하남시 신장동 에코타운2단지 전용83 부동산 거래 분석

<meta description> 경기도 하남시 신장동 561 에코타운 2단지(B블록) 아파트의 부동산거래 현황을 점검합니다. </meta>

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	488세대(총5개동)	저/최고층	16층/23층
사용승인일	2004년 11월 18일	총주차대수	541대(세대당 1.1대)
용적률	243%	건폐율	14%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-777-0520
주소	경기도 하남시 신장동 561
면적	대분류 1타입

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* 특이사항 *

2021년 3월 27일 하남시청역 인근에 개통하여 역세권으로 상승했다고 생각할 수 있으나, 지하철 개통 이슈로 인한 가격상승분은 이미 이전의 투기세력에 의해서 선점되었다고 보는 게 옳을 것 같다. 아래의 표는 2021년 3월경의 거래가격이 정체됨을 보여준다. 2018년부터 특이한 수익률 초과방향 이탈 거래가 나타난 건 바로 이 "하남시청역" 개통 이슈를 이용해서 가격 띄우기 한 후, 빠져나갔을 세력들의 배만 불려준 꼴이다. 그들은 임장과 분석을 통해서 투자수익을 얻었다 할 테지만, 명백히 한정된 자원의 선점을 통한 기한이익 편취와 다르지 않다고 본다. 

 

정부가 쌀을 전량 수매하고, 수입도 막아서 쌀 가격을 수매가격에 2배로 선점 이익을 취한다면 그것도 정의롭다 할 텐가?

 

2.  매매가격과 전세가격

주택가격 상승세는 2018년 7월경부터 상승, 2019년 하반기 하락 후 2020년 저금리와 유동성 확대로 폭등. (N자형 패턴 상승)

이후에는 그냥 가격이 오름. 다시 0%대 금리가 오지 않는 한은 예전 최고가는 다시 볼 수 없는 가격대.

 

(최고가) 2021년 3월 30일 : 9억 4천만 원

(최근가) 2023년 8월 29일 : 7억 9천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

가격이 상승하며 거래량이 받쳐 주던 시기는 코로나로 인한 유동성공급과 0.5%의 저금리가 만든 자산가격 거품시기임.

2020년 코로나 기간과 2021년의 기간을 제외한다면, 금리가 서서히 상승하던 2022년과 판이한 거래량을 나타냄. 전형적인 저금리 유동성 장세임. 이 시기의 가격을 정상으로 바라보는 게 비정상이라 생각됨.

 

전세대출 금리도 하락하며 높아진 전세보증금을 감당했겠지만, 지금은 상황이 달라져서 쉽지 않아 보임. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

2023년 주변 유사평수의 매매거래는 없음. (전용 83㎡)

에코타운 B블록(2단지) 주위에 전세가격으로는 센터에 위치한 거래량과 거래가격을 나타내고 있음. 

신장동 지역에 전용면적(83㎡)의 매매거래가 없으나, 실사용 가치로 전세수요는 많다는 건 가격이 비싸다는 것으로 생각함.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 6억 7천만 원

전세보증금 중윗값 : 4억 2천만 원

전세가율(평균배수) : 1.66
전세가율(중위배수) : 1.59

 

전세가배율은 비교적 안정적이었으나, 특이한 저가의 전세가 있어서 중위배수가 다소 높게 잡혔음. 데이터 대로만 계산하니, 현장 상황은 검토해 보셔야 합니다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 9천만 원 (+부동산 선점 권리비용)

최근 거래금액 : 7억 9천만 원

 

최종 실거래가 7억 9천만 원 기준 2억 원을 선점된 부동산의 권리비용으로 지불한 샘. 경기도에 2004년도 주택치고는 권리금으로 비용을 많이 지불한 샘이 됨.

 

[1] 현금구입 기준 7억 9천만 원 x 회사채 AA- 3년물 최근 금리 (4.61%) = 연 3600만 원 기대이익 ( 월 기대수익 : 300만 원 )

[2] 5년 후 되판다고 했을 때, 최소 1억 5천만 원 상승해야지 본전. ( 9억 4천만 원이 되어 있어야 한다. )

 

수익률 지표와 월 10만 원 이상의 수익률 갭을 벌리기 시작한 타이밍은 2019년 12월 16일 거래부터임. 이후 수익률과 상관없이 가격이 거품 끼기 시작함. (거품 = 부동산 선점 권리비용)

이 단지의 경우, 2021년 급등시기에 수익률에 다시 근접하는 거래가 한 두건 나왔었다가 급하게 폭등함. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

단지 좌측으로 남한중학교, 신장초교가 붙어 있다. 초등학교와 붙어 있었다면 더 좋았을 것 같은 아쉬움이 있지만, 그래도 어린 자녀들을 학교로 등교시키기엔 좋은 위치. 5호선 하남시청역도 인근에 있으므로, 지하철을 이용한 출퇴근이 편리할 수 있겠다. 역과 거리가 그리 멀지 않으니 생활편의성도 좋을 것 같다. 

 

가격만 적정선으로 내려오고 역을 이용해서 출퇴근 해야 한다거나, 어린자녀의 안전한 등하교를 위해서라면 좋은 입지인 것으로 보인다.