연수구 송도동 송도아이파크 아파트

인천시 연수구 송도동 3-46에 위치한 송도아이파크(아이파크송도)의 전용84 타입을 중심으로 분석합니다. 인천1호선 캠퍼스타운역 근처에 위치하고 신송초,중,고와 접해 있고, 해돋이 공원, 해돋이도서관과 접하고 있어서 아이들 키우기 좋은 환경.

 

[문서버전 : Report231117]

1. 송도아이파크 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	616세대(총13개동)	저/최고층	10층/20층
사용승인일	2005년 08월 26일	총주차대수	962대(세대당 1.56대)
용적률	157%	건폐율	13%
건설사	(주)현대산업개발
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	032-851-0644
주소	인천시 연수구 송도동 3-46
면적	대분류 4타입

 

(2) 해당 지역의 평균 매매가와 전세가

인천시 연수구 동일면적 평균매매가/평균전세가 시계열 정보

 

2.  송도아이파크 실거래가격과 전세가격 (전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 7월 : 94,000만원

[최근 실거래가] 2023년 7월 : 57,500만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)송도아이파크  전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월
2021년12월	37,000	4,000	145
2022년01월
2022년02월	38,000
2022년06월		35,000	70
2022년08월		3,000	150
2022년10월		4,000	128
2022년11월	40,000	3,000	140
2022년12월		3,000	140
2023년01월	27,000
2023년02월	32,000
2023년03월	36,600	5,000	130
2023년04월		2,000	150
2023년05월	30,000
2023년06월	32,000	10,000	100
2023년07월	35,000
2023년08월	36,500
2023년09월	37,333	5,000	140

 

(2)송도아이파크  전용101㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	63,000
2021년12월	51,500	25,000	123
2022년01월	55,000
2022년02월	38,325	5,000	160
2022년03월	80,000
2022년05월	34,000	30,000	80
2022년06월
2022년07월	65,000
2022년08월		15,000	130
2022년11월		3,000	150
2023년03월	34,500
2023년04월
2023년05월	34,000	5,000	150
2023년06월	38,000	10,000	120
2023년07월	36,275
2023년09월	42,000
2023년10월		25,000	50

 

(3)송도아이파크 전용134㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2022년01월	62,000
2022년02월
2022년03월	42,000	3,000	160
2022년04월	57,667
2022년05월	41,000
2022년06월	80,000
2022년07월	42,000
2022년09월		5,000	147
2023년01월	42,500
2023년02월	42,000
2023년03월	40,000
2023년05월	40,000

 

 

 

3. 송도아이파크 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

가격 급등시기에도 전세가격의 상승은 제한적이었음. ( 이를 토대로 이 근처에 비슷한 조건의 전세 다수, 사용가치 한계 )

매매가격은 올랐으나, 거래없는 상승이었음. (호가가 높았을 수도 있으나, 그게 다행히도 추가 손실을 예방한 경우임)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 송도아이파크  근처의 매매가,전세가 비교(전용:  84㎡) - 2023년

전세의경우 3번 항목에서 확인했듯, 유사조건의 유사평형의 매물이 아주아주 많은 상황이 서로간의 가격상승을 억제시킴.

매매의 경우엔 고가 거래가 있었으나, 제한적이고, 중위가격 아래에서 거래가 다수 있었음.(정부 가계대출 확대정책 영향)

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 송도아이파크 적정가격과 데이터 결론(전용:  84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억7천5백만원

해당연도 전세가 중위가격 : 35,000만원

전세가율(평균배수) : 1.68
전세가율(중위배수) : 1.63

 

세종시의의 가락20단지와 유사한 전세가배율임. 세종시보다 다소 높은 매매가격과 다소 낮은 전세가격이 커다란 전세가율 파고를 만들고 있음. 실사용가치인 전세는 아주 소폭 상승했으나, 매매가격이 낮아지고 있으며 전세가율의 출렁임은 아직 가격 안정성이 없다는 얘기임. ( 매입 고려시, 반드시 가격 인하요구 하시길 )

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률그래프 적정가격 :

최근 실거래가격 : 2023년 7월 : 57,500만원

회사채 AA- 3년물(무보증) 수익율 : 4.57 (23/11/15 기준)

 

장기 수익율 곡선상에서 최근 거래가격은 적정가격임. ( 단, 대출없이 현금 구입시 조건임. ) +10만원 비용 수준임.

대출이 있다면 이자 +10만원이 추가 비용이 되며 장기적으로 수익율 회사채 수익율보다 해당 비용 x 12개월 하면 "월 기회비용 손실"액과 추가 구매비용이 됨.

 

즉, 최근 실거래가에서 크게 벗어나지 않는 가격대에서만 접근하시길 권고.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)