인천연수구송도동 송도한진해모로 32평 아파트가격

인천시 연수구 송도동 3-44 송도해모로 아파트 32평형의 가격과 주택거래 현황을 점검합니다.

 

목차 : 

1) 단지 정보

2) 매매가격과 전세가격 추이

3) 연도별 실거래가격대와 전세거래가격대

4) 해당 지역의 타 단지의 매매가와 전세가 비교

5) 해당단지의 적정가격 산출 및 종합평가

 

1) 단지 정보

세대수	661세대(총15개동)	저/최고층	10층/20층
사용승인일	2006년 05월 12일	총주차대수	1035대(세대당 1.56대)
용적률	159%	건폐율	12%
건설사	(주)한진중공업
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	032-858-2235
주소	인천시 연수구 송도동 3-44
면적	대분류 6타입

캠퍼스타운역(인천 1) 지하철 바로 앞의 단지이며 신송초교, 신송중학교를 접하고 있는 단지.

 

2) 매매가격과 전세가격

인상적인 2021년 10월 23일의 최고가 8억 3천5백만 원 (9층)의 독야청청 가격대를 뒤로하고 2023년도에 3건의 신고가 계약 취소가 나타남. 가장 긴 기간만에 실거래 취소한 건은 2022년 10월 ~ 2023년 2월 말 실거래 취소한 5억 7천 거래건임. 이 거래건 후속으로 2건의 실거래 신고된 5억 8천, 5억 6천의 가격이 의아함. 나쁘지 않은 위치에 역과 가까운 위치인데도 연수구에서 저렴한 축에 속하는 단지.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

3) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2023년 전세가격대는 특이한 거래건 2건을 제외하면 상단은 3억대이며, 장기 추세에서도 3억 이상대의 전세가격이 맞는 것으로 보임. 2021, 2022년도의 튀는 가격대는 조금 문제가 될 소지 있음. 전세가율로만 본다면 대단한 호재가 있는 지역으로 보임. 

장기 시계열 전세가율 중위값이 1.61배. ( 매매가격이 전세가격의 1.61배 )라는 의미. 조금만 더 오르면 서울의 재건축 단지급의 전세가 배율이 될 듯. 이건 거꾸로 매매가격이 비싸다는 의미.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

2023년 기준 송도동 대장은 "송도SK뷰" 거래량 가격대등

유사평수 기준으로 연수구 송도동에는 엄청난 매물이 존재함. 이 한진해모로 단지는 중간축에 속하는 가격대에 있으며, 더 저렴한 아파트 단지도 많음. ( 송도캐슬 앤 해모로, 송도풍림아이원 1단지 등등 ) 

 

관건은 너무 많은 경쟁상대들이 있는 송도동에서 역근처, 학교 근처, 공원 근처, 바다 근처등 내세우는 각종 비싸야 하는 이유들이 이 물량들로 인해서 빛을 발하기 어려워 보임. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 7천 2백만원

전세가격의 특이건 : 2020년 7월 1억의 전세건으로 중위배수도 상당히 높여짐. 수치 조절 없이 그대로 반영

2023년 전세 중윗값 3억 5천5백만 원 x 중위배수

전세가율(평균배수) : 1.71
전세가율(중위배수) : 1.61

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 7천3백만 원 (+선점 권리금)

최종 실거래 8월 19일 6억 2천8백만 원 기준 ( 최저 수익률 기준 : 회사채 AA- 3년물 금리 )

최종 거래가 기준 : 2억 5천만 원을 권리금으로 지불한 것과 같음. - 다들 아시겠지만, 권리금은 받을 수 있기도, 없기도 함. 

수익률 그래프 수준으로 맞추기 위해서 월 90만원이 낮아져야 함. ( 4.23% 최저이율 적용 )

전혀 정상적이지 않은 거래가격대에서 거래가 이뤄지고 있음. 특이한 사항은 2020년 4월 20일경의 거래부터 가격 괴리.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 맺음말

가격대가 수익율 수준으로 적당히 내려온다면 좋은 선택이 될 수 있겠다. 역과도 가깝고, 공원너머로 초등학교와 중학교가 위치하고 있어서 아이들 키우기에도 좋아 보인다. 송도국제교를 건너와서 공단 쪽에 일자리도 많고, 송도동 자체의 기업들에 근무한다면 송도동 초입인 이곳이 좋은 선택지로 보임. 이곳에서 바닷가 근처로 갈수록 가격이 오르는 것으로 보임.

 

그리고 굳이 지하철 없어도 경제자유구역 쪽에 근무한다면 자전거 출퇴근도 좋은 것 같아 보인다. 

근데, 궂이 아파트마다 "송도"를 붙여야 했는지 모르겠다.