강동 명일동 래미안솔베뉴 전용59㎡로 최근 8억원대 직거래되었다. 실거래가와 거래량 살펴본다.

서울시 강동구 명일동 359 래미안솔베뉴는 5호선 명일역 역세권의 아파트다. 인근에 초등학교, 중고등학교가 모두 있다. 1종일반주거지역에 임대아파트 추가를 조건으로 용적률 인센티브를 받은 것으로 보인다. 299%다. 고덕 학원가라는 곳과 2~3블록 거리에 있으며, 학원가 인근이 상업지역이다. 충분히 걸어서 명일근린공원을 갈 수 있겠으나, 자주 다닐 것 같지는 않다. 인근에 강동경희대병원이 있어서 이 또한 지리적으로 좋은 조건이다. 다만 가격이 모든 것을 압도할 수준으로 높다.

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 래미안솔베뉴 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.25 자료기준일 

(1) 명일동 주변 아파트 2024년 자료기준일 거래 정보

 

* 명일동 인근의 수요자들은 전용84 타입을 선호하지만, 가격적 부담감으로 인해서 이보다 작은 평수의 아파트 매매를 하고 있다. 근거는 전세, 월세에서 전용 84 타입의 거래량이 가장 많기도 하고, 보증금도 매매가격에 비해서 상당히 낮은 것을 들 수 있다. 선호가 많은 만큼 공급도 많은 것이다. 

 

* 인근에 올림픽파크 포레가 3년 한시적인 실거주 유예로 대량의 전세가 나오면 전세가격은 추가적으로 하락할 것이다.

* 최대 실사용가치인 월세를 기준으로 봐도, 최근 시세는 너무 비싼 가격이다.(최소 실 가치보다 3억6천 UP 되어 있다.)

* 월세금 조건의 투자라 해도, 차라리 채권, 예금이 월 이자수익이 더 높은 지경이다.

 

 

[1] 명일동 매매거래가격

  - 전용59타입의 거래량이 11건으로 가장 많고, 매매가격은 12억 미만이다. 

  - 주 매매거래는 소형평형대에서 이뤄지고 있으며, 아파트 평수가 클수록 매매거래량이 적어진다.

 

[2] 명일동 전세거래가격

  - 전용84타입의 전세거래량이 가장 많다. 전세보증금은 5억 원 미만에서 64건 거래량으로 가장 많다.

  - 전용59타입이 32건으로 많은데, 전세보증금은 5억 원 미만으로 전용 84 타입과 같은 가격대에 있다.

 

[3] 명일동 월세금 가격

  - 전용84타입의 월세금 30만 원 미만이 가장 많다. ( 보증금이 높을 것이다. )

 

(2) 단지정보 개요

단지명	래미안솔베뉴
주  소	서울특별시 강동구 명일동 359
건물동수	13	최고층수	35
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2019/06/24	건물분류	아파트
분양세대	1744	주차대수	2304
공공임대	156	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	삼익그린맨션아파트 주택재건축정비사업조합
건설사	삼성물산(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	한국주택시설관리(주)	관리소	02-6953-4980
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	299%	건폐율	19%
전용타입	4타입

 

(3) 명일동-전용면적, 거래가격대별-매매 거래량(2024년)

명일동 인근 매매거래된 아파트 전용면적, 가격대별 거래량

 

(4) 명일동-전용면적, 전세보증금별-전세 거래량(2024년)

명일동 아파트 전용면적, 전세보증금별 거래량

 

(5) 명일동-전용면적, 월세금별-월세 거래량(2024년)

명일동 아파트 전용면적, 월세금별 거래량

 

2. 래미안솔베뉴 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매가격 : 85,000만원 ( 2024. 4 ) - 개인 간 직거래고 ( 2019년 입주당시 매매가격이다. - 2019년 1월 )

   - 직전 실거래가격 : 114,300만원 ~ 120,000만 원대였다.

 

최근 전세가격 : 63,000만 원 ~ 66,000만 원 ( 2024. 4 )

매매가와 전세가격대

 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세보증금 : 8,000만 원 ~ 54,000만 원

최근 월세금 : 218만 원 ~ 60만 원(3월)  -> 2024년 4월 : 30만 원 ~ 210만 원으로 낮아짐. 

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

이 단지는 2020년 65건, 2023년 63건의 매매거래량이 최대치이다. 전세, 월세 거래량을 보면 알겠지만, 투자용 아파트로 실거주보다 임대량이 월등히 높은 것으로 보인다.

 

[1] 전용 59 타입은 1092세대고 ( 2년간 임대량은 477건으로 50%에 육박한다. )

[2] 공공임대 물량이 포함된 단지이므로, 월세 부분의 임대량을 추정하기 쉽지 않다.

[3] 래미안솔베뉴의 공공임대물량은 156세대이고, 전용 59도 일부 있겠으나, 거의 대부분 이보다 작은 평형일 것이다.

래미안솔베뉴 매매,전세,월세거래건수

(6) 명일동 주변 전용 59㎡ 타 아파트단지 가격 비교

명일동에 명일지에스아파트가 비교대상군. ( 2022.1 ~ 2024. 4 )

래미안 솔베뉴의 가격이 가장 비싸고, 해당 시기에 최고가격은 144,500만 원이었다. (전용 59 타입이 말이다)

명일동 전용59 타 단지 매매가격 비교

 

3. 래미안솔베뉴 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 최근 매매된 가격을 제외하고는 래미안 솔베뉴의 2022년 이후 거래가격은 거의 모두 거품이 낀 가격이다.

[2] 채권 기대수익률보다 월 120~130만 원가량 더 높은 가격으로 매매된 것이다.

[3] 월 120만 원면 대략 3억 6천만 원가량의 기대이익이 추가된 금액대다. 

[4] 반대로 2023년 2월 매매가격은 너무 싸게 거래된 것인데, 이것도 개인 직거래(?) 일 것이다.

 

* 세금만 제대로 낸다면 증여든, 상속이든 상관없다.

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 앞서 살펴본 것과 유사한 비교다.

[2] 월세금을 기준으로 총 투입된 아파트 매매 자본금이 대출이 없다는 조건에서의 수익금 비교다.

[3] 마찬가지롤 2022년 이후 거래된 모든 거래가 월세금 최대치보다 150~200만 원가량 높다.

[4] 기회비용으로 월 150만 원가량을 까먹고 있다는 말이다. ( 물론 나중에 10억이 오르면 다 만회될지도. )

[5] 직주근접이라 해도, 이 정도의 월 수익금 차이라면 조금 심각히 생각해 봐야 한다. 너무 벌어져 있다.