부산시 아파트 가격전망 - 가격하락 아파트도 다수 거래되고 있다

부동산마이크로 지수기준 부산시 아파트 가격 전망은 가격상승한다는 언론의 말을 50%만 믿으시길. 오히려 가격이 연초보다 하락한 아파트 타입들도 상승한 곳 만큼 존재한다. - 2025년 4월 25일 국토부자료기준

 

 

현재 이 지수 데이터는 2025년 4월 25일 자료를 기준으로 작성한 데이터이며, 기준 거래일을 2025년 4월을 기준으로 4개월의 거래평균가격을 각 동네별, 아파트단지별, 전용면적별로 집계하여 4개월을 비교한 결괏값이다.

 

평균가격에서 거액의 아파트 몇 건의 거래만으로 부산시 전체 평균 매매가격이 크게 상승, 하락하는 것을 기준으로는 가격전망과 실효성이 매우 떨어지므로, 각 동네별 아파트 단지별 전용면적별 단기간인 최근 4개월 가격 평균을 비교하여, 가장 최근 가격을 기준으로 지난 기간의 가격을 비교한다.

 

부산시에서 실거래등록된 아파트 타입 : 679개 타입 ( 팽팽한 보합 )

• 동+아파트단지+전용면적으로 개별 아파트 타입의 평균가격으로 접근한다.
• 가격상승과 가격하락 아파트 타입의 양을 기준으로 추세적 거래량을 변동한다. ( 가격평균이 상승하더라도 거래량이 적다면 큰 의미가 없다. )
• 또한 최근 월에 거래된 아파트만이 비교대상이므로, 실거래되지 않은 허수의 아파트평균가격은 배제시킨다.
• 아파트 매도자가 100억에 네이버부동산에 내놔도, 거래 안 되는 아파트는 통계에서 아예 제한다.

 

위와 같은 기준으로 봤을 때, 가격 상승아파트 타입은 2025년 1월에 가장 적었고, 3월까지 타입수가 늘어났다. 전반적으로 동별로 아파트단지별로, 전용면적별로 거래타입이 증가한 것은 거래량이 늘었다는 것을 의미한다.

 

또한 가격하락 한 아파트 타입이 3월에 크게 증가했다. 이는 부산시 아파트에서 가격상승, 가격하락 아파트로 양분되어 가고 있다는 의미로 해석할 수 있다.

부산시 전체 군구의 가격하락, 상승 아파트 동+단지+전용면적 실거래수

 

 

 

샘플데이터는 금정구 구서동 구서백리명가에덴 전용 68㎡을 예로 들어서 "최근"은 2025년 4월을 의미한다.

비교가격(만원) 3억 6천5백만 원은 2025년 3월 실거래 가격이며, 최근(4월) 거래에서 이보다 낮아진 3억 3천만 원에 거래된 것이다.

이런 거래는 평균가격이지만, 실거래가격이다. (거래가 1건이므로)

 

이러한 거래량타입별 거래량의 변화를 도식화한 것이 위의 "부산시 아파트 가격상승, 하락 타입수"다. 

비교기간	변동상태	최근가격(만원)	최근거래량	비교가격(만원)
202503 vs 202504	하락	33000	1	36500

 

 

 

위와 같은 거래들을 집계하여 집계한 것이 아래의 표이다.

 

아래표를 기준으로 살펴보면 연말에 거래타입수가 적으면서도 가격하락타입이 상승보다 많았던 것을 볼 수 있다.

가격유지단지_수는 비교기간과 최근(4월) 거래가격이 동일한 모습을 보인 아파트단지, 전용면적, 동네의 숫자이다.

비교기간	가격상승단지_수	가격하락단지_수	가격유지단지_수
202412 vs 최근	171	180	8
202501 vs 최근	157	185	11
202502 vs 최근	209	179	12
202503 vs 최근	231	229	15

 

 

2025년 4월 25일 자료를 기준으로 부산시 가격하락, 가격유지 아파트 타입이 더 많으므로 언론에서 가격이
상승하고 있다는 말은 50%만 믿으면 된다. 비싼 아파트 거래도 많겠지만,
연초보다 저렴해진 아파트 타입도 동시에 증가하고 있기 때문이다.