부평구 부개동 부개주공1단지 거래가와 보증금

인천시 부평구 부개동 496-2에 위치한 부개주공1단지는 삼산체육관역과 가까운 곳으로 구산초등학교와 접하고 있는 아파트 단지입니다. 7호선 역세권 아파트 단지 분석

 

 

 

 

 

1. 부개주공1단지 단지 개요

세대수	1044세대(총11개동)	저/최고층	13층/20층
사용승인일	1996년 11월 05일	총주차대수	651대(세대당 0.62대)
용적률	-%	건폐율	-%
건설사	(주)한진건설, (주)화신종합건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	032-361-8061
주소	인천시 부평구 부개동 496-2
면적	대분류 2타입

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2.  부개주공1단지 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 11월 : 47,800만 원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 30,000만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 부개주공 1단지 전용 49㎡ 월세보증금, 월세, 전세보증금 현황 (평균 / 계약기간 내)

전용면적(㎡)	49㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세
202111			21,000
202112			24,000
202201			26,100
202202	2,000	75	22,250
202203
202204			19,933
202205			23,667
202206	2,000	75	20,900
202207			26,000
202208			21,000
202209			23,000
202210			20,000
202211			17,000
202212			18,833
202301			20,000
202302	2,000	63
202303
202304	6,000	45	19,975
202305			19,000
202306			19,000
202307	1,500	73
202308	2,500	60	17,500
202309			19,500
202310	2,000	65

 

(2) 부개주공 1단지 전용 59㎡월세보증금, 월세, 전세보증금 현황(평균 / 계약기간 내)

전용면적(㎡)	59㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세
202111			27,982
202112	12,000	50	23,208
202201			27,500
202202	3,000	88	26,500
202203	2,500	84	26,800
202204	3,350	74	27,647
202205	6,125	67	24,170
202206	2,000	79	30,050
202207	6,000	70	24,375
202208	6,800	68	23,943
202209	8,571	69	23,430
202210	21,000	13	22,157
202211	5,000	55	23,223
202212			22,778
202301	3,000	79	21,929
202302	2,940	81	22,000
202303	11,500	42	23,283
202304	2,333	73	19,625
202305	2,000	72	22,156
202306	2,333	76	20,500
202307	3,000	73	21,000
202308	2,750	80	22,273
202309	4,000	70	23,500
202310	3,267	73	22,000

 

3. 부개주공 1단지 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매가격의 범위는 는 2021년과 2022년이 비슷했던 게 약간 특이하면서도 마음은 이해가 된다. 폭등했던 매매가격대에서 오르지 않은 수준인 게 마음을 끌었을 것이고, 당시에도 매매호가를 2022년 초반에 낮추지 않았을 것이다. 그리고 하반기로 가면서 가격 급락했을 것. 이는 전세가격의 변동이 2021년과 2022년이 유사했기에 착시를 일으켰을 것이다. 

 

흔히들 전세가격이 떨어지지 않으면 집값은 유지된다는 환상에서 비롯된 것일 수 있다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 부개주공 1단지 아파트 근처의 매매가와 전세가는 비교 (기준 - 전용면적 :  59㎡)

부개동 주변의 매매가격은 "부개주공 1단지, 부개주공 7단지, 주공 5단지"가 서로 비슷한 가격대와 거래량을 보인다. 

매매가격의 상위단지가 전세가격도 높다. 부개주공 1단지를 포함한 주공단지는 전세가에서 약간의 차이만 있을뿐 비슷.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 부개주공1단지 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 2억 9천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 22,000만 원 (2023년)

전세가율(평균배수) : 1.37
전세가율(중위배수) : 1.3

 

매매가격과 전세가격의 평균이 아닌, 중위가격을 기준으로 중위배수를 구한다. 2012년만큼의 큰 출렁임이 2021년부터 있어왔다. 전세가격의 변동을 보면, 큰 진폭이 없었던 것과 7호선 개통이 실사용가치에 변화를 주면서 가격의 출렁임이 발생한 것으로 보인다. 투자자 입장에서 역세권의 매매가격 상승이 당연하다 여겼을 것이고, 이로 인한 전세가격의 동반 상승이 발생한 시기가 2012년도다. 대략 4년간의 전세가격 상승시기를 거쳐 안정화된 모습을 보인다. 

 

2021년도의 커다란 파고는 실사용가치를 둔 채, 매매가격만 올랐던 시기다. 초저금리와 유동성의 가격. 2012년과 다르다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 6천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 10월 : 30,000만 원

회사채 AA- 3년물 : 4.801% (2023.11.3)

 

최근 거래가 기준으로 4천만 원의 권리금을 지급하고 매입한 샘. 월 20만 원 정도의 초과비용은 매우 적은 수준이다. 이 비용을 상쇄시킬 가치가 보인다면 적정가격대에서 거래 검토가능하다. 역세권으로 이사 후, 출퇴근 시간감소, 비용감소, 양육환경 개선등의 개인적 차이가 있는 부분. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

(3) 부개주공 1단지 종합평가

단지 옆으로 "구산초등학교"가 있고, 걸어서 다닐 수 있는 범위에 중학교가 2군데 있으므로 양육환경 긍정적.

7호선 삼산체육관역이 근처이므로 7호선 라인 출퇴근 세대는 편리한 환경. 인근 식물원, 공원등이 걸어서 접근가능한 환경인 것도 긍정적. 최근에 아파트 외관 도색해서 깔끔해 보임. 

대각선 방향의 상권형성도 비교적 잘 되어 있어서 생활편의성도 좋아 보이고, 대형마트등도 잘 갖춰져 있다.

 

다만, 복도식이라서 구축의 느낌이 나는 것과 주차면수의 부족으로 거주민들 이동에 사용될 인도 부분이 차량 주차된 모습은 약점으로 보임. 낮시간대에도 주차장은 부족해 보임. 평수가 2 타입으로 소형평형 위주인 부분도 추후에 상황을 예측하기 힘들게 할 것 같아 보인다. 

 

부개주공 7단지와 매매가격차이가 그다지 없던 부분 때문에 확인해 보니, 연식이 조금 더 짧고, 주차가 세대당 1대로 부개주공 1단지보다 나은 환경이다. 부개주공 7단지는 역세권도 아님에도 "부평동중학교", "부평여자중학교"등에 둘러져 있어서 서 환경적으로 차이가 커 보였다. 지하철보다 차량이용이 많은 세대는 고려해 볼 사항으로 보인다.