(샘플) 서울마포공덕 - 공덕삼성래미안2차 (월 거주비용)
월거주비 = 실거래가 * 실거래당시 회사채(3년)평균 금리 / 12개월
( 회사채(3년) 평균금리 사용 - 시중 예금금리 데이터가 없어서... )
2023년 6월 27일 기준 24개월 정기예금 최고 금리는 3.71% ( 시중 5대 은행 중 -> IBK )
월거주비는 실거래가를 금융투자시 얻을 수 있는 기대수익을 12개월로 나눠, 매월 기대이익이다.
단순 계산할 수 없으나, 실거래가격을 기준으로 다음 거래까지의 기간을 곱하면 기대이익이 나오고,
실거래를 통하여 얻은 양도차익 - 기대이익 = 실현이익이 된다.
현금화 할 수 없다면 실현이익은 없지만, 거래만 된다면 기대이익이 될 수 있다.
1. 아래의 도표는 실거래가 시스템상의 실거래 가격의 변동을 보여준다.
2. 아래의 도표는 주택가격을 금융투자했을 때의 기대이익이자 이자의 기회비용을 표현한다.
실거래가 기준 2023년을 잘 본다면, 실거래 가격은 하락했으나 시중 금리가 상승되어 있으므로, 기대이익이 커져 있다. 주택을 구입하지 않고 회사채나 기타 안전한 정기예금같은 금융상품에 투자되었다면 얻을 수 있는 기대이익이다. 결국 이 주택구입 자금을 가장 안전한 은행 정기예금에 넣는다고 가정했을 때, 월에 받게 되는 이자금액이다. (세전) 거의 모든 부동산 수익에서 기회비용을 생각하지 않는건 그동안 지속된 이상 저금리 때문이다.
매월 350만원을 거주하며 사용하고 있다고 가정할 수 있다. 매년 4200만원이 보이지 않게 나가고 있다고 보면 된다. 그리고 주택의 거래가격이 2년 후, 8400만원 오른다면 본전이 된다.
물론 1억에서 2억이 오른다면 8400만원을 제한 금액이 이익이 된다. 전체 양도차익에서 세금 제하고, 기대이익까지 제한다면 그다지 큰 수익을 기대하긴 어려워 보이긴 하지만, 실거주하며 잘 살면 되니 문제 없지 않은가?
물론 집값을 현금으로 지불했을때의 행복한 상상이고, 만일 대출까지 있다면 장기간 수익율은 장담할 수 없다.
3. 국민주택 평형중 큰 평형의 예
2023년의 12억 이상의 실거래가도 마찬가지다. 금리로 인한 기대수익이 425만원 이상이다. 실거래가의 하락으로 집값이 싸보일 수 있으나, 실상 금리에 대입하여 기대수익을 계산한다면 오히려 비싼 가격이라 판단된다.
월 425만원 * 12개월 = 5000만원이고 2년 보유 후, 재매각을 한다면 최소 1억 이상의 매매가격 상승이 있어야지 수익이 발생한다. 또한 양도세내고도 1억 이상이 올라야 자본투자 수익을 메꿀 수 있다. 주택가격을 전부 현찰로 하지 않고, 부채를 이용할 경우엔 더욱 고단한 수익율이 기다리고 있을 것이다.
한마디로 지금 부동산 시장의 주택가격은 "먹을게 없다" 이다.
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