전세자금대출과 전세시세

전세자금 대출금리와 실제 아파트 단지의 전세보증금 평균거래를 비교하여, 전세자금 대출이 전세 시세에 미치는 영향을 파악하고, 언론이 말하는 전세대란 가능성을 예측해 본다.

 

 

1. 전세자금대출 금리

자료출처 : 한국은행 금융통계 ( 예금은행 대출금리(잔액기준),  예금은행 대출금리(신규취급액 기준) ) 2개 통계 결합

 

전세대출이 필요한 시기마다 유리한 금리를 선택해야 할 필요가 있어 보이는 그래프 모습이다. 현시점에서 전세대출을 받기 위해서 굳이 높은 금리가 적용되는 "잔액기준"의 대출을 받을 분들은 없을 것으로 보인다. 이후 통계에서 "신규취급액 기준"의 금리로 실제 아파트 단지의 전세계약 시 적용될 가능성이 있는 대출금리로 사용하여 단지의 전세가격과 금리를 비교한다.

 

한국은행의 통계집계에서는 "예금은행"으로 불리는 5대 시중은행의 금리를 통계로 제공하는데, 아마도 평균금리로 보였다. 통계에 정확히 어떤 기준인지가 명시되어 있지 않았으나, 특정시기를 지정하여 언론에 공표된 전세자금 대출을 확인해 보니, 거의 평균금리 수준이었다.

 

 

2. 전세보증금과 전세대출 관련성(경기도, 3억대 전세)

일산동구 풍동에 위치한 "숲 속마을 8단지"의 전용 59 타입 기준으로 전세대출 금리와 전세보증금의 관계를 그래프화 하였다. 

전세의 경우 2년의 게약기간이 있어서 계약 후의 금리가 변동될 수 있으므로, 전세 임차세대는 금리에 매우 민감해야 한다. 

아래의 그래프의 우측이 금리(%)인데, 금리 상승시기에 전세 보증금이 낮아지는 것을 확인할 수 있다. 또한 금리가 2%에 근접하던 시기에는 서서히 전세 보증금이 오르는 것도 확인할 수 있다. 

 

경기도에서 세대수 많은 3억대의 전세의 평균 금액이다. 

숲속마을8단지 전용59 타입의 전세보증금과 금리 관계

 

 

3. 전세보증금과 전세대출 관련성(서울시, 3억 이상 전세)

용산에 위치한 도원 "삼성래미안" 전용 59 타입의 전세시세와 전세대출금리를 비교한다. 

여기서는 그래프를 주목할 필요가 있다. 2023년 8월 기준의 금리라서 몇 개월간 전세대출 금리가 안정화되는 것 같으니, 전세보증금이 상승하고 있다. 

 

장기 시계열로 확인해 보아도, 2015년 1월부터 수평이동하던 전세대출 금리가 낮아지는 2019년 2월부터 전세평균 거래금액이 우상향을 시작하여 두 번째로 낮아진 대출금리 시기에 평균 최고가의 전세보증금을 기록한다. 

 

 

4. 전세보증금과 전세대출 관련성(서울시, 5억 이상 전세)

용산에 위치한 도원 "삼성래미안" 전용 84 타입의 전세시세와 전세대출금리를 비교한다. 

여긴 좀 특이하게 전용 59와 전용 84의 전세보증금 차이가 크지 않음을 알 수 있고, 심지어 최근 전세보증금은 전용 59가 더 높아지는 모습을 보인다. 

 

장기 시계열에서도 마찬가지인, 전용 84 타입의 경우에도 금리와 역방향의 전세보증금 흐름이 나타난다. 

 

 

5. 결론

전세의 경우, 매물의 량도 물론 중요하고 주변의 시세도 중요하지만, 전세자금 대출의 금리 영향이 있음을 확인할 수 있다. 그 전세자금 대출에 영향을 끼치는 것은 기준금리다. 

 

향후, 한국은행이 10월 19일 금리를 동결할 경우에는 시중의 자금상황 ( 채권금리, 미국 10년물 금리 )등의 영향으로 금리가 상승할 경우는 전세 시세가 낮아질 것이고, 더 나아가서 만약 현시점에서 조금은 미친 짓으로 보일 수 있는 금리인하가 나오면 전세시세는 오를 것이다.

 

하지만, 그럴 상황은 당분간 없을 것으로 보이고, 현시점보다 시중금리는 상승할 것이다. 전세대출 금리도 상승할 것이기 때문에 임차인들은 금리 비교를 정확히 해볼 필요가 있다. 

 

 

< 2023년 10월 16일 - 샘플 > 참고만 하세요.

본인자금	100,000,000
전세대출	200,000,000
금리	4.31%
연이자	8,620,000
월이자	718,333

 

위와 같은 상황의 사람이 있다고 하고 설명해 본다. 위의 사람은 아이가 없고, 1인가구 혹은 결혼한 2인가구다.

 

본인자금 1억 원이 있고, 2억의 전세자금을 대출받아서 전셋집을 구하려면 월 이자비용이 71만 8천 원이 듭니다. 만일 서울 지역이 아닌 곳도 상관없다면, 경기권의 고양시 지역, 김포에도 3억 이하의 전용 59 타입이나 그 이상의 평수에 해당하는 전세도 많으므로 가장 적정한 것을 고르는 것이 비용절감에 효과적일 것 같다.

 

전용면적이 적어도 상관없다면, 소위 "도시형"으로 불리는 "원룸"전세도 가능하고, 이 부분에서 "월세"를 고려해 봐도 된다. 보증금이 본인자금 안에서 해결되고, 월 이자가 위의 표에서 말한 범위 내라면 말이다. 이러면 굳이 전세를 수요 하지 않아도 된다는 것이다. 바로 이 부분이 대출금리와 전세가격에 영향을 미치는 것으로 보인다는 얘기가 된다. 

 

고리의 전세대출을 받느니, 월세의 보증금을 올리고 월세와 전세를 비교하여 적은 것을 선택하는 것 말이다.

 

<주의>

아이가 있다면 다른 양상이 되므로, 그 부분은 샘플에서 고려하지 않는다. 왜냐면 아이가 있게 되면, 아이의 학교, 친구 등의 여건에 따라서 억지로 해당 지역에서 살아야 하는 경우도 있게 된다. 이 부분은 아이가 없는 분들은 이해하기 어려울지 모른다.