1. 서울시 강남구 월별, 주택유형별 총거래량에서 매매량 비율
[1] 강남구 주택시장에서 매매 거래량의 비율은 지속적으로 하락하고 있다.
[2] 2022년 12월 주택유형(아파트, 빌라, 다가구, 오피스텔) 총거래량에서 매매거래 비율은 2.22%였다. ( 2023년 12월 3.84% )
- 2022년은 최악의 부동산 거래 침체기였고, 2023년 12월은 정부의 특례보금자리론 예산 소진 시점이다.
- 가계부채가 심각한 상황에서 정부의 가계부채 진작책인 특례대출과 장기모기지 30~50년의 역할이 컸다.
2. 서울시 강남구 월별, 주택 전월세 월 합계와 강남구 인구의 전월대비 변동
[1] 2021년 11월 ~ 2022년 5월까지 전월대비 인구가 감소하고 있는 와중에도 전월세 거래량은 상승했었다.
- 전세나 월세의 경우 임대차 갱신권을 사용했거나 1인 가구의 전세, 월세 거래량이 이 시기에 증가했었다는 것을 알 수 있다.
- 갱신의 경우 인구변동이 없는 임차인들이니 무관하지만, 인구수가 감소하는 과정에서 매매 후 전입가구보다 많은 전출가구 예상.
[2] 가장 조화로운 시기는 2023년 3월이다 전월대비 인구수도 증가하며 전월세 거래량도 증가했다.
[3] 우측에서 가장 많은 전월대비 인구 증가 구간은 2023년 12월 ~ 2024년 2월까지의 3개월이다.
- 이 경우 강남구에 인구 유입요인으로 매매거래로 잡히지 않는 분양/입주 등이 있었을 가능성이 있다.
[4] 인구가 많은 지역이며 거래량의 진폭은 있으나, 매월 전월세 거래량이 2500건 ~ 5000건으로 출렁이는 지역.
- 대체적으로 인구가 감소하면 거래량이 평소보다 줄고, 인구가 증가하면 거래량이 증가한다. ( 분양 입주시기 제외 )
3. 서울시 강남구 월별, 주택 유형별 전월 대비 매매비율
[1] 가장 선명한 매매비율은 오피스텔이다. 2019년 ~ 2022년 9월까지 높은 매매비율을 보인다. ( 매매 / 오피스텔 전월세 합계 )
[2] 그 다음은 아파트와 빌라인데, 2024년 큰 폭의 매매량 증가 전까지 2021년 ~ 2024년 초까지 매매 비율은 10% 이하였다.
- 이는 강남구 주택 거래량(매매+전세+월세)에서 월 1000건의 거래가 있었다면 아파트는 10%가 매매, 90%가 전월세란 의미다.
- 이 추세에서 빌라는 아파트보다 조금 더디게 매매비율이 하락했다. ( 2022년 중반 이후, 매매비율은 줄곧 10% 이하다. )
[3] 다가구(단독)의 경우엔 워낙 고가이니 매매비율은 1~5% 이하의 비율이다.
4. 서울시 강남구 월별, 주택 유형별 전월 대비 매매비율 데이터
[1] 부동산 투기광풍이 언제였냐고 묻는다면 주택거래량에서 이 매매비율이 평상시보다 높은 시기라고 짐작하면 맞을 것 같다.
[2] 강남에 직장이 있어서 반드시 거기서 살아야 할 사람들이 있어도, 가격이 높아진 시장에 가격이 거래를 막는 영향을 끼친다.
- 10%의 매매수요를 위해서 국민주택기금을 헐어 국민에게 대출을 해주는 정책이 후에 어떤 평가를 받을지 모르겠다.
- 다만, 90%의 전월세 거주 국민들이 겪을 박탈감은 지난 2019~2021년 투기 광풍의 시기를 겪으며 많이 봐왔었다.
[3] 어찌보면 부동산 매매 거래량이 아예 사라져 버리는 게 정말 나쁜 건지 생각도 해봐야 한다.
- 시장 자본주의 시대에 비싸서 거래량이 사라지면, 파는 입장이 가격을 인하하면 되는 일이다. 반대의 상황도 마찬가지이지만, 자본은 원천적으로 그 양의 한계가 명확하다.
[4] 그 부족분을 대출로 메꾸고 이자를 비용으로 지불하며 사는데, 그 이자비용이 지나치면 소비를 줄일 수 밖엔 없다.
- 강남 거주자들은 이자내고도 여유로운 사람들만 가득한지 그것은 알 수 없다. ( 부모나 할아버지에 법의 예외적 적용으로 받는 돈들이 많은 것인지도 모른다. - 보통 이전소득이라 하는데, 증여세 등을 내면서 까지 받지는 않을 것이다. )
[5] 임차해서 살아야 할 사람들은 그 임차보증금마저 대출로 충당한다.
[6] 임차인이 대출로 마련한 보증금을 임대인에 주고, 주택을 사용한다. 이후 새로운 임차인이 안 들어와서 기존 임차인에 받아뒀던 보증금을 돌려줘야 하는데, 그 돈을 다른 주택 구입에 사용해서 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 되면, 그게 전세사기다. 임대인들은 민사상 이유를 들며 몇 달간의 영유기간만 있으면 해결된다고 말하지만, 그건 임대인 사정이다. 그러므로 임차인들은 적극적으로 "임차권등기" 명령을 통해서 자신의 권리를 찾아야 한다.
이제 곧 그 때가 올 것으로 보인다.
| 년월 | 다가구 | 빌라 | 아파트 | 오피스텔 |
| 2019-01 | 1.01% | 14.00% | 4.54% | 16.81% |
| 2019-02 | 1.94% | 9.68% | 3.56% | 16.61% |
| 2019-03 | 2.50% | 6.72% | 8.86% | 20.85% |
| 2019-04 | 2.09% | 16.63% | 16.58% | 20.69% |
| 2019-05 | 2.17% | 15.35% | 24.84% | 12.92% |
| 2019-06 | 1.90% | 18.85% | 34.14% | 16.92% |
| 2019-07 | 4.09% | 22.18% | 35.37% | 23.72% |
| 2019-08 | 2.60% | 18.32% | 18.26% | 39.19% |
| 2019-09 | 3.62% | 18.69% | 31.60% | 25.90% |
| 2019-10 | 4.92% | 17.72% | 32.36% | 33.96% |
| 2019-11 | 3.69% | 23.40% | 25.76% | 31.14% |
| 2019-12 | 5.42% | 22.71% | 16.50% | 33.70% |
| 2020-01 | 4.19% | 15.73% | 8.67% | 21.43% |
| 2020-02 | 2.79% | 14.68% | 14.07% | 25.27% |
| 2020-03 | 2.05% | 13.93% | 11.87% | 23.40% |
| 2020-04 | 3.71% | 12.18% | 12.50% | 23.90% |
| 2020-05 | 3.45% | 16.04% | 19.81% | 24.36% |
| 2020-06 | 5.15% | 23.25% | 34.31% | 30.19% |
| 2020-07 | 5.63% | 22.42% | 19.86% | 44.83% |
| 2020-08 | 3.15% | 11.41% | 16.88% | 28.29% |
| 2020-09 | 2.82% | 17.76% | 13.72% | 25.83% |
| 2020-10 | 4.19% | 19.21% | 12.29% | 36.86% |
| 2020-11 | 4.83% | 12.36% | 19.33% | 31.83% |
| 2020-12 | 5.35% | 19.09% | 22.35% | 42.01% |
| 2021-01 | 4.32% | 19.40% | 17.97% | 27.25% |
| 2021-02 | 4.89% | 16.91% | 14.84% | 28.35% |
| 2021-03 | 4.76% | 18.16% | 12.18% | 32.92% |
| 2021-04 | 4.16% | 20.00% | 16.29% | 36.38% |
| 2021-05 | 6.16% | 15.24% | 13.51% | 32.06% |
| 2021-06 | 3.87% | 15.96% | 7.74% | 27.04% |
| 2021-07 | 3.52% | 13.60% | 10.88% | 28.54% |
| 2021-08 | 2.86% | 21.43% | 9.27% | 29.40% |
| 2021-09 | 2.79% | 15.67% | 8.82% | 36.59% |
| 2021-10 | 3.59% | 9.78% | 5.72% | 29.31% |
| 2021-11 | 2.54% | 10.54% | 4.28% | 33.77% |
| 2021-12 | 1.45% | 9.46% | 2.67% | 26.45% |
| 2022-01 | 2.01% | 8.28% | 2.68% | 22.70% |
| 2022-02 | 2.35% | 6.41% | 3.16% | 26.06% |
| 2022-03 | 1.50% | 7.78% | 4.71% | 24.46% |
| 2022-04 | 2.77% | 12.60% | 6.00% | 30.81% |
| 2022-05 | 3.55% | 13.54% | 4.33% | 36.63% |
| 2022-06 | 2.49% | 15.67% | 3.53% | 29.82% |
| 2022-07 | 3.01% | 8.48% | 3.05% | 29.58% |
| 2022-08 | 2.46% | 4.37% | 8.55% | 39.85% |
| 2022-09 | 1.43% | 5.83% | 2.03% | 19.06% |
| 2022-10 | 1.85% | 5.55% | 1.65% | 16.50% |
| 2022-11 | 0.21% | 5.96% | 2.09% | 12.15% |
| 2022-12 | 0.77% | 2.51% | 1.61% | 8.72% |
| 2023-01 | 0.41% | 2.28% | 4.23% | 8.17% |
| 2023-02 | 0.47% | 3.92% | 6.12% | 10.28% |
| 2023-03 | 0.49% | 2.98% | 5.65% | 13.04% |
| 2023-04 | 0.85% | 10.33% | 7.49% | 15.13% |
| 2023-05 | 1.30% | 9.03% | 10.34% | 15.91% |
| 2023-06 | 2.05% | 6.86% | 9.71% | 21.17% |
| 2023-07 | 2.40% | 6.45% | 10.48% | 14.93% |
| 2023-08 | 1.46% | 9.29% | 12.38% | 15.36% |
| 2023-09 | 2.28% | 9.42% | 9.55% | 13.83% |
| 2023-10 | 0.59% | 4.65% | 6.09% | 14.38% |
| 2023-11 | 1.19% | 5.96% | 4.64% | 17.48% |
| 2023-12 | 1.18% | 2.99% | 3.42% | 13.19% |
| 2024-01 | 1.13% | 8.86% | 7.01% | 12.66% |
| 2024-02 | 1.17% | 6.05% | 7.86% | 13.28% |
| 2024-03 | 1.27% | 4.11% | 10.67% | 15.44% |
| 2024-04 | 1.58% | 5.34% | 15.05% | 18.23% |
| 2024-05 | 0.94% | 5.74% | 11.05% | 18.47% |
| 2024-06 | 1.16% | 9.62% | 19.61% | 18.89% |
| 2024-07 | 2.24% | 8.75% | 28.24% | 18.16% |
| 2024-08 | 2.11% | 10.82% | 24.05% | 19.00% |
| 2024-09 | 0.78% | 4.87% | 10.29% | 22.95% |
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