

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2. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 월세 평균과 금융채 수익비교

1) 매입시 투입된 총자본에 대해서 금융채 수익률을 월 환산한 기대수익 - 월 거주비와 동일

2) 월세금은 매달 세입자가 임대인에 지불하는 월 거주비용이다. ( 보증금이 최소일 때, 월세금은 최대 )

3) 이 기준으로 살펴볼 경우, 2023년에 이 아파트를 사느니 월세를 내고 거주하는 게 이익이다.

  - 남은 차액이 현금으로 있을 경우 이것을 은행에 예금하여 이자소득으로 월세를 내는게 가능하다는 말.

  - 결론적으로 예금 금리가 높고, 월세가 적정선에 형성되어 있다면 매입하지 않고 월세 거주하면 은행 이자로 월세가 충당된다는 말이다. ( 그럼 당연히 주택가격은 거품이다. )

매입금액의 월 기대수익과 월세금 비교

 

 

3. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 주변 유사평형과 비교

1) 가장 높은 가격으로 거래되는 "선도" 아파트가 있을 수 있다.

2) 덕양구 화정동의 경우엔 전용84 타입을 기준으로 별빛마을 7단지가 선도 아파트로 보임.

3) 다만, 같은 지역 같은 동에서 최저선에 거래되는 아파트와 해당 아파트의 가격차이가 4억 원이 난다는 것은 거푸 일 가능성이 매우 높다. ( 연식이 서로 비슷하다. )

4) 다만, 위치가 탁월할 수는 있는 점을 염두에 둬야할 부분이다. 

별빛마을 7단지 전용84와 주변 전용84 아파트의 매매가격 비교 ( 2024년 연간 )