서구 신현동 루원e편한세상하늘채 아파트 매매전세

인천시 서구 신현동 302-1에 위치한 루원e편한세상하늘채 아파트는 3331세대의 대단지로 2010년2월12일 사용승인된 아파트 단지입니다. 신현동 아파트 매매가격과 전세가격을 비교분석합니다

 

 

 

 

1. 루원e편한세상하늘채 단지 개요

세대수	3331세대(총36개동)	저/최고층	16층/33층
사용승인일	2010년 02월 12일	총주차대수	4553대(세대당 1.36대)
용적률	256%	건폐율	14%
건설사	대림산업(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	032-575-3600
주소	인천시 서구 신현동 302-1
면적	대분류 6타입

인천2호선 가정중앙시장역, 가정역과 멀지 않음. 가현초,중, 신현고등학교까지 학교 가깝고, 가정공원이 근처에 위치함.

 

2.  루원e편한세상하늘채 실거래가격과 전세가격 (전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 67,000만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 50,700만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 전용84㎡ 전월세 보증금 및 월세(평균 / 단위 : 만원)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월	25,000	40	32,280
2021년12월	3,000	115	33,883
2022년01월	4,000	130	32,679
2022년02월	9,188	119	30,350
2022년03월	2,000	95	30,542
2022년04월	10,000	74	31,292
2022년05월	2,500	102	29,975
2022년06월	10,333	90	31,667
2022년07월	3,500	120	32,000
2022년08월	3,000	120	28,333
2022년09월	9,000	88	31,444
2022년10월	6,000	93	28,444
2022년11월	5,000	100	24,067
2022년12월	4,250	95	25,750
2023년01월	4,000	80	21,875
2023년02월	4,000	110	23,226
2023년03월	4,250	103	24,600
2023년04월	3,000	115	24,400
2023년05월	4,500	88	24,333
2023년06월	14,000	53	26,286
2023년07월	3,250	100	26,583
2023년08월	4,000	99	27,480
2023년09월	3,000	108	28,870
2023년10월	2,500	110	29,000
2023년11월	6,500	95

(2) 전용59㎡ 전월세 보증금 및 월세(평균 / 단위 : 만원)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월			29,063
2021년12월	12,000	58	31,000
2022년01월	2,000	90	25,838
2022년02월	10,000	80	28,000
2022년03월			25,450
2022년04월			27,250
2022년05월			31,000
2022년06월	5,500	87	27,000
2022년07월	3,500	84	31,000
2022년08월	4,000	80	26,083
2022년09월	2,000	92	30,500
2022년10월			26,500
2022년11월	6,000	50	21,714
2022년12월	16,849	22	20,000
2023년01월	4,003	67	19,500
2023년02월	2,000	80	19,909
2023년03월	3,000	100	22,000
2023년04월	3,000	90	23,300
2023년05월	3,000	90	23,000
2023년06월	3,000	90	23,167
2023년07월			24,000
2023년08월	6,500	75	25,000
2023년09월	2,500	93	27,000
2023년10월	2,667	98
2023년11월	4,000	85	26,000

(3) 전용103㎡ 전월세 보증금 및 월세(평균 / 단위 : 만원)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월			29,400
2022년01월	20,000	30
2022년02월	4,000	84	37,500
2022년03월	15,000	70	34,667
2022년06월	10,000	90
2022년07월	2,000	105	31,800
2022년12월			29,200
2023년01월			25,000
2023년02월	4,000	89
2023년03월	5,000	120	25,000
2023년04월			30,000
2023년05월			26,000
2023년06월			28,500
2023년07월	3,000	110
2023년08월			40,000
2023년09월	4,000	120	30,000

(4) 전용114㎡ 전월세 보증금 및 월세(평균 / 단위 : 만원)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월	2,000	126	27,000
2021년12월			40,000
2022년01월			32,800
2022년02월			41,120
2022년03월	9,500	108
2022년04월	2,000	120	37,867
2022년05월
2022년06월			36,667
2022년07월			39,000
2022년08월	3,000	105
2022년09월
2022년10월	7,288	110	36,250
2022년11월	3,000	140	31,500
2022년12월	28,233	10	25,000
2023년01월	3,000	130	33,000
2023년02월	4,500	115	32,750
2023년03월	5,000	111	28,957
2023년04월	4,000	120	29,000
2023년05월	5,000	110	31,600
2023년06월	3,000	120	34,667
2023년07월	3,000	70	32,500
2023년08월	3,000	130
2023년09월			33,000
2023년10월	3,000	125	27,000

(5) 전용156㎡ 전월세 보증금 및 월세(평균 / 단위 : 만원)

계약년월	월세보증	월세	전세
2022년01월			45,000
2022년02월	32,000	50	44,000
2022년03월			35,167
2022년04월			45,000
2022년06월	5,000	150	36,000
2022년07월	5,000	140	50,000
2022년08월			42,500
2022년09월	5,000	150	49,000
2022년10월			36,750
2022년11월	10,000	130
2023년01월			31,000
2023년03월			33,667
2023년04월	3,000	135	34,000
2023년05월	10,000	110	35,000
2023년06월			30,000
2023년08월			35,000
2023년10월	3,000	140

(6) 전용170㎡ 전월세 보증금 및 월세(평균 / 단위 : 만원)

계약년월	월세보증	월세	전세
2021년11월			37,033
2021년12월			51,250
2022년01월			42,000
2022년02월	19,000	90
2022년03월			55,000
2022년04월	5,000	170	55,000
2022년05월			45,250
2022년07월			20,000
2022년08월			50,000
2022년09월			34,900
2022년10월	5,000	150	40,000
2022년11월			40,033
2023년02월	2,000	180
2023년03월			36,538
2023년04월	2,500	155	49,000
2023년05월	12,600	100	25,000
2023년06월	3,000	130
2023년07월
2023년08월	4,000	150	50,000
2023년09월
2023년10월			34,000

 

3. 루원e편한세상하늘채 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터(전용 :  84㎡)

2021년도 급등 후, 빠른 안정화. 2022년과 2023년의 차이점은 정부의 가계대출 확대정책인 "특례보금자리" 영향으로 거래량이 늘어남. 그 근거는 비슷한 가격대에서 극단적인 거래량 차이라 할 수 있다. 전세 시세가 오히려 떨어진 것이 의아함.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 국민평형 59, 84타입의 가격변동 그래프

 

4. 루원e편한세상하늘채 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(전용 :  84㎡)

매매에 있어서, 서구 신현동 비교에서 루원e편한세상 바로 옆 단지인 루원시티SK리더스뷰는 동이 다르지만, 같은 구역으로 본다면 경쟁력있는 가격대. 

전세에 있어서 실 사용가치는 3개의 단지가 공히 같다고 해도 문제없을 정도의 가격대.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. [루원e편한세상하늘채] 아파트 적정가격과 데이터 결론(전용 :  84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 3억9천만원 ( 2023년 )

해당연도 전세가 중위가격 : 25,000만원

전세가율(평균배수) : 1.59
전세가율(중위배수) : 1.54

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 3억6천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 50,700만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.698%

 

최근 거래가격 기준, 1억4천만원 가량의 권리금을 주고 자산 매입한 샘. 월 60만원의 편익이 증가한다면 상쇄될 수 있는 가격대. 현금매입가격 기준의 수익율이며, 매입시 대출받은 부채의 양에 따라서 초과비용은 더 상승하게 됨. 적정 대출 이상의 무리한 대출은 추후 매각시 수익율을 매우 저하시킴.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)