기흥구 구갈동 강남마을5단지 코오롱하늘채 부동산 분석

경기도 용인시 기흥구 구갈동 597 강남마을 5단지 코오롱 하늘채 전용 84㎡ 의 부동산 거래 현황 분석. 용인지역 비교적 낮은 5억대 아파트.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	530세대(총6개동)	저/최고층	14층/25층
사용승인일	2004년 09월 24일	총주차대수	644대(세대당 1.21대)
용적률	205%	건폐율	19%
건설사	코오롱건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-275-3470
주소	경기도 용인시 기흥구 구갈동 597
면적	대분류 3타입

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2.  매매가격과 전세가격

전용 84㎡ 타입이 366세대로 주력 세대임에도 거래가 없다시피 한 상태. ( 네이버 부동산 기준 호가는 5억 5백만 원 / 고층 )

총 530세대에서 전세 세대는 2년 기준 57세대. 

호가 기준으로 5억5백만원에 등록되어 있는데, 가장 최근 실거래가격과 호가 괴리가 너무 큼. 

 

최고가 : 2021년 12월 6억 5천3백만 원

최근가 : 2023년 8월  4억 2천9백만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적별 전세보증금 최저 가격(단위 : 만원)

전세보증금 최저가격 기준으로 전세가격 상승은 어려워 보임.

 

(2) 전용면적별 전세계약 건수

 

(3) 최근 전용면적별 전세계약 건수 및 전세보증금 최저가

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년 급등한 단지. 전세가격 급등된 모습만 보더라도 투기자본의 저가 매집 후, 고가로 전세 놓은 모습이 확연히 드러난다. 문제는 이 세력들이 매도를 하려고 해도, 거개량이 현재 가격으로는 없을 것이다. 거래가 없던 아파트가 아닌데, 가격 급등과 함께 거래량이 사라졌다. 팔고 싶다면 가격을 낮춰야 할 듯싶다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매가격으로는 저렴해 보이는 건 사실이다. 하지만, 가격이 낮지 않으면 거래가 안 되는 듯 보인다. 하위권에 위치한 매매가격.

이에 비하여 전세가격은 전세 매물이 적은 이유로 인근의 고가 단지와 1억 정도의 가격차이가 난다. 기흥역 파크푸르지오와 전세보증금 차이가 크지 않다. 그렇다면 기흥역 파크푸르지오가 매매가격이 비싼 상황이 되는 걸 텐데, 여긴 대규모 신축단지들이 몰려 있고, "분당"출퇴근하는 사람들이 지하철을 이용하는 곳이다. 그렇게 따지면 "에버라인"이라는 용인경전철역과 기흥역은 한 정거장 차이고, 환승이 될 텐데 이 경전철이 매우 불편한 것일 수 있다. 

 

현장 임장하신다면, 용인경전철 배차시간등을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있을 것으로 보인다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 5천6백만 원

전세 중윗값 : 3억 4천250만 원

전세가율(평균배수) : 1.44
전세가율(중위배수) : 1.33

 

이상한 전세거래 한건이 그래프를 아주 이상하게 만들어 놨다. 중윗값이 이 이 부분은 무시될 것이고, 전월세 배율도 상당 부분 좁혀진 상태이다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 3천8백만 원 (+부동산 선점 수수료)

 

최근 실거래가: 4억 2천9백만 원

회사채 AA- 3년물 4.61% 기준.

 

과거 수익률 곡선과 밀착하여 움직이던 가격은 2020년부터 급등하기 시작함. 현재까지 분석된 아파트 단지들이 거의 모두 이 시기에 급등함. 이유는 없음. 용인경전철 개통은 2013년 4월 26일이었으니, 이로 인한 교통호재 반영이라는 소리는 말이 안 되고, 기흥역에서 분당으로 이어진 구간의 연결도 2011년 12월 17일이었다.

 

고로 교통호재로 인한 가격상승이 아닌, 코로나 유동성과 저금리로 인한 가격인상이었다 봐야 한다. 유동성이 축소되고 금리가 올랐으니, 재자리를 찾아야 하는 게 당연한데, 이 단지의 경우, 환금성 매우 낮다. ( 거래량이 적다 )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

 

현재 호가인 5억대에는 매매로 접근하지 않으시길 권고합니다. 최소 4억 5천 이하대의 가격대에서 무리하지 않는 선에서 대출받아 취득하시던지, 전세나 월세로 살아보시길 권고합니다. 가격상승 요인이 없습니다. 정부가 2024년에도 특례를 한다면 모르지만, 추가 상승할 동인은 없어 보입니다.  개인적 의견입니다.

 

초등학교와의 거리는 나쁘지 않으나, 3차로의 길을 건너야 하는게 약점으로 어린 자녀를 키우신다면 통학에 조금 신경 쓰셔야 할 것으로 보이고, 중학생 이상이라면 주위에 학교들 잘 갖춰져 있어서 좋을 것 같습니다. 여기서 골프장 쪽 조망이 가능하다면 조망도 좋은 지역일 텐데... 그건 쉽지 않아 보입니다.

 

앞서 언급했듯, 용인경전철(2013년)의 유일한 환승역인 기흥역(개통 2011년)과 한 정거장 거리이므로, 분당지역으로 출퇴근하는 데는 무리가 없어 보이고, 단지 앞엔 중부대로로 광폭차선이 있어서 차량 이동도 나쁘지 않은 지역입니다. 주로 이 길을 타고 경부고속도로 타러 가봐서 비교적 잘 아는 지역이기도 합니다.

 

단지도 제법 깔끔하게 정돈되어 있으니, 저렴한 매매가를 찾으시는 분들이라면 한번 검토해 보심도 좋을 것 같습니다. 다만, 현재 호가는 거래량이 적으므로, 매입하고 추후 되팔 때 난감할 수 있으므로 호가가 이대로 유지된다면 그냥 다른 곳을 관심 가지시는 게 좋을 것입니다.