Realestate Brief Version 0.2 - 2024. 9. 27
서초구는 지속적으로 인구가 감소하는 지역이다. 2022년 조정을 크게 받았던 매매 시장은 2023년 정부의 가계부채 증가 정책인 특례보금자리 정책으로 말미암아 급변침하고 말았다. 가격의 자연적 상승으로 보기 힘든 "V"자 반등과 인구가 감소하는 와중에도 "아파트" 거래량이 폭증하는 아이러니를 나타냈다. 향후 인구와 주택의 가격이 큰 영향을 주는 지역을 찾는다면 "서초구"를 봐야 할 것으로 보인다.
반면 강남구의 경우엔 인구가 증가하고 있다. 2023년 1월이후 강남구의 주민등록인구수는 "V"자 회복세를 보인다. 서초구는 "L"자형 인구 증감률을 보이고 있어서 강남 3 구로 묶어서 보는 것은 향후 좋은 선택은 아닐 수 있다.
1. 서울시 서초구 월별, 주택유형별 총거래량에서 매매거래 비율
[1] 서초구 주택거래 시장에서 매매거래 비율은 추세적으로 하락하고 있다.
[2] 2022년 10월 주택유형(아파트, 빌라, 다가구, 오피스텔) 총거래량에서 매매거래 비율은 2.94%였다. ( 2023년 12월 3.84% )
[3] 서초구의 주택거래(매매, 전세, 월세)에서 각 주택유형별 매년 10월과의 비교를 해본다.
- 서초구 매년 10월의 주택거래에서 매매(주택을 사고파는 것)의 비율은 2019년에서 2021년의 역대급 매입행렬이었음을 보인다.
- 아래의 표는 거래 주택유형의 총 거래에서 매매거래량 비율을 산출한 것으로 2022년부터 줄어들어 환금성이 떨어지던 부동산 시장에 정부가 무슨 짓을 했는지를 보여주는 지표다. ( 2024년 9월은 국토부 자료를 기준으로 9월 25일까지 등록된 자료 기준이다 )
[4] 장기적으로 시장 정상화는 매매 거래량의 증가가 아님을 보여주는 것으로 과잉된 부동산(주택)의 정상화 과정에 있음을 보인다.
| 년월 | 다가구 | 빌라 | 아파트 | 오피스텔 | 매매비율 |
| 2019-10 | 5.79% | 22.84% | 33.17% | 28.09% | 27.17% |
| 2020-10 | 4.09% | 19.79% | 16.63% | 32.11% | 16.81% |
| 2021-10 | 2.25% | 19.97% | 8.55% | 38.96% | 12.97% |
| 2022-10 | 0.83% | 3.55% | 1.25% | 16.92% | 2.94% |
| 2023-10 | 1.18% | 7.38% | 4.92% | 15.46% | 5.64% |
| 2024-09 | 0.00% | 5.86% | 1.62% | 11.39% | 3.56% |
2. 서울시 서초구 월별, 주택 전월세 월 합계와 강남구 인구의 전월대비 변동
[1] 서초구와 강남구는 비슷한 듯 다른 거래 패턴을 보이고 있었다.
[2] 우선 서초구의 전월세 월 평균 거래량은 2,273건 ( 기간 : 2019. 1 ~ 2024. 9. 25 )
- 월 평균 전월세 거래량을 "평균선"으로 기준하고, 인구가 감소하는 시기에 전월세 거래량의 감소와 인구감소가 적을 때, 거래량이 상대적으로 상승하는 것으로 나타났다.
[3] 서초구 역시도 인구가 감소하는 상황에서 전월세 거래량이 증가하는 것은 더 많은 가구원을 갖은 가구가 서초구를 떠나고 더 적은 가구원을 갖는 가구가 서초구로 유입된 것을 의미한다.
[4] 이는 이후 살펴볼 주택유형에서의 오피스텔(매매)의 꾸준한 매매 비율에서 이유를 찾을 수 있을 것이다.
- 소형 오피스텔에서 혼자 거주하는 젊은 층을 중심으로 서초구로 유입되고 2인 이상의 가구원을 갖는 가구는 서초구를 벗어났다.
- 인구가 지속적으로 전월대비 감소하는 장기간에서 전월세 평균 거래량 이상의 거래량이 나타나는 것을 이해해야 한다.
3. 서울시 서초구 월별, 주택 유형별 전월 대비 매매비율
[1] 가장 선명한 매매비율은 오피스텔이다. 2019년 ~ 2022년 9월까지 높은 매매비율을 보인다. ( 매매 / 오피스텔 전월세 합계 )
- 오피스텔은 매매 비율이 상당히 높다. 추정하건대, 전세가격과 매매가격의 차이가 적을 것이고, 나 홀로 세대 혹은 수익형 부동산으로 오피스텔 임대료 수입을 기대하며 매입에 나선 것일 수 있다. ( 최근 오피스텔 가격도 하락했다. 저가 매수 기회로 본 듯하다.)
[2] 매매 비율을 살펴보면 부동산 광풍의 시기가 보인다. ( 2019년 ~2021년 11월 )
[3] 2021년 11월 이후 줄곧 아파트 매매 비율은 총 거래량대비 10% 미만이었다. 그것이 2024년 30%까지 치솟았다.
- 정부에서는 주택가격 상승은 정부의 특례대출과 무관하다 하지만, 갈아타기 수요들(9억 이하 아파트) 매매량이 늘어나며 추가 대출을 통해서 상급 지라는 서초구의 거래량이 늘었던 것으로 보인다.
[4] 하지만, 놓치고 있는 사실이 있는데, 서초구 아파트 가격이 계속 상승한다고 하는데, "왜?" 기존 집주인들은 파는 것일까?
- 빌라의 매매비율도 2023년 1월 이후 10%를 넘더니, 2024년 7월 급기야 15%를 넘기도 했다.
4-1. 서초구 총인구 추세와 남녀 인구수
[1] 서초구 총인구는 강남구와 달리 증가세가 주춤하고 있다. ( 강남구는 2023년 1월 이후 인구가 증가하고 있다. )
[2] 서초구는 2015년 인구정점에서 현재 최소 4만 명 가까운 인구가 감소했다. ( 하지만, 웬만한 경기도 시만큼 많은 인구다. )
[3] 일정 수준이상의 인구 유입에 따른 주택의 수요 증가는 가격상승으로 나타날 수 있다.
- 하지만, 서초구의 경우 인구가 추세적 하락세에서 가격이 상승하는 부분은 추후 조정이 반드시 올 것으로 예측된다.
4-2. 서초구 총인구 추세와 남녀 인구수
[1] 강남구와 비슷하게도 여성인구수가 일정비율로 더 많은 모습이다. ( 감소할 때, 증가할 때 비슷한 비율로 증가하는 것처럼 보임 )
[2] 하지만 아래 그래프를 보면 알 수 있듯, 여성인구의 비율은 지속적으로 증가하고 있다.
- 이 증가하는 여성인구의 많은 비율이 20대 초반에서 고령연령까지 지속적으로 많다는 점이다.
( 이 부분은 강남구보다 더하다. 강남구보다 여성인구 비율이 더 높다. )
서울 서초구 총인구, 남녀성비 및 생산가능인구 분석
서울시 서초구의 총인구, 0세 인구, 학령인구, 생산가능인구, 혼인율 높은 인구, 노령인구로 서초구 인구구성과 성비율을 2012년 1월부터의 추계와 최근 통계청 주민등록통계를 기준으로 살핀다.
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