기흥구 신갈동 신갈현대(인성마을) 부동산 분석

경기도 용인시 기흥구 신갈동 151-1 신갈현대 아파트 전용 59 타입의 부동산 주택거래 현황을 분석합니다. (수인분당선 라인)

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	293세대(총2개동)	저/최고층	13층/17층
사용승인일	1997년 06월 04일	총주차대수	215대(세대당 0.73대)
용적률	228%	건폐율	21%
건설사	(주)고려산업개발
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-285-1575
주소	경기도 용인시 기흥구 신갈동 151-1
면적	대분류 2타입

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격

최고가 : 2021년 10월 5억2천5백만원

최근가 : 2023년 9월   4억 250만 원

 

하기의 여러 분석된 데이터를 봤을 때, 이 지역에서 가격이 현재보다 현저하게 낮아진다면 모르겠으나, 현 상태의 가격대에서는 매매보다는 전세 거주하며 돈 모아서 더 좋은 신축으로 가시는 게 나아 보임.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적별 거래가격 (월별 / 최저거래가격 기준)

 

(1) 전용면적별 전세거래가격 (월별 / 최저가격 기준)

최근 전용 84의 경우 3억 원대 전세, 전용 59의 경우 2억 5천만 원 이하 가격대의 전세가.

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

신갈현대 아파트의 경우 가격대는 주변에서 하위권에 속함. 거래량으로는 "신흥덕롯데캐슬레이시티"라는 단지가 거래량이 가장 많음. (유사면적 기준), 전세도 마찬가지이지만, 실 사용가치로 따지게 될 경우, 주변 단지가 소규모 단지임을 감안했을 때, 거래량은 넓게 분산되어 있음. 

 

신축을 선호하는 당연한 현상과, 구축의 수요가 적다는 결론이 됨.  구축 매매보다는 전세로 살다가 신축 이사 가는 게 보통 사람들의 일반적인 바람이듯.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 1천5백만 원

전세가격 중윗값 : 2억 4천750만 원

전세가율(평균배수) : 1.41
전세가율(중위배수) : 1.27

 

전세가배율 크게 출렁이는 모습을 보이고 있고, 안정적이던 전세가 배율이 틀어진 것은 2020년. 

매매가격은 정상화되던 중, 정부의 부동산 부양정책이자, 유동성 공급정책인 "특례보금자리"의 영향으로 반등하여, 실 사용가치인 전세가격과 괴리를 보이고 있는 상황.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 7천3백만 원 ( +부동산 선점 권리비용)

최근 실거래가격 : 4억 250만 원

최근 회사채 AA- 3년물 금리 4.61% 기대수익률 기준 -> 월 50만 원 이상 초과된 금액

 

총금액 4억 250만 원을 회사채에 투자 시 연 기대수익 1850만 원 / 12개월 = 월 154만 원.

유동성 과잉 공급시기인 2020년 이전에는 적정 투자 수익률과 유사한 수익율을 기록하지만, 2020년 이후 틀어짐.

현재 가격대는 적정 수익율 개념과 거리가 먼, 가격대.

매매 시 복비, 취등록세, 이사비용 등 감안 안 하는 것과 같이, 이자수익 관련 세금 제한 상태로 판단.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

 

현재 전용 59 타입의 호가는 층 기준 3억 8천5백만 원 선으로 이 정도의 가격대라면 약간 더 네고 후, 계약하는 것도 나쁘지 않아 보입니다. 적정가격은 장기 시계열로 봤을 때의 판단 기준일 뿐이며, 신갈역을 이용한 출퇴근이 필요한 분들은 적극 고려해 봐도 나쁘지 않은 가격대임. 

 

단 어린 자녀를 키우는 가족분들은 조금은 안전해 보이지 않는 도로로 학교를 가야 하므로, 통학 시 차량 이용한 등하교가 필요해 보임. 초등학교로 가는 최단 경로의 도로가 상업지구가 아닌 아파트 단지들의 울타리 쪽 도로. 그냥 아빠의 마음으로 불안해 보인다는 개인적 사견임. 산양로만 벗어나면 학교들이 있으므로 괜찮아 보임.

 

신갈역과 가까운 편이고, 이를 이용해서 분당지역등의 출퇴근한다면 나쁘지 않은 선택지.

 

다만, 아직 가격대가 안정화되지 않은 상태로 보이고, 세대수가 300세대 이하여서 좀 적은 규모인 게 약점으로 보임. 하지만, 주변에 "용구대로"라는 중심라인과 가까이 있으므로, 차량 이동도 편리할 것으로 보임.

 

주위에 걸어서 이용가능한 편의시설은 부족해 보이지만, 대로와 가까이 있으므로 차량 이용한다면 문제 되지 않을 것으로 보임.

 

매매보다 전세거주를 우선으로 자금 모으는 방법이 첫번째고, 매매가격이 현저히 떨어진다면 매입을 고려하는 것도 나쁘지 않음. 적정가격대는 3억 초반에서 3억 중반대가 최적이고, 그 이상의 가격은 필요조건에 따라서 각자 판단이 다를 것으로 보임.