한국 경제를 끝장내려는 금융위원장-"1억으로 10억 집을 갖게하자"

이번 김병환 위원장의 지분형 주택모기지 제도에 대한 언론들의 지속적인 용비어천가는 이 제도를 도입하려는 김병환 위원장의 후일을 위한 것이 아닐지 의심되는 제도로 만들어져선 안될 제도다. 또한 이번 제도의 가장 큰 수혜를 받는 곳은 무주택자, 신혼부부가 아닌, "은행"이다. 금리만 달리 한 지분매입, 지분사용료로 어차피 은행에서 대출이 되어야 하며, "주택담보"로 1단계 안전장치를 한 은행이, 주금공이 2단계 안전장치(집값하락 커버링)까지 한 무위험 대출상품일 뿐이란 사실을 알아야 한다.

 

이제 끝나가는 정부의 금융위원장이 한국 경제에 시한폭탄을 심어두려는데, 언론은 하루가 멀다 하고 "무주택 금융위원장"이라느니 무주택자를 위한 정책이라느니 헛소리들을 하고 있다. 이건 정말 위험한 제도를 임기말의 위원장이 다룰 수 있는 사안이 아니란 말이다.

사진 : 금융위원회-보도자료-김병환 위원장

 

지분형 모기지 제도

1) 무주택, 신혼부부에 주택 구입기회 제공이란 취지에 공감할 뻔 했다.

우선 자극적인 기사로 하루하루 밥 벌어먹기 바쁜 여러 언론에서 제목으로 띄운 "1억을 10억 집 산대"와 같은 제목의 기사들은 매우 희망찬 비래를 보여주는 듯하다. 그리고 10억 집이면 대략 "강남 3구"와 강동, 동작등을 배제한 지역의 아파트 가격을 타깃으로 하는 것 같아 보인다. 평균가격에서도 강남은 이미 20억을 넘어섰기 때문이다. 그리고 이는 중요한 사항이 아니다. 정작 중요한 것은 자기 자본으로 "1억원"을 갖은 사람이 정말 "FULL"로 대출을 받는다면 DSR의 영향으로 4억원 받는게 쉽지 않아 보이기도 하다. 

 

결국 어느 구간에서든 신용보강이 필수적으로 들어가야 한다. ( 금융위원회 위원장이 정확히 로드맵을 밝히지도 않은 상태라서 경제뉴스에 나온 내용만을 기준으로 정리해 본다. )

 

 

2) 뉴스에서 말한 사례를 기준으로 소설을 써본다.

무주택자던, 신혼부부던 자기자본 1억 원이 중요한 게 아니다. 실제 10억짜리 주택을 구입해 가는 과정을 상상을 통해서 첫 단계부터 살펴보려 한다.

 

(추정 사례)

(1) 서울 강동구에 1000세대 규모의 아파트 전용 59㎡, 5층 매물이 등록되었다. 최근 주변 평균시세가 하락하며 10억 원에 매물이 나왔다. 2024년부터 기준으로 봤을 때, 현재의 10억 원은 매우 저렴하게 느껴진다. 왜냐하면 강동구 2025년 2월 평균 시세가 11억 7천만 원까지 상승했었기 때문이다. 그리고 지금 10억 원짜리 아파트가 급매로 나왔다. 욕심이 든다.

https://www.popin.kr (population Infomation)

 

 

(2) 매물의 가격은 10억 원이고, 최근 가격이 상승이 조금 주춤한 가운데 급매이기 때문에 저 집을 "지분형 모기지"제도를 활용해서 구입해야 할 것으로 보인다. 하지만 내 총자산은 1억 원이 조금 넘는 수준이라서 턱없이 부족하다. 역시 이번 "지분형 모기지"제도가 없었다면 엄두도 내지 못할 상황이지만 일단 풀 대출을 알아봐야 할 상황이 되었다.

 

(3) 자산의 가격과 나머지 대출과 지분공유 최대치를 기준으로 테이블을 만들었다.

구분	금액	지분율	이자율
주택가격	1,000,000,000	100%
자기자본	100,000,000	10%
담보대출	400,000,000	40%	4%
주택금융	500,000,000	50%	2%

 

 

(4) 시중은행 주담대 금리는 3.94~4.5%인데, 가장 저렴한 4%로 받는다고 가정하고, 주택금융공사에서 설마 폭리를 취하진 않을 테니 2% 수준의 사용료를 매달 낸다고 가정한다. 주담대는 원리금균등분할 상환조건이 가장 저렴한 수준이었다. 우선 은행의 주담대 금리를 확인해야 한다. 전국은행연합회 소비자포털 자료를 확인한다.

전국은행연합회 소비자포털 - 2025년 4월 23일 기준 15년 상환 대출조건

 

 

(5) 가장 낮은 금리인 우리은행 우리 아파트론 최저금리 4.07%를 기준으로 월평균 상환액과 50% 지분에 대한 월 사용료를 최저로 예상하는 2%로 가정했을 때의 비용은 833,333원이다. 즉 월에 10억 원 아파트를 유지하려면 최소 400만 원의 비용이 든다는 것이다. 이는 변동금리를 기준으로 금리가 오르지 않아야 할 조건이다.

 

(6) 용기 있는 자가 집을 산다고 했던가? 어찌어찌하여 주택금융공사의 지분투입의 도움을 받아서 집을 샀다. 정말 최대한의 영끌이다. 금리가 만일 오르면 "절대 안 된다. 내 비용이 많이 증가하니 말이다", 하지만 "집값은 떨어져도 괜찮다. 주금공이 하락한 주택가격을 세금으로 후순위 손실을 볼 것이기 때문이다. "

월	월 상환액 (4.07%)	지분 사용료(2%)	합계비용
매달	3,138,227	833,333	3,971,560

 

 

3) 소설 속 이야기 - 주금공의 지분형 소유와 이익의 지분율 배분과 손실의 후순위 입지.

금융위원회 위원장 발 뉴스인 것으로 보이는데, 금융위원회 공식 보도자료에서는 찾지 못했던 내용 중에 뉴스를 통해서 알게 된 사실은 위 소설 속의 주택구입자의 마지막 말을 주목해야 한다. 이자율이 상승하여 주택 유지비용이 증가하는 것은 감당할 수 없는 어려움이 될 것이다. 다만, 주택가격의 하락은 매수자이자 거주자인 주택소유자와 이 주택을 담보로 대출해 준 은행에겐 큰 피해가 없다. 일정 수준에서 지분율 이하로 하락하지 않는다면 소유주와 대출은행은 손실이 없다. 

 

오직 국민의 세금, 주금공이 운영할 돈 중에 자기돈이 있을 리 없다. 

 

(1) 은행이 우선 근저당 5억 2천만 원 잡고 ( 4억 원을 주담대로 대출해 줄 것이다. )

(2) 주금공이 개인에 직접 대출해 줄 일은 없을 테니 은행에 주금공 승인서류를 통해서 나머지 대출이 승인될 것이다. ( 후순위 )

(3) 개인은 개인돈 1억 원 + 은행 근저당 잡힌 대출 4억 원 + 주금공 대출 5억 원으로 주택을 구입 (취등록세 때문에 대출을 더 받게 될 것이 확실하다. )

(4) 문제는 이 과정에서 은행은 주금공이 5억 원의 지분을 취득한다는 서류를 우선하여 요청할 것이다. (이는 계약서상으로 주금공 보증 서류로써 사전에 완비되어야 한다는 의미다. -> 이게 바로 신용보강 프로세스일 가능성이 있어 보인다.

 

 

4) 결론적으로 개인은 1억 원 + 9억 원 대출( 4억 원 금리와 5억원 금리가 다른 대출, 집값하락시 세금으로 메꾼다. )

결국 은행의 대출이 9억원 실행되지만 개인에게 부동산 담보대출은 4억원 증가하고, 금융위원회가 어디에 이 폭탄을 넘길지는 알 수 없으나 현재 나오고 있는 "주택금융공사"가 이 폭탄을 받을 가능성이 높아 보이고, 은행은 주택금융공사가 매입하는 지분에 대출해 준 것으로 처리할 것이다.

 

정부는 가계부채의 증가량이 줄어드는 것처럼 보이게 만들며,

개인은 시중은행의 주담대보다 더 저렴한 정책대출을 이용하며, 주택가격 하락 리스크를 온전히 정부에 떠넘길 수 있으며,

은행은 무위험 대출로 이자수익으로 꿀만 빨 수 있는 정책이다. ( 은행이 가장 큰 수혜자 )

 

무릇 빛이 있으면 어둠이 있듯 주택가격 하락으로 발생할 위험은 "국민의 세금"으로 얼마가 될지 알 수 없는 리스크를 안겨줄 것이며, 제한된 리스크가 아닌 주택가격의 하락만큼 리스크가 더욱 커지는 폭탄을 한국 경제에 던지려는 정책으로, 이를 만든 금융위원장 김병화 씨는 임기가 끝나면 본인 책임에서 떠날 폭탄 같은 정책을 만들고 있다는 점이다.

 

 

절대로 상해되게 놔둬선 안 되는 제도다. 한국 경제를 부동산으로 끝장내려는 세력이 있는 것 같다. 그게 금융위원장 김병환이 아니길 바라며, 이를 홍보하는데 열 올리는 언론이 아니길 바란다.