서울특별시 중랑구 망우동 580 중랑숲금호어울림은 인근에 초, 중, 고교가 밀집해 있고, 단지 우측으로 중랑캠핑숲이 근처에 있다. 시립중랑노인병원, 동부제일병원등이 멀지 않은 거리에 위치한다. 단지를 나오면 구도심 상권처럼, 3~4층 상가건물이 2차선 도로 양옆에 늘어선 모습이다. 인근에 Liga지구단위구역, 정비구역이 있어서 신축 아파들이 공급될 것으로 보인다.
* 중랑구 전체적으로 아파트 매매, 전세, 월세 거래가 많다고 할 수 없다.
* 금호어울림은 서울 저가 아파트 투자판이었다. ( 2014년~2020년 거래량 증가 )
-> 2019년 거래량과 가격 주춤. ( 이 당시 기준금리가 1.5% -> 1.75%로 상승했던 시기 )
* 최근 매매가(2023 기준 64,500만원)도 매우 비싼 수준임. (아파트 투기꾼들로 인한 영향이 큰 단지임. )
[Report Version - 240223] 서울시-아파트
1. 중랑숲금호어울림 단지정보와 주변 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.5.3 자료기준일
(1) 단지주변 정보
[1] 중랑구 망우동 아파트 매매현황
- 2023년도에도 저조했던 아파트 매매 거래량이 2024년도에 들어서며 더욱 저조해졌다.
- 전년도 소형 아파트 매매 건들은 임대용 투자 매매인 것으로 보인다. ( 2024년 매매 소형은 없다. )
| 2023년 총 거래량 | 2024년 5월까지 거래량 |
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[2] 중랑구 망우동 아파트 전세현황
- 망우동의 전세는 가족 거주용인 전용 84 타입의 거래가 4억 후반 ~ 6억 원 미만대에 전부 몰려 있다고 봐도 됨.
[3] 중랑구 망우동 아파트 월세현황
- 월세금 기준 월 30만 원 대에 모든 거래가 몰려 있다고 보는 게 맞음. ( 전세처럼 보증금 많음 )
- 소형 평수의 아파트 월세가 가장 많고, 전용 59(24평) 보다 작은 타입에 거래량 집중되어 있다.
(2) 단지정보 개요
| 단지명 | 중랑숲금호어울림 | ||
| 주 소 | 서울특별시 중랑구 망우동 580 중랑숲금호어울림 | ||
| 건물동수 | 13 | 최고층수 | 15 |
| 공급형태 | 분양 | 복도타입 | 계단식 |
| 승인일 | 2006/04/28 | 건물분류 | 아파트 |
| 분양세대 | 686 | 주차대수 | 827 |
| 공공임대 | 0 | 전기차(지상) | 설치 |
| 민간임대 | 0 | 전기차(지하) | 설치 |
| 시행사 | 장미아파트주택재건축정비사업조합 | ||
| 건설사 | 금호산업(주) | 건물구조 | 철근콘크리트구조 |
| 관리업체 | 서림주택관리(주) | 관리소 | 02-2209-5446 |
| 음식폐기 | 차량수거방식 | 전기안전 | 상주선임 |
| 경비관리 | 삼우안전관리(유) | 급수방식 | 부스타방식 |
| 복리시설 | 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 | ||
| 용적률 | 251% | 건폐율 | 24% |
| 전용타입 | 3타입 | ||
(3) 망우동-전용면적, 거래가격대별-매매 거래량량(2024년)
(4) 망우동-전용면적, 전세보증금별-전세 거래량(2024년)
(5) 망우동-건축 연도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)
2. 중랑숲금호어울림 실거래(매매, 전세, 월세) 현황
(1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격
[1] 최근 매매 : 2023년 8월 5억까지 하락했던 가격이다. -> 최근 2023년 10월 6억 4천5백만 원
- 역대 최고가격은 2021년 11월 8억 2백만 원
[2] 최근 전세 : 2024년 4월 4억 5천만 원 거래
(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
[1] 최근 월세보증금 5000만 원 / 월세금 125만 원 ( 2024년 2월 )
| 보증금 | 월세 |
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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
[1] 2014년 ~ 2020년까지 저가 투자 붐이 있었던 게 맞는 것으로 보인다.
[2] 2019년 매매 거래량이 잠깐 줄어든 모습이 중요하다. ( 기준금리 인상이 2019년 7월까지 있었다. )
- 2019년 4월부터 주춤하던 매수세가 다시 들어옴. (확실히 먹을 수 있다는 자신감의 투자자들)
(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교
[1] 금호어울림이 서울시에 위치하고 500세대 이상의 아파트.
[2] 신내역금강펜테리움센트럴파크라는 아파트는 신축에 490세대 새 건물(2021년 준공)이지만, 8억 이상의 터무니없는 거래가격이다.
[3] 해당 아파트와 비교해 봐도 금호어울림의 최근 매매가격도 비싸다.
3. 중랑숲금호어울림 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용
* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)
* 아파트, 부동산 투기꾼들이 훑고 지나가며 내재적 가치를 모두 뽑아 먹었다.
* 현시점에서 이 아파트 매매를 통해서 수익을 얻는 것은 다시 기준금리가 0.5% 대가 되지 않는 한 어려워 보임
(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
[1] 최대 월세금을 기준으로도 비교해 볼 수 있다. 2022년 이후 모든 매매거래의 월세수익 기대수익은 "적자"
[2] 현재 최근 매매가격인 6억 5천만 원 수준도 매우 비싼 가격이라는 말이다.
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