서울시 아파트와 비아파트 전세 거래량 변화와 급하게 집을 사야할 때인가?

본 자료는 국토부 실거래가 공개시스템 데이터를 2024년 8월 24일 내려받아서 2019년부터 2024년 8월 27일까지 등록된 전세 실거래 내역을 기준으로 거래량의 변화를 점검하였다.

 

* 논점 : 각종 포털에 작극적인 기사로 비아파트 비선호로 인하여 아파트 전세가 가격도 오르고 점점 그 공급량도 줄어들고 있다는 논지의 기사였고, 억대 연봉을 받는 각종 부동산 포털사의 전문가들의 분석 중 기자들이 자신들에 유리한(?) 정보를 취사 선택하고 있는 것으로 보였기 때문에 그에 대한 뉴스 검증 차원의 분석이기도 하다. ( 그냥 재미로 봐주시면 감사하겠다. )

 

머리말씀

순수하게 언론과 기자들이 비아파트 비선호로 인한 서울의 아파트 전세 쏠림을 말하고 있으나, 실상은 그렇지 않다는 점을 우선 말하고 싶다. 무리한 대출로 전세집을 구하는 사람들도 있고, 너무 비싼 아파트 전세로 다른 주택유형의 전세를 구하는 사람들도 있다. 말 그대로 어느 추세를 말할 수 있는 상황이 아니며, 각 가정이 처한 경제적 여건에 따라서

 

첫째. 서울에 사는게 맞는가?

둘째. 비싼 전세를 살아야 하는가? 월세는 안되는가?

셋째. 아파트여야 하는가? 빌라, 다가구는 왜 안되는가?

 

등등의 이유로 살 집을 구하고 있을 것이다. 서울시의 주택 총량에서 아파트라는 주택유형의 집이 다른 빌라, 다가구, 오피스텔의 총량보다 월등히 많은 숫자를 가지고 있는 상황에서 비아파트의 전세 비선호로 인하여 아파트 전세거래량 증가와 전세가 상승이 일어난다는 전제가 이미 잘 못되었다는 말이다. ( 이 말이 맞다면 "개는 꼬리가 몸통을 흔들고 다니는 것"이다. )

 

아래의 자료는 나름의 분석 기준으로 전셋집을 구하시는데, 급한 마음을 먹고 다급하게 대출을 일으켜서 계약하시려는 사람들의 발목을 잡으려는 게 아니다. 언론이 말하는 것처럼 급한 상황이 아니라는 것을 말하고 싶은 것이다.

 

전세, 월세는 어차피 자산 가치 상승과 무관하다.

 

집값이 올랐다고 전세살고 있는 세입자 재산이 증가하는 게 아니다. 그렇다면 굳이 서울에서 살아야 하는 게 아닌 사람들이라면 이 위험한 시기에 잠시 더 저렴한 전세가 있는 경기권으로 2년~4년 물러나 있어도 괜찮지 않은가? 만일 이런 사람들이 서울 인구에서 5~10%만 된다면 서울시 집값은 100번 이상 무너질 것이다. 아직까지 그런 일이 일어나지 않는 건 직장이 서울에 있고, 자녀들이 서울에서 학교를 다니게 해 주고픈 부모의 마음일 것이다. 그러한 부모는 매년 늘어왔기도 하다. 

 

하지만, 이제 그 부모의 숫자도 자녀의 숫자 감소와 함께 줄어들고 있다. 서울의 집값을 공고히 하기 위해서 수도권 50만이 넘는 도시에 지하철 조차 설치하지 못하는 나라가 우리나라다. 모든 자원을 서울에 집중하고 서울 집값을 잡겠다는 아이러니 공화국이란 말이다. 하지만, 이제 좀 숨좀 돌리셔도 될 것으로 본다.

 

예측이 틀릴 수 있다. 그냥 전세 세입자가 서울시를 떠나거나, 월세 살이로 시장이 변하는 것 같은 느낌을 조사해 본 것이다. 

 

 

 

1. 서울시 주택유형별 전세 거래량 추이

[1] 대표적인 주택유형에서 전세 거래량 비율로 장기적인 추세의 그래프를 그렸다.

[2] 언론에서는 아파트 전세를 선호( 비아파트 전세는 전세사기등의 문제로 기피한다는 내용이다.) 

[3] 비아파트 전세 거주하던 사람들이 정부의 특례대출 등이나, 각종 대출 지원책으로 아파트 전세계약을 한다는 내용이다.

  - 아파트의 전세계약이 증가한 것은 사실이다. ( 다만, 비아파트 전세 전체가 아파트로 간 것은 아니다. )

서울시 주택유형(아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구) 전세 거래량 / 연월별

 

 

2. 서울시 주택유형별 전세 거래량 전년동월비교.

[1] 전년동월대비로 한 전세거래량의 증감을 비교했을 때, 2022년 연말부터 2024년 1월까지 빌라와 다가구는 전세 거래량이 급감한 것을 볼 수 있다. 

[2] 반면 아파트 전세거래량은 대조적으로 그만큼 전세 거래량이 증가했다. ( 여기 까진 언론의 기사내용이 어느정도 맞다. )

[3] 하지만, 2024년 3월부터 본다면 모든 주택유형에서 전세 거래량이 감소하고 있는 것을 볼 수 있다.

 - 언론에서는 이 부분에서 전세물량 부족으로 인한 거래량 감소 ( 안좋은 감소 )라는 시각을 보인다. 

 - 이들은 서울시를 벗어났을 가능성이 있다. 서울 각지의 인근 경기도 지역으로 이주했을 가능성을 봐야 한다. 

서울시 주택유형(아파트, 빌라, 다가구) 전세 거래량 / 전년동월비 비교

 

 

3. 서울시 아파트 전세 거래량기준, 비아파트 대비 전세거래량

[1] 아파트 주택수는 전체 비아파트 (빌라, 다가구, 오피스텔)의 총합보다 많다는 점을 알아야 한다. 

[2] 아파트 전세거래량과 비아파트 전체(빌라,다가구, 오피스텔 합계) 전세 거래량을 비교하는 것이다.

[3] 아래 2021년 4월의 경우, 아파트 전세거래량 / 비아파트 전세거래량 비율이다. ( 65.3%로 비아파트 전세거래량이 많다는 의미 )

[4] 아래 2023년 12월의 경우 138.42%로 아파트 전세거래량/비아파트 전세거래량 비율에서 아파트 전세 거래량이 압도적이다.

  - 2024년 8월 현재 이 비율이 다시 상승하고 있는 모습을 볼 수 있다.

서울시 주택유형(아파트 전세 거래량 ) / 비아파트 (빌라, 다가구, 오피스텔) 비율

 

 

4. 서울시 아파트 전세 거래량기준, 비아파트 대비 전세거래량

[1] 아래 그래프는 주택유형을 구분하지 않고 서울시에서 연월별 전세 계약한 거래량 추이다.

[2] 언론이 말하는 아파트 전세거래량이 씨가 마르는 상황으로 전세 구하기가 하늘에 별따기라면 말이 안 된다.

  - 서울시 전체적인 전세 거래량이 감소하고 있는 것이지, 아파트 전세를 구하기 힘든 게 아니다.

[3] 또한 전세는 자산가치 상승과 무관하다. ( 전세가격이 올라서 내 재산이 늘었는가? 이 의미다. )

  - 비싸면 서울이 아닌 지역으로 적극적으로 이주하면 된다. ( 반드시 서울에 살아야 하는 게 아니다. )

  - 아니다. 무조건 서울에서 월세라도 살아야 한다면 부담스러운 대출받아서 살면 된다. 

[4] 하지만 아래 그래프가 의미하는 것은 전세 구하기 힘든 게 아니라, 전세 수요도 같이 감소하고 있다는 말이다. 

[5] 월세 거래량이 비약적으로 증가하고 있을 가능성을 배제할 수 없다.

서울시 전체 전세거래량 추이

 

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5-1. 서울시 아파트 전세 거래량(연도/월별)

서울시 아파트 전세 거래량(연도별/ 월별)

연월	2019년	2020년	2021년	2022년	2023년	2024년
1월	11,874	11,750	10,536	12,923	12,371	13,763
2월	10,276	14,151	9,855	13,761	16,140	12,027
3월	11,682	10,234	11,230	13,563	16,438	13,256
4월	8,948	9,727	9,495	12,451	13,903	10,961
5월	9,394	10,816	12,004	12,360	13,347	11,446
6월	9,401	12,451	11,956	11,056	13,372	10,401
7월	10,306	14,151	12,226	12,220	13,166	9,840
8월	10,588	11,060	12,543	11,941	12,906	6,029
9월	9,407	9,211	9,814	10,913	12,379
10월	12,381	11,012	12,678	11,645	13,513
11월	12,106	9,858	11,848	10,254	12,966
12월	14,020	10,826	13,421	11,511	13,969

 

 

5-2. 서울시 빌라 전세 거래량(연도/월별)

서울시 빌라 전세 거래량(연도별/ 월별)

연월	2019년	2020년	2021년	2022년	2023년	2024년
1월	5,931	6,221	6,396	7,822	5,139	5,840
2월	5,578	7,752	6,308	8,239	6,552	5,650
3월	6,495	6,801	7,575	8,707	7,094	6,584
4월	5,763	6,106	6,709	8,772	6,082	5,698
5월	5,637	6,764	7,139	8,131	5,944	5,764
6월	5,428	6,931	8,551	7,422	5,977	4,945
7월	5,685	7,306	9,070	7,422	6,190	4,582
8월	5,731	6,886	8,904	6,957	5,811	2,644
9월	5,192	6,395	6,696	6,396	5,627
10월	6,413	6,396	7,921	6,757	6,080
11월	5,630	5,899	7,376	5,822	5,490
12월	5,810	5,843	7,533	5,391	4,975

 

 

5-3. 서울시 다가구 전세 거래량(연도/월별)

서울시 빌라 전세 거래량(연도별/ 월별)

 

연월	2019년	2020년	2021년	2022년	2023년	2024년
1월	6,199	5,626	5,279	5,243	3,221	3,279
2월	5,602	6,816	5,089	5,519	3,917	2,537
3월	6,607	5,814	6,599	5,604	4,282	2,823
4월	5,772	5,610	5,465	5,166	3,484	2,858
5월	5,563	5,394	5,468	5,114	3,296	2,990
6월	5,108	5,510	5,617	4,691	3,376	2,629
7월	5,112	5,274	5,752	4,583	3,290	2,360
8월	4,968	4,902	5,476	3,959	3,034	1,289
9월	4,849	4,895	4,721	3,792	3,051
10월	5,904	5,364	5,909	4,200	3,361
11월	4,993	4,714	5,123	3,667	3,257
12월	4,985	5,044	5,128	3,538	2,916