아파트 및 빌라 등 주택의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료를 제공해 드립니다.
2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.
| [ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다. - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84" 라고 표시된 것의 뒷부분입니다. (위의 114/84 는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.) - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 ) - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다. - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미없어 표시 않습니다. ) - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다. - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다. - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.) |
<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 20일 ( 13시00분 )
단지 : 구월힐스테이트1단지 (롯데캐슬골드1단지)
사용승인일 : 2007년 8월 1일
주소 : 인천시 남동구 구월동 23
평형 : 타입 많음
세대 : 5076세대 ( 용적률 349%, 건폐율 20% ) - 민간임대 100세대
난방 : 개별난방, 도시가스
[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.
작성일 기준 적정가 : 4억 (현재 회사채(AA-) 3년물 4.45% 수익률 기준)
롯데캐슬, 힐스테이트 브랜드 경쟁을 하는 것인지는 모르겠으나, 붙어 있는 단지의 호가가 천차만별입니다.
브랜드는 염두에 두지 마시고, 실거래에 가족의 보금자리가 필요하시다면 연말, 연초까지 급매 기다려 보시길 추천.
적정가는 현재 수익율을 토대로 기존 거래패턴의 흐름을 고려하여 최종 매매가와 채권수익율의 이익 차이만큼 역산하여 최종 실거래가에서 빼고 남은 추정금액입니다. 적정가 이상의 금액들은 "물건의 선취"한 사람에게 지불하는 프리미엄 정도로 고려하시고, 그 프리미엄이 비싸다고 판단하시면 다른 것들을 찾아 보시면 되는 겁니다. 급하게 생각지 마세요. 7월 20일 현재에도 거래량 회복은 안되고 있습니다. ( 남동구 및 구월동 실거래량 참조하세요. )
역전세 심각한 몇몇의 물건이 있으나, 매매 생각시엔 고려마시고 근처에서 보금자리 필요하시다면 적정가에 판단하세요. 전세가격은 나쁘지 않습니다. 호가도 저렴한 것은 2억8천도 있습니다.
다만, 근저당 있는 집인지는 꼭 확인하세요. 전세 계약시 반드시 1순위 유지하시길 권고드립니다. 끝.
A. 우리동네의 아파트 실거래량
1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )
2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시
3) 구월힐스테이트가 위치한 구월동은 2023년 2월 ~ 5월까지 거래량 증가 후, 6월부터 꺾임. ( 서울, 경기 비슷 )
B. 우리동네의 아파트 평균가격
1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.
2) 구월동 평균 실거래가는 약간 하락
3) 인천시 평균 실거래가는 4억 선에 근접했으나, 남동구 지역은 3억 3천 선으로 벌어짐.
- 남동구 지역의 실거래 가격은 인천시 평균실거래가에 한달 정도 후행 ( 하지만 2023년 5월부터 가격차 벌어짐 )
1-1. 구월힐스테이트1단지 [전용 84㎡] 실거래가와 기준금리 관계
1) 분석하며 봐왔던 특이점 중 한곳임. 캐즘도 아니고, 거래 절벽이란 표현이 딱인 듯 하다. 2021년도 구월힐스테이트의 전용84가 딱 그런 모양으로 보인다. 5억5천을 넘는 순간부터 거래가 거의 사라졌다.
2) 해당지역의 가격저항선으로 보인다.
1-2. 구월힐스테이트1단지 [전용 84㎡] 연도별 실거래가
1) 구월힐스테이트는 2022년까지 호가를 높게 유지했던 것으로 보인다. 역시나 거래가 매우 적은 모습이다.
2) 5억선 아래의 금액이지만, 4억 5천선 위아래에 거래가 모여 있는 모습을 보인다.
1-3. 구월힐스테이트1단지 [전용 84㎡] 주변 시세
1) 구월힐스테이트의 실거래가 가격은 중간 가격대에 위치하고 있습니다.
2) 구월동의 거래량 대장은 구월유승한내들퍼스티지, 구월힐스테이트 1단지네요. 흠. 지도상으로만 봤을 때의 특징으로는
- 인천광역시청과 가깝다. 상권가 가깝다. 인천시청역이 롯데캐슬골드에 비해서 조금 더 가깝다.
- 길건너 가천대 길병원이 있다. 하지만, 큰 차이는 없다.
1-4. 구월힐스테이트1단지 [전용 84㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)
1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월
- 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액
( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )
2) 최근 실거래가 2023년 6월 4억6천5백 기준으로 6740만원을 차감합니다.
- 적정 가격은 4억입니다.
(매수 희망하시는 분은 기존 물건의 선취 프리미엄을 인정/불인정 여부로 하세요. 가격을 깎던, 금리가 내려가던 하면 됩니다.)
( 현재 이자율 기준입니다. 주담대보다 아래의 회사채 3년물(4.45%) 기준 수익률 기준 -> 이자만 계산 )
1-5. 구월힐스테이트1단지 [전용 84㎡] 실거래가와 전세가 비교
1) 2024년까지 일부 역전세 있겠습니다. 한데 거래량은 많지 않습니다. 매매가와 전세가가 혼재된 상태입니다.
(일부는 깡통전세 몇 건은 감안하셔야 합니다. -> 임차권등기명령 하시고, 반드시 선순위 지위 확보하신 상태)
-> 4.5억 근천의 전세는 경매 시 원금확보 어려울 수도 있겠습니다.
2) 매매가와 전세가가 혼재된 상태입니다. 적정가에 거래될 경우, 일부는 깡통전세화 가능합니다.
- 기존 고가 전세들 세입자 분들은 조심하셔야 합니다. 현재 시세는 3억 이하도 있습니다. 3억 이하는 1순위라면 안정권입니다.
1-6. 구월힐스테이트1단지 [전용 84㎡] 연도별 전세가
1) 2023년 전세의 중앙값은 2억6천 선입니다. 이 기준으로 22년도의 전세를 바라보면 1억~1억5천을 세입자에 돌려줘야 할 상황입니다.
2) 또한 이지역의 아파트 평균거래가격을 생각했을 때, 1억5천 주담대로 받아 세입자 돌려주면 집주인은 남는게 없습니다.
- 혹시 모르지만, 언론에서 조사했던 "대출받아서 전세금 돌려주느니, 차라리 파산하겠다" 는 집주인들이 나올 수 있습니다. (주의)
1-7. 구월힐스테이트1단지 [전용 84㎡] 주변 전세 시세비교
1) 대규모 단지에서 전세계약도 많이 나옵니다.
( 위와 아래의 박스플롯 차트의 붉은 점선은 거래건입니다. 공간부족으로 붉은 점이 모두 표시되지 않습니다. 참고 )
1-8. 구월힐스테이트1단지 [전용 84㎡] PIR배수
1) 2016년부터 도시근로자3인가구 중위소득으로 PIR배수를 표시합니다. 굴곡이 많은 건 가격/소득 변화 때문입니다.
2) PIR 10배수 이하의 지역으로 가족의 보금자리로 생각하신다면 적정선에서 올해 연말, 내년 초 급매가격 확인도 좋을 듯.
- 급하게 들어가실 이유는 없어 보입니다.
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