연수구 송도동 더샵송도마리나베이 아파트 거래분석

인천시아파트와주택분석

부동산마이크로데이터 2023. 9. 16. 14:44

인천시 연수구 송도동 308-1 더샵송도마리나베이 33평형 위주의 주택거래 현황을 점검합니다.

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

통계상의 흐름을 보기엔 너무 짧은 기간의 신축아파트이다. 더샵송도마리나베이는 사실상 거의 10개월간의 거래공백상태로 이어지다가, 정부의 특례보금자리 효과를 톡톡히 본 것으로 보인다. 거래량도 짧은 기간 뭉쳐있는 모습이 보인다.

전세 수요가 있었는데, 가격 상승이 수요 위축을 불러왔다가 다시 하락하며 수요가 붙기 시작하는 모습을 보이기도 한다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

매매는 2020년도 수준보다 더 높은 거래량을 보이고 있다. 중위가격은 2021년도 2022년도 2023년도로 하락하고 있는 모습이지만, 2023년은 중위가격이 상승하고 있다는 점을 주목해야 한다.

전세수요는 2021년 가격 급등기를 제외하더라도 2020년도의 전세계약자들이 2022년도에도 그냥 전세계약 연장, 혹은 더 들어왔을 수 있다. 이 부분은 도표로 제시한다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

연수구는 매매가격은 좀 출렁거리는 모습이다. 가격이 출렁이는 건 선호, 비선호가 있다는 애기가 되는데, 가격으로는 중간급

전세가격은 오르는게 더 이상해 보인다. 거의 비슷한 가격대

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

2023년 하반기의 정체된 가격대에 집중할 필요가 있다. 이외에 수평이동하는 구간은 거래가 없는 구간이고, 2023년 하반기엔 거래가 있음에도 정체된 가격대이다. 데이터 기간이 적으므로 적정가격 산출은 어렵다. 춤추는 전세가율.

(1) 전세가율 기준 적정가격 :?

전세가율(평균배수) : 1.98
전세가율(중위배수) : 2.03 ( 준 재건축 임박 단지 수준의 전세가배율임)

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 6천만 원

최근실거래가격 : 8월 23일 6억 6천만 원이 적정가격임. ( 현재 회사채 AA- 3년물 기준 4.51% 금리 적용 )

현재 금리상황에 따라서 최종 실거래가격은 적정가격 구간대임. 이 가격 상하단 거래는 나쁘지 않은 선택

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

(3) 해당단지 종합평가

건물을 지을 때, 주변에서 일할 기회가 많아서 지어지는 모습도 보던 단지이다. 초등학교도 단지가 둘러싼 형태이고, 인천공항 근처에서 근무해야 하는 사람들에겐 나쁘지 않은 선택지. (직주근접) 물론 인천대교를 건너야 하니 완전 직주근접이라기엔 무리가 있긴 함.

바다향으로 조망은 좋을 것 같지만, 인천과의 인연이 깊지 않아서 이쪽 지역에서 거주할 일은 아마도 평생 없을 것 같아서 금액적으로만 분석할 뿐이고, 실 수요자 분들께서는 반드시 현장에 가 보시고, 판단하시길 권고합니다.

월 거주비상에서의 현재 최종 실거래가격은 적정선에 접근되어 있는 가격대입니다.

다만,... 매일은 아니겠지만, 바람이 너무 많이 부는 곳이라서 아이들과 산책 다니고 하는데 괜찮을지는 모르겠습니다.

부동산 마이크로데이터