서울시 아파트 가격과 출생아 수의 상관관계, 그리고 잘못된 출산정책

본 자료는 국토부실거래가 2024.4. 3 자료와 통계청 주민등록인구수(1세 별) 자료를 조합한 통계자료를 기반으로 서울시의 아파트 가격과 출생아 수의 상관관계를 추정해 본 자료입니다. 실거래가격 자료에서는 아파트 매매가격 평균과 아파트 전세거래가격 평균가격을 기준으로 하고, 출생아 수는 월별 주민등록된 0세 아이를 기준으로 상관관계를 추정합니다.

 

[Report Version - 240213] 서울시, 아파트, 주민등록된 출생아수

1. 서울시 월별 주민등록된 출생아 수

* 통계청 : 2024.4.3 기준 ( 2024년 3월까지 자료 )

 

서울시 각 구별 주민등록된 출생아(0세)를 기준으로 2012년 1월부터 2024년 3월까지의 주민등록된 출생아 수를 나타내는 그래프다. 월별 데이터이고 주민등록된 아기들을 기준으로 하므로, 실제 월별 출생아 수와 차이는 있을 수 있으며, 통상적으로 아기가 태어나면 30일(한달)내에 주민등록 신고를 해야 하므로 그것만 기준으로 했다.

 

[1] 본 자료에서 붉은 색으로 표시된 숫자는 좌측부터 2013년 2월 87,908명 에서 그 절반이 되는 2022년 6월 41,427명을 나타내고 있다. 가장 우측 자료는 이 글을 작성하는 2024년 4월 4일 전날에 통계청에서 발표한 주민등록인구(1세 별) 통계자료를 기준으로 2024년 3월 주민등록된 출생아 숫자인 36,904명을 나타낸다. 

 

[2] 2013년 2월에서 9년 정도의 기간만에 출생아 수가 절반으로 뚝 떨어졌다. 

 

 

2. 서울시 월별 출생아 수와 아파트 평균매매가격 관계

* 통계청 : 2024.4.3 기준 ( 2024년 3월까지 자료 ), 국토부실거래가 : 2014. 1 ~ 2024. 4. 3 자료기준

 

아래의 그래프에서 2019년 4월 76,578만원(아파트 매매가 평균 / 계약해지 제외)과 그다음 달인 2019년 5월 52,878명이라는 표시를 해두었다. 매매가평균사이의 붉은 점선은 "추세선"이다.  추세선과 인구수가 만나는 지점을 기간과 숫자로 표시하여 해당 기간의 매매가 평균과 출생아 수의 인과관계를 추정하고자 한 것이다.

 

학술적으로 인정받을 목적의 문서가 아니므로, 하나의 가설로써 제시하는 것이다. 

서울시 아파트 평균매매가격과 출생아수 증감 상관관계

 

 

(1) 아파트 매매가 임계점 ( 출생아 수 감소 원인 ) - 7억5천만원~8억원

대략적인 아파트 평균 매매가격의 임계점은 7억 5천만 원 선이 아닐까 싶다.

 

2019년 5월 이 임계점을 지난 이후, 평균적인 매매가격의 등락이 있지만, 해당 선의 상단에 있는 매매가격으로 인하여 서울로의 인구 유입이나 출생아 수의 변동은 없다. 다만, 2022년 8월 경의 평균매매가격 급락시기엔 거래도 없었고, 매매가격 임계점 이하로 떨어지지도 않은 상태에서 서울에서의 출생아가 증가하진 않는 것으로 생각된다. 

 

또한 매매가격의 평균일 뿐이기 때문에 실제 서울시에서 거래된 아파트들의 가격은 평균보다 상단에 위치하고 있다는 점을 근거로 대략적으로 아파트 매매가격이 7억5천만원 ~ 8억 원 선 이하에 위치한 지역에서는 출생아수가 그나마 조금 높을 것이라 추정할 수 있다. 추정일 뿐이다. 

 

정확히 일치하지 않는 이유는 혼인하여 출산하는 가정의 부모와 조부모의 조력 여부가 달려 있기 때문이다. 그들의 부모와 조부모의 도움을 받을 수 있는 사람들은 평균 매매가격 임계점(7억 5천만 원 선)을 넘는 가격대의 주택도 어려움 없이 구매가 가능하고, 또는 증여받을 수 있기 때문이다. 그렇지 못한 사람들은 서울을 벗어나 수도권으로 이주하여 가정을 꾸리는 선택을 할 수 있다. 

 

아기들의 부모가 차선책인 수도권 이주를 선택함으로써, 서울시에서 출생되는 아기들의 숫자가 자연스레 감소하는 것이다.

 

그러므로 주택가격을 정상화시키려 하지 않으면서 사용하고 있는 "저출산정책"의 예산들은 출산율 상승에 도움이 될 수 없으며, 서울시를 주민등록지로 하는 아이들의 숫자는 계속하여 감소할 것이 거의 확실시되고 있다. 

 

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(2) 아파트 전세가 임계점 ( 출생아 수 감소 원인 ) - 4억 5천만 원

2018년 11월 이 임계점을 지난 이후, 평균적인 전세가격의 등락은 있지만, 해당 선의 상단에 있는 매매가격으로 인하여 서울로의 인구 유입이나 출생아 수의 변동은 없다. 전세가 평균의 임계 가격은 4억 5천만 원으로 추정한다. 

 

자신의 힘 만으로 매매를 할 수 있는 젊은 세대(20세~39세)의 숫자는 극히 적다. 또한 자신의 자본만으로 임계점의 전세가격을 감당할 수 있는 젊은 세대도 많지 않다. 물론 은행에서 대출을 받아서 구매하거나, 전세를 얻을 수 있지만, 그 비용은 젊은 세대들이 소위 "영끌"하기엔 부담스러운 비용이다. 

 

젊은 세대는 아파트 매매를 생각할 수 없는 상황에서 "전세"를 선택해야 했겠으나, 이마저도 매매가 상승 1년 전에 이미 전세가격의 상승을 겪고 있었다고 볼 수 있다. 

서울시 아파트 평균전세가격과 출생아수 상관관계

 

전세가격의 상승을 감당하지 못한 출산 가능 젊은 세대들은 서울을 떠나야 하는 선택에 내몰린 것이다. 그로 인하여 젊은 세대들이 떠난 서울시에서 출생아수가 감소하는 건 어쩌면 당연한 일이다. 

 

 

(3) 아파트 가격(매매, 전세)은 출생아 수와 관련 있다.

 

[1] 지금처럼 저출산이 지속되고, 서울시 아파트의 가격이 높은 매매가격과 전세가격을 유지한다면 백약이 무효한 출산정책으로 돈을 버리는 행위를 하는 것이 된다.

 

이러한 상황에서 기업들이 아직도 인력을 구하기 위해서 강남지역 오피스를 선호하고, 대기업들이 본사를 강남 인근에 계속하여 마련하는 행위들은 당면한 저출산을 가속화하는 행위를 기업과 정부 스스로 자행하는 행위다. 

 

모든 자원을 강남에 쏟아붓고, 이런 지역에서 비롯된 부동산 가격상승이 이 지역 사람들의 자산을 불려준 것은 어쩌면 이 지역을 이렇게 만든 정치인들과 이들이 갖은 "금권"이라는 "돈"에 의해 비롯된 것 아닌가 한다. 그러니 이 추세에 편승하지 못한 서민들은 이곳이 아닌 외곽으로 밀려나는 게 당연한 결과처럼 여겨지게 된 것이다.

네이버 부동산 지하철 역간 거리

 

[2] 그나마 수도권으로 밀려난 젊은 세대들은 "일을 하기 위해서" 수도권으로 장시간 출퇴근 시간을 소비하는 "비효율"에 내몰렸다. 그들은 돈을 벌기 위해서 하루 1시간~3시간 이상을 출퇴근 왕복에 사용하며 지쳐가고 있다는 말이다. 정작 일해야 할 사람들은 외곽에서 힘들게 출퇴근하며 지쳐가는데, 무슨 출산을 생각할 것인가? 

 

[3] 위의 네이버 지도처럼 촘촘하고, 걸어서 출퇴근하며 돈을 벌 수 있는 사람들은 그들 스스로의 노력으로 얻은 것도 있겠으나 더 많은 비율로 "상속", "증여", "편법 거래"를 이용한 주택을 얻고 있다. 그리고 그들이 더 많은 아이를 낳는 것도 아님에도 수도권의 모든 역량을 이곳에 쏟는 비효율을 자행하는 건 정부와 지자체, 그리고 기업이다. 

 

대안은 위의 지도와 같은 지역에 대규모로 전용 59 타입의 신혼부부와 청년을 위한 임대아파트를 공급하는 것이다. 일자리가 있는 곳에 쾌적한 임대주택을 대규모로 공급해 주고, 걱정 없이 살 수 있도록 해주는 게 좋지 않겠는가?

 

서울시나 LH, SH가 깨작거리듯 작은 원룸 수준의 오피스텔(아파트)을 고가에 매입하여 "청년희망주택"이라 부르지 말고 말이다.

 

고양시 덕양구의 지하철 거리