1) 본 자료는 국토부 실거래가 공개시스템 데이터를 2024년 8월 24일 내려받은 자료.
2) 2019년부터 2024년 8월 27일까지 등록된 월세 실거래 내역을 기준으로 거래량의 변화를 점검하였다.
* 바로 앞의 문서인 서울시 전세 거래량의 추이 분석 자료와 함께 봐야 할 자료로 서울시 월세 자료를 작성한다.
머리말 1. 서울시 총 임대차(전, 월세) 총량과 전년동월비 증감률 감소중
[1] 서울시 전체 아파트, 빌라(다세대), 다가구(단독), 오피스텔의 주택 4개 유형의 전, 월세 임대차 계약량은 2022년 중반부터 전년동월대비 감소하고 있다.
[2] 저 수많은 전월세 계약을 공급한 것은 다주택자와 영끌을 통한 갭투기 세력일 것으로 봐도 무방한 상황이다.
[3] 전세, 월세의 거래량은 2019년~2021년 5월까지 상당히 증가했다.
[4] 여기서 중요한 점은 2021년하반기~2022년 하반기까지 이렇게 전, 월세 거래량이 많았던 시기에 주택의 가격이다.
- 이 시기에 주택의 거래량은 급감했고, 30~40%의 주택가격이 하락했다. ( 이렇게 전,월세 임대량이 많은 시기에 말이다. )
[5] 정부의 유동성 공급( 가계대출 증가 유도책 )은 이러한 주택가격의 하락을 방어하고, 더 나아가 부양하기 위한 것이었다.
머리말 2. 서울시 아파트와 다가구 주택 월세 거래량 동조화와 주거 양극화
[1] 가장 비싼 주거유형이 돼버린 서울시 아파트 월세와 서울시에서 비교적 저렴한 축에 속하는 다가구 주택의 거래량이 서로 비슷.
[2] 특히 2020년 말, 다가구보다 아파트 월세 거래량이 급증하며, 다가구 보다 많은 월세 거래량을 기록했다.
- 하지만, 거의 대부분의 기간동안 다가구 월세 거래량이 연간, 월별로 더 많다.
[3] 주거상황을 고려했을 때, 다가구는 상대적으로 열악할 것으로 추정할 수 있다. ( 관리비에서 더 저렴한 장점이 있다. )
- 주거 양 극단상황을 고려할 수 있다는 것이다. ( 양극화된 월세 시장 )
머리말 3. 서울시에서 임대차 주택을 구할 수 없다면 과감히 서울을 버려라.
[1] 연일 언론이 서울시 전세물량이 씨가 마르고, 연일 가격이 치솟고 있다고 펌프질을 하고 있다.
[2] 수도권 전월세로 탈출하는 게 나은 선택이다. ( 굳이 임대차로 서울시에 거주해야 할 이유가 없다. )
- 물론 교통이 불편하겠으나, 그 정도는 대출받아 이자낼 돈을 적금으로 적립하는 비용으로 생각하라.
[3] 이렇게 임대차 거래량이 감소하면 자연스레 서울시의 주택가격과 임대차 가격은 하락할 수밖에 없다.
지금 소유한 집주인에게 차익을 실현시켜 주고, 본인이 리스크를 떠안을지 현재 집주인에서 리스크를 해소시킨 후 서울에 진입하던지 선택의 시간이 다가오고 있다.
1. 서울시 주택유형별 월세 거래량 추이
[1] 서울시에서는 아파트와 다가구의 월세 거래량이 상당히 비슷한 패턴을 보이고 있다.
[2] 서울시에서 빌라와 오피스텔의 월세 거래량이 상당히 비슷한 거래량 패터를 보이고 있다.
[3] 2022년 이후 1~2월 다가구와 아파트 월세 거래량이 급증하는 패턴을 보인다. ( 지방에서 서울로 상경한 인구로 인한 것 )
-> 서울시 인구 구조를 분석해 본 결과 이들은 젊은 층이다. 그리고 30대 초반에 후반사이에 서울시를 벗어난다.
-> 이들은 가구(2~3명) 단위로 서울에서 떠나서 경기, 인천지역으로 이주한다.
2. 서울시 주택유형별 월세 거래량 전년동월비교.
[1] 2023년 연초부터 빌라 전세거래량이 전년 동월대비 증가하고 있는 모습이다.
[2] 아파트, 다가구의 경우 전년동월비 감소한 모습이 확연하게 보이고 있다.
[3] 2023년 이후의 빌라 월세 거래량의 증가를 제외하고 본다면면 이들 다가구, 아파트, 빌라의 월세 거래량의 전년동월비 변동은 상당히 비슷한 패턴을 보이고 있다.
3-1. 서울시 다가구(단독) 월세 vs 전세 거래량 연월별 추이
[1] 다가구의 전세 거래량이 지속적으로 감소하고 있는 모습을 보이고 있다.
[2] 전세 거래량이 급격히 감소헤를 보이기 시작한 해는 2022년부터다.
3-2. 서울시 빌라(다세대) 월세 vs 전세 거래량 연월별 추이 ( 월세 역전 )
[1] 빌라(다세대)의 전세 거래량이 지속적으로 감소하고 있는 모습을 보이고 있다.
[2] 매우 극적인 변화가 서울시에서 벌어지고 있다. ( 전세, 월세 거래량 역전 )
[3] 2023년 연초가 되며, 빌라(다세대)의 전세 거래량은 급락하고, 월세 거래량은 꾸준하게 상상하다가 2024년 월세 거래량이 전세 거래량을 앞질렀다.
3-3. 서울시 아파트 월세 vs 전세 거래량 연월별 추이
[1] 서울시 아파트 월세비율이 2019년부터 2023년 사이에 크게 상승한 것을 알 수 있다.
[2] 하지만, 2023년 초순 정부의 특례대출 출시와 시중은행의 대대적 유동성(대출확대)이 풀리며 전, 월세 거래량이 벌어지고 있다.
[3] 아파트의 경우 월세 거래량이 전세 거래량을 앞지를 경우, 심각한 문제가 발생하는 것으로 보인다.
- 집주인들이 전세 보증금을 이용해 아파트를 구입하는 갭투기가 문제 되던 때이기도 하다.
- 정부는 아파트 가격의 하락을 방지하기 위해서 특례대출을 풀어서 막은 게 이 이유 때문은 아닐지 의심스럽다.
3-4. 서울시 오피스텔 월세 vs 전세 거래량 연월별 추이
[1] 서울시 오피스텔 월세 거래량에서 압도적 월세 거래량으로 변하기 시작한 때는 2022년 연말부터다.
[2] 본 시기는 오피스텔의 가격 매력에도 불구하고 오피스텔 투자자들이 빠져나가던 시기와 일맥상통하는 시기다.
[3] 자산가치의 상승이 없으니, 전세 보증금을 활용한 갭투기가 감소한 것이다. ( 갭투기의 감소로 전세 거래량이 감소한 것 )
- 당 시기에 오피스텔의 가격이 하락하며 부동산 끝물에 오피스텔에 투자한 사람들은 그래도 자금력이 있는 사람들일 것.
( 그들은 월세로 임대하고 임대소득을 목적으로 이 시장에 뛰어든 사람들일 수 있다. )
[4] 혹시 베이비붐 세대들이 대거 매입하여 임대를 놓고 있는 것일 가능성도 있다.
* 오피스텔 전세 거래량은 하향세인 게 맞다. ( 갭투기로도 매력적이지 않다. )
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